二手房“20%个税如何征收”仍待细化明确
近一个月来,为赶避缴20%个人所得税政策末班车,与全国许多城市一样,金华市区二手房市场成交激增,持续在历史高位运行。继广东之后,3月30日北京、上海同日公布“国五条”的地方版细则,至于市场最为关注的“20%个人所得税如何征收”操作细则仍有待细化明确。2月下旬和3月初,房地产调控“国五条”及其细则相继发布。细则中明确规定,税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房者按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。
这一规定引起轩然大波。为规避这20%的个人所得税,卖房的、买房的纷纷打乱原有计划,赶在地方版细则落地前成交。尽管最后数据尚未出炉,但金华市区3月份二手房成交量已毫无悬念地突破3000套,很可能超过去年全年成交量的1/3,创下历史新高,其中不乏“左手转右手”,以缴纳营业税的方式,通过过户给父母、兄弟姐妹做高差价,减少未来转让被征收20%个人所得税的数额。记者注意到,粤版细则的表述为“房价过快上涨的地区要严格执行‘国五条’中关于出售自有住房个人所得税的征收规定”,被媒体指为“国五条”温柔落地。3月30日北京规定:“自3月31日起,对个人转让住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等信息系统,能核实房屋原值的,严格按照个人转让住房所得的20%计征;不能核实房屋原值的,按照核定征收方式计征个人所得税,核定征收率是1%,按照交易额全额的1%征税。”同日上海公布的细则这样表述:“税务、房屋管理部门要密切配合,对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登等历史信息能核实房屋原值的,依法严格按照转让所得的20%计征。”
综观“国五条”京、沪、粤版细则,对20%个人所得税征收基本重申国务院办公厅通知,强调严格执行,但操作细则仍未明确。市区一家房产中介机构负责人表示,京、沪、粤属于房价过快上涨城市,全国各地都在盯着这三地细则如何落地,买房者、卖房者最关心的是这20%如何征收,现在看来并无多少新意,而且留有政策操作余地,即如果不能核实房屋原值,仍可按全额的1%征收。
在省估协经纪委员会副主任、市房协经纪部主任金伟军看来,严格按20%征收,至少要解决两个操作难题:一是能核实房屋原值,二是在此基础上扣除二手房成交价中的相应成本,比如交易过程中产生的税费成本,很多人买房还有贷款、借款利息,作为购房成本也应扣除,部分二手房还有装修成本,有的还带家电、家具转让,如何扣除也是一个难题。“即使能核实原值,但无法提供其他购房成本怎么办?如果无统一的具有可操作性的规定,可能会比较麻烦。”
加收20%的个人所得税是为了控制炒房者为从中牟取暴利而采取的应对手段。从很大程度上对卖出二手房的卖出者增加了税务负担,故而炒房者会慎重考虑炒房交易。
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