回迁安置房转让征营业税

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      无论是有偿转让还是无偿转让都会视同销售要求上缴营业税。但计税依据不会照同该地段商品房市场进行价格制定，而是以该房的工程成本加利润的方式予以征收。  
     据国家税务总局网站消息，税务总局专门下发公告，进一步明确纳税人开发回迁安置房有关营业税问题。相关负责人介绍，纳税人向他人无偿转让回迁安置房所有权的行为，应视同销售不动产征收营业税。
　　公告规定，纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，应按规定视同销售不动产征收营业税，但其计税营业额不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。
　　税务总局货物劳务税司相关负责人介绍，按照营业税条例细则有关规定，单位将不动产无偿赠送其他单位或个人的行为，应视同销售不动产征收营业税。因此，纳税人向他人无偿转让回迁安置房所有权的行为，应视同销售不动产征收营业税。
　　该负责人表示，鉴于回迁安置房与商品房性质不同，房地产公司也未向居民收取回迁安置房房款，计税依据不宜按照同地段商品房市场价进行核定，应按照营业税细则规定以工程成本加利润的方式予以核定；同时，由于回迁安置房所处地块的土地款由回迁居民委员会支付，该地块的土地使用权实质上不属于上述房地产公司，因此，核定的计税依据中不包含土地成本。
　　公告明确，相关规定自2014年3月1日起施行，公告生效前未作处理的事项，按照公告规定执行。
      根据《营业税暂行条例》、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号）、《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函[1998]771号）的规定，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。基于拆迁房屋行为的特殊性，在营业税计税依据的确定上，区分以下两种情形：  （1）对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。   （2）对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。
        注释：上述规定可以理解为：（1）与先直接支付给拆迁户货币补偿，拆迁户再向房地产公司购买商品房相比，直接对拆迁户进行回迁安置可以使房地产公司节约营业税金，因为实际的销售行为下公司需按销售金额缴纳营业税，回迁安置下偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，只需按房屋的成本价计征营业税，超出拆迁建筑面积的部分按公允价值计征营业税；（2）实际的销售行为下商品房销售后即须缴纳营业税及预缴土地增值税，回迁安置下企业需楼盘竣工，工程结算完成，房屋成本可以可靠计量或移交回迁房产权时才缴纳营业税及预缴土地增值税。
      对于回迁安置房的各个税务处理问题，国家税务局都有明细规定，除征营业税外，国家还对征收土地所得税和个人所得税也都有明细规范。