有关招商的三疑三解

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    这些年做了一批各种类型的商业项目，从综合商业、专业商场、专业市场、到商业街皆有，虽然自己的本职工作是销售，并没怎么专注去做招商，但因为项目前期定位也好、后期包装推广也好，销售和招商的很多工作是密不可分的，再加上也参与了一些主力店和品牌商家的沟通、谈判，所以，见得多了倒也窥见了招商的一些门道。

    思考和求知都是伴随着疑问而来的，从最初基本对招商一窍不通，感觉招商比销售还要神秘，到后来随着介入程度的加大、频次的增多和思考的加深，当初的几个大疑问便逐渐开释了。

    第一、为什么很多商业项目开业初期招商火爆、迅速旺场，但此种势头却无法保持多久，有时甚至只能维持三、两个月便难以维系呢？

    首先绝对是因为项目整体定位有问题，也许是因为地段与基础客群、也许是因为项目内外部等硬件问题不支持该种业态，所以，用各种优惠政策招来的商家其实并不是最适合本项目的经营者，他们会在入场不长时间便很快的感知到这种情况，故而，来得快、走得也快。这种情况近年来非常多见，你会看到不少商业项目往往会在很短的时间内更换多个业态主题，忽而小商品、忽而家居城、忽而服装卖场等等。短期彻底变换经营业态便是典型的前期定位出了问题！

    其次，很多商户进来其实是抱着观望的态度进场的，他们在其他地方都有铺位，如果这个新店能火起来那就扎根干，如果短期内火不起来那就走人，反正前期的优惠政策不利用白利用，就当是新添了一个货品展示区、甚至临时仓库罢了。在当前招商项目众多的情况下，抱着这种心态的商家不在少数。

    再者，这也和项目的招商公司或招商负责人有直接干系，在招商前期，因为很多开发商不是很懂商业，所以招商部门的利益仅仅是直接和短期招商业绩挂钩，所以这就容易造成招商者不管商户质量、只顾商户数量的短视问题，不管这个商户以前是否干过、干得如何，先签约进场再说。很多项目出现运营困境，也与初次创业商户比例过高有很大关系。

    可见，很多时候初期招商的成功是存在水份的，是有泡沫成分支撑的火爆。

    第二、招商公司真的能带来客户资源、商家真的能跟着招商公司走吗？

    我曾经陪同甲方接触过几家专门搞招商的公司，他们往往喜欢重点炫耀自己有很多客户资源、有很多商家会跟着他们走，事实到底如何呢？

    所有的商家可以分为两大类，一类是有自己完善选址规则的品牌商家、主力店（例如商场类的银座、贵和，卖场类的大润发、家乐福，餐饮类的必胜客、麦当劳等等），另一类是老板们说了算的经营散户、私营个体商家，最典型的就是那些专业市场中的商户。

    对于第一类商家，招商公司纯粹只能起到中间联络的作用，项目有问题或者不合适，根本无法引入这些商家，关系再好也无法超越规则。到如今，所有各个行业和品类的品牌商家，其实都可以通过各种公开渠道取得联系，而且，其实这些品牌商家也在到处苦苦寻觅可以拓展店面的优良商业项目，只要项目没问题，引进这些商家是顺理成章的事情。以我们现在正在操作的济南东环商业广场为例，目前已经签约的7家主力店，其实有好几家是自己主动上门的。

    对于第二类商家，我们首先要明白，所有的新选店址的商家，无非四种情况：1、原址不佳，更换良址；2、原店照开，新增分店；3、老手起家，这种是指以前和别人合伙干，如今自己另辟山头者；4、新手创业，既指那些初次开店创业者。一个中大型商业项目最好是多选择前两种商家，因为他们已经有相对成熟的经营经验和渠道、客群，有经验的经营户越多，项目后期运营的难度越小，整体生命力也越强。其实他们也并不难找，他们就存在于当前的各个商场、市场之中。他们其实也和那些品牌商家一样，也希望有更好、更旺的经营场所，如果你能够搞定那些大型品牌商家，搞定这批人就相对容易多了。