居民异地买墓调查 陵园暴利为何超过银行房地产

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清明节即将来临。记者采访发现，在北京、上海等多地，由于墓地价格飞涨甚至超过房价，“阴宅”贵过“阳宅”，不少人无奈奔赴异地买墓。

　　而在“一墓难求”的背后，一些经营性的陵园公墓通过囤地、超标等手段获取暴利，其业务利润率超过银行、房地产。有的陵园以低价甚至零价格拿来的土地，转手一平方米卖几万元。

　　“一墓难求”催生异地买墓

　　河北省三河灵山宝塔陵园距离北京50多公里，号称“A股首家上市陵园”，其北京办事处设在北京CBD核心区。工作人员告诉记者，清明节之前这段时间，由于从北京前往河北陵园购买墓地的客户太多，公司安排实地考察的大巴十分紧张。

　　“北京到河北买墓位的人太多了，本来公司有祭扫的免费车，但现在你只能自己想办法了。”陵园业务经理滕先生说。

　　“生于此地，葬在彼地”的现象也发生在上海。江苏省太仓境内的双凤公墓位于204国道旁，距上海市中心区有40多公里。“购买者和墓主90%以上都是上海人。”在双凤公墓，销售人员许先生向记者介绍，墓地报价从三四万元到十余万元不等，最常见的是3万元-4万余元的双穴墓，“针对上海人看墓，公司有专车免费上门接送”。

　　在太仓境内另一处自称“主要面向上海客户”的经营性墓地，运营公司人员表示，由于临近清明节祭扫的人多，专门在上海市区内提供看墓在线预约接送、400免费电话等服务。“每年365天在上海各区都有班车，遇到清明节、冬至人流量大，还得增开扫墓专车。”

　　多数购买者和墓地经营者均表示，“一墓难求”是异地买墓地的主因。记者走访发现，以面积多数在2平方米左右的朝南中式双穴墓为例，在上海市区华亭某公墓的最低报价为6.5万元，且低价墓都已售完，已经是“有价无市”。即便是异地买墓，“大众墓”报价为42800元，销售也十分紧俏。

　　“尽管与几年前相比价格还在涨，但好歹能省下几万元。”太仓双凤墓地负责人还透露，环北京、上海等大中城市周边的“异地墓”，多数都有北京、上海当地开发商的背景，其实就相当于“上海开发商在太仓盖个‘阴宅’楼盘，买主也都是上海人”。

　　墓价飞涨背后是囤地超标

　　业内人士透露，异地买墓现象的根本原因是墓价飞涨。经营性陵园墓地超高的利润率超过银行、地产等高利润行业，在资本市场也表现突出：上述灵山宝塔陵园的母公司——“A股殡葬概念第一股”福成五丰此前发布的重组报告显示，该陵园2014年上半年综合毛利率高达80.61%；在香港上市的中国生命、福寿园毛利率也多年超过80%。

　　经营性陵园墓地超高利润率背后，还存在不少行业怪象：

　　——“囤墓”。记者发现，不少墓葬经营企业低成本囤有大量墓葬用地，但开发缓慢，从而实现边囤边卖。以灵山宝塔陵园为例，该陵园目前可用墓位面积达11.7万平方米，但截至2014年年中仅出售不到5%。业内人士表示，不少墓葬经营企业在大中城市周边大量“囤墓”，随着城市开发和地价高涨，造成“新企业进不去市场，老企业坐享暴利”。

　　例如，记者获得的一份江苏太仓某公墓的“01657012号”国有土地许可证显示，该企业早在2002年就拿下开发墓园地块，“分期建设”却花了10余年。“多数地方已不再审批新增经营性墓地，大多数企业干脆边囤边卖抬高价。”业内知情人士说。

　　——“超标”。根据民政部发布的关于贯彻执行《殡葬管理条例》中几个具体问题的解释，埋葬骨灰的单人、双人合葬墓占地面积不得超过1平方米。但记者多地采访发现，现实中特殊园区、特殊墓型却很常见。

　　例如，在福成五丰收购三河灵山宝塔陵园的资产评估说明中，“标准单墓面积”为0.94平方米，但是该陵园北京办事处的一位“业务主任”却对记者表示，陵园内一块“自选定制”墓面积是8平方米起，如果想要更大还可以将两块墓合成一块，拿两个墓位证就可以；占地2.46平方米的江苏一处“高台1区豪华墓”卖到11.8万元。

　　售价一平方米逾万元

　　记者调查发现，“拿地”的低成本与“卖地”的高价格产生暴利。一些陵园原先低价甚至零价格拿来的土地，造好墓地后要卖几万元。

　　记者从福成五丰财务数据中梳理发现，2012年-2014年上半年，其墓穴均价从2.84万元涨至4.17万元，涨幅接近150%。

　　然而，从资产评估报告看，这家“北京以东地区规模最大陵园”的拿地成本却极低：截至2014年上半年，灵山宝塔陵园已规划标准墓位共12.5万个，共缴纳土地出让金2522.5万元。这意味着，以一个不超过1平方米的标准单位墓计算，一座墓穴只需花不到200元买地，售价却至少要1万元。该陵园取得的一处占地359亩的荒山使用权，当时的“有偿出让价”仅为1元。

　　在上海、河南、山东、辽宁、安徽等多省份拥有陵园墓地的福寿园集团2010年-2013年毛利率都超过80%。这种暴利不少建立在低成本甚至无成本的土地上。该公司2013年在香港上市时曾公开承认，锦州市帽山安陵及上海福寿园建于政府免费划拨的土地上，倘若政策变化，该公司可能需就这些墓园按现行市值支付地价。

　　早在2009年发布的《关于进一步深化殡葬改革促进殡葬事业科学发展的指导意见》就明确提出，要减轻群众负担，实现基本服务均等化。近年来，民政部有关负责人也多次表示，建造豪华墓地等行为严重违反了我国殡葬改革的方针和法律规定，极大地浪费了有限的土地资源，助长了封建迷信的丧葬陋习。

　　“不该让异地购墓成为常态”是很多消费者的心声。中国殡葬协会等3月25日发布的《殡葬绿皮书》指出，目前北京地区的殡葬消费平均达约42837元，市区居民高达8万元，92%的北京市区消费者认为公墓消费过高。

　　有土地税务专家指出，一方面，相关政府主管部门应该对经营性公墓使用土地进行规范，避免企业大量低成本囤地却高价出售。2001年以前，没有使用期限或不用支付地价的墓葬用地，曾经被政府直接划拨给经营性公墓，后来政策变化，但是依然有大量陵园获得低成本土地。目前，这些拥有低成本墓葬用地的陵园成为墓葬经营企业收购的对象，对此政府应加强监管，并依据开发进度对出让土地进行动态使用监督。

　　另一方面，政府应加强对经营性公墓的税收管理。根据福寿园的公开信息披露，虽然国家规定转让墓地使用权所得的收入须按5%税率缴纳营业税，但仍有地方表示免缴营业税。

　　对此，有业内人士称，主管部门应该根据相关经营性企业对陵园墓地的开发使用情况，依据税务手段加强监管，多方面防止出现因“囤地”“超标”等导致的暴利问题出现。