[江苏]海安：积极探索农村居民集中居住区物业管理

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海安县近几年来加速推进城镇化建设，农村居民集中居住区建设管理工作得到新的突破。据统计，截止到2014年年底，全县已建成农村居民集中居住区68个，规划在建小区15个，已建成总建设面积700多万平方米，住户3.9万多户，高层建筑60多幢，电梯200多台。其中，有52个小区由物业服务企业管理，13个小区由镇、社区实施基本管理，3个小区实行业主自治。。

海安县贯彻有序推进农村转移人口市民化，努力实现城镇化基本公共服务全覆盖要求和建立农村居民集中居住区物业管理长效机制，努力构建和谐物管、文明小区的目标。在加快农村居民集中居住区建设的同时，把集中居住区物业管理工作提上重要议事日程，进一步加快农民集中居住区物业管理体制改革，建立业主自治与物业服务企业相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制，推进农村居民集中居住区物业管理工作上新体制，推进农村居民集中居住区区域管理工作再上新台阶，实现物业管理全覆盖无盲区。

（一）统一思想，强化组织领导。针对农村居民集中居住区的管理现状，进行充分调查研究，召开座谈会。根据全县农村居民集中居住区的特点，出台了《海安县农村居民集中居住区物业管理暂行办法》、《县政府办公室关于加强农村居民集中居住区物业管理工作的通知》、《海安县物业管理老旧小区“扫盲”、农民安置房达标、新小区“创优”实施方案》等规范性文件，重点解决有人管理、如何管理、有钱管理、源头管理的问题。做到组织机构健全完善、管理体制良性运行、日常考核奖惩到位、管理经费持续保障。

（二）明确职责，建立健全机制。农村居民集中居住区物业管理实行属地管理，各镇总负责，各街道办事处、社区居（村）委会具体落实，县各相关职能部门密切配合，全县形成了上下联动、齐抓共管的工作氛围。各镇逐步建立健全由区镇、街道办事处、社区居（村）委会、业委会（物业管理委员会）、楼道长为层级的物业管理服务网，镇、街道办事处明确专门机构、专业人员、专项经费保证工作的开展和推进。同时县公安、住建、城管、环保等职能部门加强协作，密切配合，落实专人分工联系各镇，共同抓好物业管理相关工作。加大联合执法力度，对农民集中居住区内违法搭建、侵占绿地、无照经营、环境污染及装饰装修中擅自改变房屋结构等违法行为，依法从严查处，维护小区公共管理秩序。

（三）因地制宜，规范管理模式。通过调研论证和探索，各镇街道建立由社区居（村）委会、业主委员会（物业管理委员会）和物业服务单位联动的模式，根据小区建筑规模、设施配套、环境要求、业主意愿和约定，合理确立了物业服务管理模式。主要有四种模式：一是聘请具备资质的专业物业服务企业，实施规范化管理；二是聘请专业顾问单位与社区居（村）委会共同管理；三是社区居（村）委会自形成立物业服务组织，实施基本物业管理；四是业委会（物业管理委员会）实行自治管理。根据农村居民集中居住小区的特点，各物业服务单位按要求配备专业技术人员，有特种设备的小区，聘请专业化工程公司负责维修保养。

（四）建管并重，制定落实措施。各镇提前介入农民集中居住区的规划、建设和前期管理，从源头上把好关口，为做好后期物业管理打下基础。新建小区根据实际情况，规划建设公建配套设施、集中办事（红白喜事）大厅、物业用房、社区用房、警务室，还要建设集中晾晒区、集中葱蒜种植区、健身娱乐休闲、机动车停车泊位等配套服务设施。已建成交付使用的小区，制定两年整治改造规划，逐步对围墙、安防监控、路灯、绿化、公共配套设施等进行升级改造和完善。每个小区都制作安装公益宣传栏，修缮丧失功能、老旧的绿化、道路、围墙，补建因设计建设缺陷，未建设或建设不到位的项目。密集补植破坏的绿化树木，条件成熟的改造植草砖作为停车场，增设机动车停车泊位。对擅自改造搭建的居民加强说服教育，定期清理整治房前屋后堆放的柴草、杂物，有条件的还进行集中存（寄）放物品，确保小区环境整洁优美。

（五）加强宣传，营造良好氛围。各镇、街道办事处、社区居（村）委会、业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业通过宣传栏、广播、电视、报纸、网络等媒体，宣传物业管理相关法律法规以及业主、物业服务单位的权利和义务，使广大居民认识到小区是大家的小区，逐步实现从单门独院或封闭生活习惯向集中居住共同生活需要建立的契约意识转变，逐步形成社会理解物业、支持物业、参与物业的良好氛围。

（六）制定标准，严格考核奖惩。县政府制定全县物业管理考核办法，将物业管理工作纳入对各镇年度经济目标责任书考核。县城管局专门制定全县农村居民集中居住区物业管理考核办法，同时每季度对全县农村居民集中居住区进行检查考核，把考核结果纳入县委、县政府“城镇建设杯”考核。各镇对照物业服务合同，制定考核细则，每月考核，按得分拨付服务费，并定期进行满意度测评。