城第四大餐饮示范街崛起朝青 潜力媲美簋街

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国美第一商街自倡导的安全投资模式以来，使餐饮商铺成为朝青板块的投资热点，一时间，国美餐饮街中小型商铺迅速售罄，大型商务餐饮商铺已被众多商家看好。继销售成绩一路飘红之后，开发商再次放出豪言，要打造继簋街、方庄美食街、亚运村餐饮街之后的京城第四大餐饮示范街。

　　11月17日"京城第四大餐饮示范街崛起朝青--北京餐饮投资发展论坛"在国美第一商街租售中心举行，明天地产业务发展中心总监贾玉鹏、北京市餐饮协会发展部部长冯晟松、北京市商务局现代流通管理处处长雷堃、朝阳区商务局综合科科长姜玮、朝阳区餐饮服务旅店行业协会秘书长丁月华、北京晨报总编助理陈曦等领导和专家纷纷表示，朝青板块餐饮发展具有很大的空间，国美餐饮街销售和招商两旺，前期的成功规划加上后期的专业化运营，一定能够发展成为与其区域、规模和定位相匹配的东部餐饮示范街。

　　餐饮业已经成为朝青商圈新势力

　　据统计，2006年北京商业地产的整体放量趋于饱和，但适合做餐饮的商业仍然是一个很大的缺口，整体上说，餐饮商铺供应不足，特别是在新楼盘密集的新商圈，餐饮业蕴藏的很大的利润空间。

　　以朝青板块为例，从东四环一直往东，周边大概20个项目左右的这一大片区域里，目前还没有一条成规模的，给周边项目提供充分便利的商业街。随着青年路好几个项目的大量入住，居民的生活配套，特别是餐饮需求成为一大难题。国美第一商街10万平米的商业从很大程度上缓解这一问题，而国美餐饮街3万平米的商铺启动招商和销售，也能解决周边居民的餐饮消费的燃眉之急。

　　资料显示，目前北京餐饮业持续火爆，随着经济持续增长、城市东扩及2008年奥运会临近等诸多利好诱因，北京餐饮市场规模将可望高达300亿元。国美餐饮街覆盖范围内大概有50万人群，这些人大多为CBD白领，年收入大概为四到六万，按餐饮消费占每人收入的10-15%计算，他们一年的餐饮消费是30亿，占据了全北京餐饮消费总额的10%。

　　据明天地产业务发展中心总监贾玉鹏介绍，国美餐饮街是朝青板块起步最早、最先入市的餐饮商铺，它的火爆销售一方面说明市场的需求量，另一方证明了餐饮的巨大潜力对餐饮商铺销售和增值的拉动。"目前，餐饮已经成为东部朝青新商圈的一股强有力的商业新势力。"他分析道。

　　"阶梯式"营销思路迎合了市场需求



　　据北京市餐饮协会发展部部长冯晟松介绍，目前北京最有特色的三条餐饮街分别是簋街、方庄美食街、亚运村餐饮街，这三条餐饮街的发展大都与城市的建设和发展相同步，簋街占据东直门一隅，方庄美食街引领南城餐饮，亚运村餐饮街在北部称霸，而东部现在出现了国美餐饮街，极大地平衡了市场需求。他说，国美餐饮街3万平米的体量，中西餐饮应有尽有，既能满足城中居民需要，又能带动周边消费群，如果能够一步一个脚印地稳步发展，肯定能与簋街等其它三大餐饮街相媲美。

　　据国美第一商街的一位商业代表说，购买国美餐饮街商铺的客户，大都是被国美"阶梯式"的营销思路所打动。对此，贾玉鹏是这样解释的：首先是阶梯式差异化的商铺产品定位，大中小型餐饮合理划分，理想分布；其次是阶梯式的推广思路，商铺推广从中小型到大型，从基础菜系到大型商务餐饮，推广节奏与项目入住和商铺收房时间相结合；最后是阶梯式租金，因为是新的社区商业，得有一段养商时间，国美采用低租金降低门槛，再随着商业氛围的形成，逐年提升租金，直至正常水平。像簋街这样的成熟区域，租金大概为4-8元/平米/天，而国美餐饮街现在的租金只有2元/平米/天，成长的空间很大，再用3-5年的时间培育商气，到时一定会与其它几大餐饮街的租金持平。

　　商户评价这种营销模式为理性的、务实的方式，这也体现了开发商对这个项目的责任感和使命感。

　　"后期的经营管理能够向专业化和特色化的方向靠拢，我想，国美餐饮街发展成为京东的餐饮标志，乃至北京第四大餐饮示范街，应该是指日可待的事情。"朝阳区餐饮服务旅店行业协会秘书长丁月华说。

　　投资型向经营型的完美过渡是成功关键

　　按理说，餐饮街成为投资热点对开发商而言应该是一件喜事，3万平米迅速脱手，销售业绩直线上升，资金尽快回笼。但贾玉鹏不这么认为，他说，销售成功只是开始，真正做成北京第四大餐饮示范街还有很长的路要走，由投资型向经营型商业的完美过渡才是成功的关键。

　　簋街的成功，得益于它得天独厚的地理优势和创新灵活的经营方式，方庄美食街的成功，源于周边密集的社区和强劲的消费潜力，而亚运村餐饮街应时而生，档次齐全，品味繁多。这几条街的成功，很大程度上源于其后期经营的到位。

　　据了解，国美餐饮街的前期定位时就做了大量的市场调研工作，目前它投资潜力已经凸现了出来。为了保证后期经营，开发商专门组成了经营管理团队，聘请专业机构从后期餐饮街道路装饰、广告发布、主力店的引进、品牌餐饮的调配、整体宣传等方面进行专业指导，以期使餐饮街后期经营少走弯路，在协助商家快速收益的同时，为消费者提供最好的餐饮服务。

　　"将来，外地人来北京之后，想到的不只是去簋街吃饭，而是来国美餐饮街，在这里，只有你想不到的，没有吃不到的，我们的目标是，打造一条北京东部最大最全最火的餐饮示范街。"贾玉鹏对餐饮街的未来充满信心。（ 北京餐饮