[四川]自贡老房子全省首装电梯

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按照《意见》要求，该项目从征求全部居民书面同意、相关部门审核、公示，到获得“准生证”，共历时45天。据市城乡规划建设和住房保障局相关负责人介绍，目前自贡有3栋老房子已获书面同意，将进入公示，还有20栋老房子正在征求意见。

今年6月，我市成为全省既有建筑增设电梯试点地区，自贡市出台相关实施意见，为每个加装电梯项目提供约20万元补贴。消息一经发布，引发超高关注：怎样跨过全体业主一致书面同意的硬性门槛？手续报批需多长时间？工程款怎样给付？一系列问题的讨论持续发酵。而今，科信苑小区的经验或许能够给其他小区带来启发。

第一关：“100%同意”的硬性门槛

他们是怎样跨过的？

“老房子可以加装电梯？国家还给补贴？不仅方便了出行，房子还增值了。”6月初，听到消息的科信苑部分业主跃跃欲试，抱着试探的心态，有人积极走访相关部门进行咨询。该小区物业公司——广厦物业开发中心，也听到了“风声”。“要是小区多数业主都有意愿，何不来个全面升级？” 该物业总经理张维心里虽这么想，但却没底。因为，根据《意见》规定，加装电梯须所有业主书面同意。

紧接着，业委会和物业商量，在小区做一次摸底。结果显示：80%业主同意，10%业主持观望态度，10%业主持反对意见，小区4栋楼都有加装意向。但是，离“全部同意”目标还有一定距离。

2004年建成的科信苑，有4栋楼共计6个单元，每栋楼有7层，中老年居民占比40%。摸底中持反对意见的业主主要来自于底楼、二楼，因为他们不使用电梯，加装反而会影响采光和出行。

如何让居民都同意？物业公司被业委会推荐为业主牵头方，协助实施说服工作。他们开始从解决反对者家中的琐碎问题入手，比如：有底楼住户反映临街饭馆油烟呛人，要求增设排烟管道，物业公司对这些切实问题一口答应，再动之以情，晓之以理，慢慢做业主思想工作。“为了避免邻里矛盾激化，我们还挨家挨户上门做工作。”张维说，旁敲侧击和入户拜访的说服技巧，效果显现，目前，77户业主已有76户同意，唯有最后一户持反对意见的业主所在单元未开工基建。

第二关：从1年缩短到45天

报批程序非想象中复杂？

按照市住建局的答复，按正常立项、用地审批等程序走，大概耗时1年。但科信苑项目从征求意见，递交材料，审核、公示，到获得“准生证”，总共45天。

从1年缩短到45天，难道报批程序并非想象中复杂？原来，我市制定的一份《规划申请不予受理通知书》，可为业主们省事。

市住建局相关负责人解释，建设、财政、国土、气象、质监、公安6个部门出台文件，制定了《规划申请不予受理通知书》，明确规定凡是符合4种情形的，都可免于办理漫长的规划审批手续，只需住建局审核、报备要件即可。

四种情形包括：加装电梯通过连廊与原楼梯转台相连的，连廊长度不大于2米；加装电梯通过连廊与客厅、餐厅、卧室相连的，电梯与原住宅外墙距离不大于2米，连廊进深不大于1.5米；加装电梯直接与原建筑外廊连接的；加装电梯影响既有消防通道的情况，由相关部门视情况判定准许。

该负责人介绍，考虑到加装电梯后要确保建筑安全、保留消防通道，所以规定了上述4种情形。要件审核由市住建局完成，无需业主到多个部门奔波。

第三关：资金筹措怎样才合理？

不同楼层按比例出资

“物业公司作为业主牵头方，必须要注意把握如何平衡建设过程中和建成以后的各种关键性问题。”张维举了一个例子：签合同后，是先收钱，还是完工后收钱？“我们采取的后收钱！”张维表示，这样可以规避“先收钱”产生的矛盾：要是先收钱，前期收少了，后期补收，非常难；要是前期收多了，大家认为太贵，或许不愿意而放弃？

除此之外，业主们最关心的问题无疑是“不同楼层之间怎么出钱”？在市住建局前期印发的《既有住宅增设电梯指导手册》上，不仅有电梯协议书模板，还对安装费用各楼层出资比例提出了参考意见。据《指导手册》出资参考，以7层住宅为例：1层按照0.6比例补偿；2层不用电梯时按照0.4比例补偿，如使用电梯时，既不出资、也不获补偿；3层按1.0比例出资、4层按照1.1比例出资；5层按照1.2比例出资、6层按照1.3比例出资、7层按照1.4比例出资。

科信苑结合自身实际，在参考《指导意见》的基础上，制定了适合自身的补偿机制和出资比例，即：1层按照0.2比例补偿，2层按照0.2比例出资，3层按照1.1比例出资，4层按照1.2比例出资……以此类推。“原因在于，我们小区加装电梯的设计位置退到外面2.5米左右，对住户影响小；从2层就可享受电梯，所以2层也应该出一定比例的钱。”张维介绍。

以科信苑业主选择的品牌电梯安装总计费用毛算，除去政府补贴的20万，按该小区出资方式计算，预计住户不同楼层出资区间大概在2.5万至4万。

建成后可能出现的问题，物业公司也提前考虑了。“同意安装电梯，不等于会出资，并使用电梯。”张维说，对于这类不愿出资的业主，物业公司又有一套自己摸索出来的办法。“关键还在于垫资问题。”

对此，物业公司的设想是，该单元3楼以上若有一户不出资，则由3楼及以上住户先期垫资，待以后不出资者需要使用电梯时，支付本和息。最终，垫资问题决定由该小区物业公司承担。由于不出资者或会占一定比例，在加装电梯设计时，科信苑采用刷卡方式使用。

第四关：施工方与业主方的争论

工程款怎样支付？

开工前一天，施工单位和物业公司曾有过一段争论。施工方要求业主签字同意时即先收取费用，而后者坚持工程结束再收取费用。

“垫资量太大了！3、4部电梯，我们就要垫付120万。照此下去，今后根本做不动。” 施工方自贡远东电梯服务有限公司负责人周华贵倍感压力。张维则表示，若先收取业主款项并支付，则无法应对额外支出。十年以前建造的小区，没地下管网图，“地勘”过后才发现，水电气管线需改动。而这笔额外支出轻则上万元。“先收钱支付工程款，完工时不够怎么办？”

那么，改装管道这些新产生的费用从哪儿来？张维坦言，由于小区90%以上住户是教育系统及相关单位职工，这些费用由有教育背景的物业公司承担。住建部门建议，普通小区应提前考虑到补偿成本，协商后纳入总体成本。

采访中，记者了解到，科信苑加装电梯动工的消息，在汇东片区引发较强关注度，居民普遍反映居民单个力量薄弱，希望所在社区和物业公司助力。但现实情况是，社区和物业公司并不太积极。居民有加装想法，却难以实施。

有市民为额外费用的“补偿成本”想了个办法：建议将国家政策补贴的20万分为两部分：向每部电梯补贴19万，剩余1万元作为相关工作的报批经费，直接补贴到社区、业委会或物业公司，解决他们因增加工作量而无工作经费的困局。

第五关：资金监管怎样透明化？

引入第三方审计公司

“价格合不合理，资金如何透明监管？不是施工方说了算，业主和物业公司说了也不算。”张维说，合同草签、报价，都是意向性数字，专业问题不容易搞懂，所以只能引入第三方审计公司，一切以审计结算为准。

为规避质量问题引发不必要的纠纷，物业公司作为业主牵头方，专门聘请了经市审计局认定的有资质的审计公司和监理公司，以此保证费用的透明和工程的质量。整个费用采用物业前期垫付，实行边安装、边收费的原则。在签合同后预付部分订金，工程验收合格后再付总款的90%（含国家财政补贴部分），验收一月后再付5%，剩余5%作为质保金，一年后支付。

垫资后，如何保证回收，防止赖账？物业公司自有一套“战略”。公司与业主约定，在审计结算完毕后10天内，业主必须交清费用，否则将按银行贷款利息追加；如果按期交纳费用的业主，将会享受物业费一次性定额优惠；建成使用过程中，如出现不交维修、维护费或电费，公司将会采取停卡的方式进行制约。

据介绍，科信苑加装电梯项目预计今年9月底将完工验收。