房地产行业 苦练内功和外部突围

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次贷危机以来，房地产已经成为每个中国人最关心的话题，从对房价是涨还是跌的争论到各项政策的出台，再到房地产业落选十大振兴计划，每个人都在关注房地产。

经过一轮又一轮的遭遇寒流，大部分业内专家、地产人士都接受了房价下跌、短期内行业整体不景气、洗牌无可避免的行业变局。面对行业剧变，开发商把自救放在了首要位置。一是外部突围，寻求融资；再是苦练内功，强化管理。

1、融资问题

2008年的融资渠道已是瓶颈，银行关紧了信贷阀门；专业人士分析，2009年也不是上市好时期。因此，在向外突围自救卡脖之时，开发商纷纷寻求内部自救。如何提高企业的核心竞争力，从企业内部挖掘潜力，加强企业内部管理，从组织、技术、经济、合同与信息等方面，挖掘潜力，降低成本，提高投资效益和社会效益已逐渐成为房地产业迫切需要解决的问题，而加强对项目投资实施全过程有效的成本控制管理成为房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课。在经济调整时期，房地产企业要三思而后行，冷静地决策，明确以后的战略方向，提高管理水平。

截至3月10日，沪深两市20多家房地产上市公司公布的2008年年报显示，大部分企业利润缩减，库存不断增加，现金流紧张。

虽然宏观经济背景不好，但仍然有一些企业逆势增长。1月23日，华发股份发布了地产行业的首份年报，显示2008年该公司实现营业收入 34.79亿元，同比增长60.66%；净利润6.51亿元，同比增长81.61%。新湖中宝的年报显示，2008年，公司实现营业收入35.05亿元、净利润8.41亿元，分别较去年同期增长16.58%和102.07%。然而更多的房企则是净利润同比出现大幅下降。其中，万科A业绩显示其2008年的净利润同比下跌16.74%；泛海建设同比下降68.02%；广宇发展净利润为负3906.14万元，同比下降178.55%。2008年，由于地产行业进入调整期，因此各家房地产企业的销售成绩都不是很理想。万科A2008年累计销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元，同比分别减少 9.2%和8.6%。虽仍然是行业销售冠军，但与年初制定的销售目标相比，仅实现了68%。金地集团2008年实现销售面积109.94万平方米，较上年仅增长1.65%，销售金额114.03亿元，仅实现年初销售目标的63%。所以在2009年房地产企业利润缩减仍会存在。

房地产行业是资金密集型产业，但翻阅房地产企业2008年的年报，仍然会为这些企业的高负债率所惊讶。从目前已发布的20余家房地产上市公司2008年年报来看，其中12家房地产企业资产负债水平高于50%，包括保利地产、苏州高新、ST万杰等三家房地产企业资产负债率则在70%的警戒线之上。这是由于销售量的大幅萎缩，开发商的现金流无法保证顺畅，银行银根的紧缩又限制了开发商融资的渠道，负债率迅速上涨。资产负债率是衡量上市公司负债水平的重要指标，资产负债率超过50%说明自有资金不足以偿还负债。

从目前的经济形势推测，09年的房地产市场依然将继续调整为主，摆在开发商面前的只有一条路，那就是尽快的掌握资金，只有这样才能在市场回暖时拥有主动权。首先，2008年底以来，政府从振兴整体经济的角度出发，推出了一系列旨在降低居民购房负担、鼓励住房消费的政策，开发商应该认清市场趋势，以更加理性的心态应对调整，积极促进销售。通过销售尽快的回笼资金，并且趁目前土地价格低廉的时机，抓紧时间增加土地储备，争取在下拨行情到来之际，打一个翻身仗。另外，增强开发商的融资能力也是开发商应该苦练的内功。在银根紧缩的条件下，开发商必须拓宽融资渠道，才能提升企业的核心竞争力，才能在任何情况下掌握主动。融资的方法有很多：上市房地产企业可以通过出售股权、发行公司债等手段融资，非上市企业则可以通过民间借贷、信托、私募或是联合开发等办法去融资，从而解决资金问题。

2、未来的存货消化，将是房地产上市公司需要面对的问题

戴德梁行最新报告显示，上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了2006年到2008年在建的库存商品住宅约3800万平方米。

房地产存货包括已开发完工产品、在建工程和拟开发土地储备三类。截至去年末，根据国家统计局的数据，截至2008年12月末，全国商品房空置面积达1.64亿平。同比增长21.8%，增幅比1至11月提高6.5%。除此之外，在建工程和土地储备的体量更为庞大。所以在2009年如何消化这么庞大的存货也是房地产行业面临的另一个问题。

3、如何提升消费者对房地产行业的信心

温总理报告中指出“通过积极的政策引导，稳定房地产市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展”，更将成为未来房地产业发展的指导性文件。房地产行业经历了前几年的动荡，严重挫伤了消费者的信心，尤其是在全世界经济不景气的大环境下，消费者更理性更稳重，如何提升消费者对房地产行业的信心，也是房地产行业面临的问题。

中国房地产的问题还体现在流通环节，二手房的流通环节障碍多，税费高，手续繁杂。出租市场也不受鼓励，税费很高。把房地产销售和出租流通环节的税费降下来，并且为二手房的销售和出租搭建一个公开、透明的平台，避免在销售或购买二手房和出租二手房的过程中上当受骗。

温总理在报告中明确指出要稳定房地产投资，并给出“对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策；促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。”等具体方针指导。今后政府关于二手房的管理也是房地产行业面临的问题。

两会提案中有代表指出“房地产预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一。该制度不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题得不到解决，更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，最后甚至还会出现携款潜逃等违法犯罪行为”。取消商品房预售制度一直是两会关注的焦点。

由于目前我国房地产市场运作实行的是商品房预售制度，很多开发商都将其作为项目开发融资的重要手段。通常，开发商只投入非常有限的一部分资金，从政府部门拿到土地，然后用土地到银行做抵押启动项目，而真正的建设资金大都依靠销售回款和建筑商垫付来完成。如果项目销售不畅，则必然影响施工进度和交房时间。问题严重时可能出现烂尾楼，带来更大的社会问题。

房地产预售制度有利有弊，关键在于预售所得资金的管理，我们不能因为有缺点就摒弃房地产预售制度，相反要认真思考用什么手段什么制度管理好预售所得资金。

4、保障性住房和廉租房建设问题

两会报告中指出：中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准；拟安排430亿元，用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。但是现在关于保障性住房和廉租房的选址和配套设施问题也是人们关注的焦点。如果将保障性住房和廉租房建在远离市区的郊区，形成城外城，交通问题，孩子上学问题，老人就医问题都将难以解决，再加上居民区中全部为低收入居民家庭，容易在城市边缘形成新的穷人区，造成居民的心理压力，从而造成一系列社会和环境问题，导致社会阶层在空间上的分化与隔离，不利于社会和谐共处，同时也不利于小区建设。建议将保障性住房和廉租房的建设和城中村的改造，城区危旧房的改造结合起来，这样可以刺激内需，改善民生，节约土地，平衡资金，城市美化，交通减量，政府亲民等诸多好处。

房地产行业房地产企业都存在一些问题，只要我们认识到问题的存在，就不怕解决不了问题。房地产行业作为国民经济的支柱行业，房地产作为关系到民生的产业，在政府相应政策的引导下，在开发商房地产企业的努力下，在全民的关注和监督下一定会良性发展。（华龙网）