[湖北]武汉：徐东将再建摩天商住大楼

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徐东将再建摩天商住大楼
万吨冷库地块底价成交，联投置业34.7亿元夺标

昨日，武汉网上挂牌出让27宗地块，其中5宗地块因故撤牌，实际挂牌22宗地块，总起拍价近64亿元。备受市场关注的徐东万吨冷库地块被武汉联投置业有限公司以底价34.696亿元摘得。

该地块位于武昌区徐东大街与友谊大道交汇处，净用地面积约8万平方米，容积率（建筑总面积与建筑用地面积的比）达6.27，建筑面积近57万平方米，为商住用地，其中，商住面积比例为8：2。

容积率6.27是否偏高？对开发商后期的土地开发会带来怎样的影响？“容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异，因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是微观上影响地价的重要因素。”湖北中原研究中心经理杨丽宇告诉记者，从建筑类型上来看，容积率若在6以上，则未来可建成的参考物业是摩天大楼项目，通常是市中心的旧改项目。

据招商信息显示，该地块拟建设成为辐射华中地区，集高档商业、写字楼、酒店、居住、休闲、旅游为一体的城市综合体。

“容积率高达6.27，总建面65.6万平方米，其中商住配比为8:2，即商业建面52.48万平方米、住宅建面13.12万平方米。商业占八成，说明大部分体量是商业，未来形态将是大型商业、写字楼、公寓，并且是超高层写字楼和公寓的组合。”杨丽宇表示，地块处于徐东商圈核心位置，商业价值显著，为充分利用土地价值，这样的容积率尚可接受。

不过，对于居住用地而言，容积率是一把双刃剑：一边是额外增加的销售利润，一边是亟需改善的居住品质。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例；而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。

有业内人士提出，容积率对于购房者而言，关乎着采光通风、居住体验、住户隐私、安防系数等多方面。随着中心城区的超容积率开发，可能导致“超强度”的开发后果，进而影响城市空间的提升。虽然，目前其重要性还难以显现，但在不久的未来，它必将成为重要的规划指标。

武汉住宅容积率现状

武汉住宅项目的容积率基本呈现从内环到三环外逐渐降低的态势。以汉口为例，三环内项目容积率普遍偏高，容积率基本保持在4.0以上。如融科天城项目，占地面积13万平方米，但其容积率达4.21，所以其实际建面达到45万平方米。还有如中御公馆，占地3.5万平方米，容积率达4.42，建面高达18.5万平方米。包括福星惠誉福星城、万科城等容积率都在4.5以上。过了三环，楼盘容积率皆有所降低。如位于东西湖的华星融城容积率为2.6，还有如卧龙丽景湾等有别墅产品的项目容积率则都在2.0以下。