温家宝首提房价收入比 业内预计房价跌幅二成

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3月14日，国务院总理温家宝关于房价的表态一出，股市应声而跌，午后地产股冲高受阻，房地产板块大跌4.59%，万科、保利、招商地产等大盘股午后盘中跳水，分别下跌2.7%、3%、 4.08%；荣安地产、合肥城建等下跌均在9%以上。

　　同日据报道，温家宝在回答中外记者提问时称，合理房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。

　　北京中原地产市场总监张大伟分析称，从2010至今，“房价合理回归”的表述曾多次出现在政府工作报告中。

　　依此标准，国内绝大部分城市房价远未回归合理。中原地产等机构人士对本报指出，房价在目前的基础上再下跌10%-20%，才可能是一个合理的水平。房地产ERP软件 房地产销售软件 房地产erp

　　中国人民大学经济学院副院长刘元春援引该院所做房地产市场预测报告称，全年房价调整幅度会低于25%。

　　高企的房价收入比

　　“房价收入比”，指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值，用于考察居民的购房能力。

　　某房地产研究院高级研究员苏艳向本报介绍， 2009年新建商品住宅价格大涨25%，房价收入比立即蹿升至8.03；而发达国家房价收入比一般维持在3-6之间。

　　其后随着房地产宏观调控政策日趋严厉，多个城市房价收入比出现下跌，但绝大部分城市房价依然远超合理价位。

　　　　北京中原地产市场总监张大伟称，考虑到国内的实际情况，比如购房者对居住支出容忍度非常高，国内土地最高使用年限为70年，以及目前首套房7.05%偏高的贷款利率(欧洲等在1%左右)，一线城市合理的房价收入比应该在12左右。

　　在此基础上，张大伟认为，如果采取房价下降10%-20%，居民收入增加10%-20%，这样也可以实现房价收入比的合理回归。

　　衡量房价回归合理，除了房价收入比外，世联地产董事长陈劲松对本报称，房价/租金回报正常化也是一个指标，就是使得租金回报赶得上通货膨胀或者是略低一点。房地产ERP软件 房地产销售软件 房地产erp

　　　　　从去年来看，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍，首套房的购房成本也大大增加——楼市调控带来的降价利好，反而成为银行的利润。

　　　　　房企高利润终结

　　地方和银行很纠结，但开发商们似乎早已洞悉前路，行动越来越果断。

　　进入3月，保利地产、招商地产、中海外、龙湖、华润等开发商在各个城市发起了新一轮降价促销。

　　　　以招商地产为例，去年以来的资产周转率明显提速，各个楼盘降幅明显。

　　　广州一家大型房企高管对本报记者透露，公司有个别项目仅以成本价销售，但用其它项目的利润来平滑这些项目的微利和可能带来的亏损。

　　中国房地产学会秘书长顾云昌近期称，房地产行业利润远远高于社会的平均水平。

　　申银万国近期报告直陈，过去依靠房价上涨带来的行业高利润时代将逐渐终结，预计2012年房地产行业的毛利率将降至20%左右。

　　南京3家银行首套房贷利率可打95折

　　⊙综合新华社电

　　根据３６５地产家居网对南京市１８家大中银行的多个分行抽样摸底调查显示，当前，南京市有华夏银行、交通银行、北京银行等３家银行推出了对于为新房的首套房贷９５折优惠利率，其中交通银行和北京银行仅对合作楼盘的购买者实行９５折优惠。

　　调查显示，除深圳发展银行目前基本不办理个人房贷外，其他１７家银行中，对于为新房的首套房贷款，华夏银行、交通银行、北京银行推出９５折利率优惠，工、农、中、建四大国有银行以及招商银行、浦发银行等共９家银行实行基准利率。中信银行、民生银行实行基准利率上浮５％的政策，光大银行、兴业银行、上海银行实行基准利率上浮１０％的政策。

　　对于为二手房的首套房贷款，农业银行、工商银行、中国银行、浦发银行等９家银行实行基准利率；建设银行、招商银行等４家银行实行基础利率上浮５％的政策；民生银行、南京银行等４家银行实行基准利率上浮１０％的政策。

　　此外，南京日前出台《存量房网上交易实施细则》等相关文件，今后将全面推行二手房网上交易和管理（简称二手房“网签”），无论通过中介还是自行交易，“除定金以外的全部交易资金”，即佣金、首付和贷款，都要进入监管账户。

　　二手房“网签”是指，二手房交易过程中签订房地产中介服务合同、房源信息公示、签订买卖合同、选择交易资金托管及银行等过程，全部在网上进行，实现房地产管理产权登记部门、银行和交易保证机构等多部门的联动，由政府全程、全方位监管整个交易过程，确保整个二手房交易流程及各环节更加透明、安全。

　　南京市住建委相关负责人表示，在此之前，房产中介“代收房款”是普遍做法，“中介公司代收总房款超过千万元的，并不鲜见”。由于存在一定的过户时间，部分中小房产中介将客户的交易资金挪为自己的流动资金，以作他用甚至卷款潜逃，给二手房买卖双方造成了巨大经济损失。而网签后，中介将不再接触现金。

　　目前，在南京市房管部门备案的中介公司，有１７００多家。而佣金，是房产中介的主要收入来源。实行“网签”后，被监管的佣金，将会在１０个工作日之内支付给房产中介机构，也就是说， 中介只有在交易结束后才能拿到佣金，实现“一手交钱一手交房”。

　　成都上调公积金缴存基数 购房还贷更实惠

　　⊙新华社电

　　记者１６日从成都公积金中心了解到，２０１２年度成都市的住房公积金缴存基数将上调，其中缴存基数下限调整为９６０元，上限调整为１３２８４元。调整后，职工每月的住房公积金缴存额将相应增加，使用住房公积金购房或者还贷都将享受到更多实惠。

　　“住房公积金缴存基数的变化反映职工收入的变化，职工的收入在不断提高，他们的住房公积金缴存额也要相应提高。”成都公积金中心负责人介绍，住房公积金缴存额是缴存基数乘以缴存比例，单位和职工都按照这个额度每月进行缴存。其中，缴存比例在６％－１５％之间，而缴存基数则根据职工上一年收入情况每年进行调整。

　　据介绍，相关政策调整的目标是“强覆盖、广受益、惠民生”，按照调整后的缴存基数标准，职工每月的住房公积金最低缴存额将提高２３．４％，最高缴存额将提高１４．８％。月缴存额提高后，可申请的公积金贷款额度就会相应地提高。

　　今年以来，受去年贷款利率两次上调的影响，职工房贷的还款额每月都有相应增加，成都此次公积金月缴存额的提高，将会有助于缓解还贷压力。

　　降价促销催生杭州楼市“小阳春”

　　⊙新华社电

　　进入3月，杭州众多楼盘纷纷降价、促销。受此影响，楼市成交量逐渐攀升，迎来难得的“小阳春”。

　　据杭州透明售房网统计，３月１日—３月１４日，杭州主城区（不含萧山余杭）楼市总成交量为１７８７套，环比上涨近２０％。在１４天中，有１１天销售量超过１００套，其中３月１０日， 销售量为２４１套，创今年以来最高。

　　杭州楼市迎来“小阳春”，主要是２月底到３月初以来，杭州楼市各板块出现大范围降价，大幅拉低了成交均价，不少楼盘甚至低于观望者的心理底线，许多观望群体出手购房。

　　与此同时，近期银行房贷利率出现松动，首套房贷利率纷纷调至基准利率以下，９折利率重现江湖，二套房贷利率也出现了回调。除了贷款利率降低外，银行的贷款手续和贷款步骤也大大简化，办理房贷更加便利。

　　分析人士指出，３月上旬杭州楼市成交放量，是杭州多个板块楼盘大幅降价、房价逐步趋向观望者心理预期的结果。楼市降价日剧，利率变动使消费者的楼市回暖预期逐渐增强，两种力量共同催生杭州楼市一波成交放量。

　　胳膊拧不过大腿 地产业选择防守

　　证券时报

　　上证指数在接近前期高点2478点后，随着房地产、券商等近期领涨品种集体调整，股指急转直下，先后下穿5日、10日、20日等多条短中期均线，短期均线系统出现转弱迹象，而日成交金额1707亿元也创出近一年的新高。显然，近期股指所出现的调整与房地产股有着直接的关联，温总理在记者招待会上强调房价远未回到合理水平，对地产股的走势直接产生压制，这是否意味着房价将从高位出现回落呢？这又将对房地产股的价值产生何种影响？

　　本报与大智慧举行联合调查，分别从“对于后期的房价走势，您有何看法？”、“目前您持有房地产类股票的仓位情况如何？”、“对于房地产类股票的介入风险，您认为有哪些值得警惕？”、“您认为房地产板块会在后期的各方博弈中出现利好转化吗?”和“您认为在经济转型的形势下，地产股能否因倡导蓝筹股投资红利而再次重演历史？”等5个方面展开，调查合计收到1051张有效投票。

　　多数投资者认为

　　房价不会出现大幅波动

　　今年以来，“芜湖新政”、“上海新政”等先后胎动，但均在问世不日即遭夭折。近日温家宝总理在十一届全国人大五次会议的中外记者会上更是强调房价远非合理回归。对于房地产市场而言，房价的升降无疑直接关系到市场成交量的变化，进而影响到房地产企业的业绩。可见，房价已成为左右二级市场上相关房地产上市公司股价的关键因素。

　　那么，管理层最新表态，是否会使得目前国内高企的房价出现进一步松动呢？根据关于“对于后期的房价走势，您有何看法？”的调查结果显示，其中选择“仍然上涨”、“基本维持现状之下微幅上涨”、“将出现明显下降”、“会有所下降但降幅不会太大”和“说不清”的投票票数分别为70票、232票、230票、481票和38票，所占投票比例分别为6.66%、22.07%、21.88%、45.77%和3.62%。从该项调查结果上看，虽然约两成投资者认为房价将出现明显下降，但认为房价将有所下降和微幅上涨的比例合计接近7成。显然，多数投资者认为今后房价不会出现大幅波动，造成这种预期的原因，可能在于投资者普遍预期政策调控房地产市场主要是为稳定房价在某一水平，抑制房价在投资和投机炒作中进一步虚高，而非促使房价出现实质回落。

　　绝大多数投资者

　　未参与地产股炒作

　　虽然本周下半周沪深两市房地产股成为重灾区，但此前房地产股牛股频出。其中，既有如华夏幸福之类的强势股，也有如中航地产、荣安地产、丰华股份以及多伦股份等反弹先锋，而万科、保利地产等龙头品种的静态估值水平也处于低位，那么地产股的表现对投资者的吸引力如何呢？

　　根据关于“目前您持有房地产类股票的仓位情况如何？”的调查结果显示，其中选择“70%以上”、“50%至70%”、“30%至50%”、“30%以内”和“未参与”的投票票数分别为100票、54票、73票、119票和705票，所占投票比例分别为9.51%、5.14%、6.95%、11.32%和67.08%。从该项调查结果上看，部分投资者采取了重仓地产股的投资策略，持有地产股仓位比例在七成之上的投资者约占一成。但相比之下，绝大多数投资者未参与地产股的行情，比例达到2/3。从中可以看出，多数投资者对地产股显得谨慎，究其原因或许在于地产是近年政策调控的主要方向。根据关于“对于房地产类股票的介入风险，您认为有哪些值得警惕？”的调查结果显示，其中选择“调控政策的依然从紧”、“上市公司的资金压力”、“上市公司的业绩风险”、“炒作资金的获利出局”和“说不清”的投票票数分别为497票、122票、105票、184票和143票，所占投票比例分别为47.29%、11.61%、9.99%、17.51%和13.61%。从该项调查中显示，约五成投资者认为房地产股的风险在于调控政策从紧，对于地产股的业绩则似乎并不担忧。结合两项调查结果不难发现，由于不少投资者担忧房地产调控政策从紧，所以未参与资金对地产股的炒作行情。

　　对地产股行情持续性存疑

　　诚然，目前房地产板块正承受着来自中央的宏观调控压力，但地方政府、上市公司等也在政策博弈中频频寻觅出路，房地产板块是否会逐步转暖呢？根据关于“您认为房地产板块会在后期的各方博弈中出现利好转化吗?”的投票结果显示，其中选择“会”、“不会”、“需要持续观察”和“说不清”的投票票数分别为143票、362票、497票和49票，所占投票比例分别为13.61%、34.44%、47.29%和4.66%。从调查结果看，投资者的投票主要集中在需持续观察和不会出现利好转化方面，投资者普遍认为，地产调控政策不会有实质的松动。但是，在中国经济近20年的发展历程中，房地产在成为不可或缺的经济支柱的同时，也在二级市场上数度释放出“地产蓝筹”赚钱效应，这是否会引发地产股重演“五朵金花”时的辉煌呢？根据关于“您认为在经济转型的形势下，地产股能否因‘倡导蓝筹股投资’的红利而再次重演历史？”的投票结果显示，其中选择“可能”、“不可能”、“具有估值优势，但仍需宏观面、资金面等条件配合”和“说不清”的投票票数分别为122票、500票、359票和70票，所占投票比例分别为11.61%、47.57%、34.16%和6.66%。从该项调查结果看，虽然不少投资者认同房地产股的估值，但并不认为会因“倡导蓝筹股投资”的红利而再次重演历史，对地产股行情的持续性存疑。

　　短期股指宽幅震荡可能性较大

　　综合以上调查结果显示，虽然投资者普遍认为房价不会出现大幅的波动，但对于房地产政策调控的担忧不减，认为“倡导蓝筹股投资”不会刺激地产股重演历史的辉煌，故多数投资者选择了不参与地产股。笔者认为，近日房地产股的调整是引发股指出现连续调整的导火索，但归根究底调整的压力还是来自于市场自身，前期积累着丰厚的获利筹码。市场一有风吹草动，极易引发资金的集中性出逃。

　　值得注意的是，在短期股指技术指标走弱之际，市场资金对于中小盘股的炒作并未有明显衰退的迹象，以酿酒食品、商业连锁等为代表的大消费品种出现连续的上扬，成为股指阶段性弱势震荡中的亮点。显然资金仍在盘中不断挖掘市场热点和机会。 (作者单位：大智慧)

　　超六成投资者不看好地产股后市

　　第一财经日报

　　3月14日下午，在周边股指表现良好的情况下，大盘突然跳水，使得投资者措手不及。

　　截至3月16日15时，共有68735名投资者参与了第一财经日报《财商》联合腾讯财经发起的第107期调查——“大盘为何跳水？”

　　调查显示：45.03%的投资者认为“两会”闭幕反弹行情并没有结束，只是短线调整而已；41.53%的投资者认为房地产继续打压信心是反弹受阻的主要因素；38.01%的投资者目前的投资策略是逢低买入；61.19%的投资者不看好地产股后市，认为会继续下跌。

　　3月14日早盘，沪深两市小幅高开之后，一直处于震荡盘整走势。但午后，A股出现“惊魂一幕”，上证综指从最高2476点高台跳水，放量下跌，一度跌至2385点。最终，上证综指收盘报2391点，下跌2.63%，是2012年以来单日最大跌幅。

　　这一突然跳水让很多投资者都始料不及。《财商》调查显示：45.03%的投资者认为“两会”闭幕反弹行情并不会结束，只是短线调整而已；42.94%的投资者认为反弹结束，重回下跌通道；12.03%的投资者表示不好说反弹行情是否结束。

　　事实证明“两会”后A股的大幅度跳水并不符合多数人的预期。当然受创最重的还是房地产板块。这可能与房地产调控放松的预期落空有关。

　　那地产股后市走向何方呢？《财商》调查显示：61.19%的投资者并不看好地产后市，认为将继续下跌；22.34%的投资者看好地产股后市，认为短期调整无碍大局；16.47%的投资者表示地产股后市跌、涨都有可能。

　　由于地产投资对经济增长影响较大，而地产产业链相关个股在A股中所占权重又比较大，因此地产调控预期的变化对大盘走势产生了显著的负面影响。

　　《财商》调查显示：41.53%的投资者认为股市反弹受阻的主要因素是房地产继续打压信心；22.80%的投资者表示“两会”维稳行情结束会使反弹受阻；19.44%的投资者认为市场资金面紧张是反弹受阻的主要因素；16.23%的投资者表示经济数据不乐观会使反弹受阻。

　　自今年1月6日反弹以来，上证综指最大上涨幅度超过16%；而在个股方面，本轮反弹中涨幅超过50%的个股多达150只。有分析认为，截至3月13日，市场还没有出现过像样的调整，在做多氛围并不完全具备的情况下，出现下跌不应该令人感到意外。

　　不过一般投资者认为在大量下跌之后易出现反弹。《财商》调查显示：38.01%的投资者目前的投资策略是逢低买入；31.60%的投资者在持币观望；30.39%的投资者采取逢高减仓的投资策略。

　　从3月16日市场热点来看，大消费概念依旧火爆，资金大批量涌入相关板块个股，而周期性板块起色不大，说明在市场趋势性不明的情况下，资金选择避险为主。

　　另外，央行最新公布的数据显示，2月金融机构新增外汇占款251.15亿元，较1月1409亿元大幅回落（1月是连续3个月负增长之后首次转正）。截至2月底，外汇占款余额25.52万亿元。

　　乐观派认为，支撑此轮反弹的逻辑依然存在，诸如蓝筹股的投资价值、流动性释放预期兑现等等，短期来看，股指会延续震荡走势。

　　地产股跳水 券商股或发力

　　中国证券报

　　受政策调控影响，房地产板块股票14日午后开始全线下跌。与房地产板块相关的水泥、煤炭、建筑等权重板块指数也大幅下挫，基金业内人士表示，地产板块近期走势可能更多体现为“交易型机会”，可配置大中型地产公司。下一阶段看好受益于创新业务推出的券商板块。

　　地产龙头价值犹存

　　大成新锐产业股票基金拟任基金经理刘安田认为，政策强调继续调控，意在促进房价合理回归。但整体来看，此前的调控政策已经有所成效，今后政策大起大落的可能性较小，以维持现状继续观察市场情况为主。目前，房地产行业投资与新开工增速的下滑趋势并未结束，短期而言，行业难言已度过冬季。

　　在天弘基金高级策略分析师刘佳章看来，前期地产板块有所活跃，一方面由于该板块连续调整所形成的静态超低估值对反弹行情中的资金具有一定的吸引力；另一方面，今年前两个月房地产资金状况有所好转，体现在房地产资金来源中开发贷款、按揭贷款同比增长16.3%和1.2%，尤其是按揭贷款，一举扭转前期下滑的趋势，地产企业购地支出也增加5.8%，同时销量亦有所回升。这两方面因素对房地产股股价构成了支撑，但从刚刚结束的两会政府表态看，地产板块近期走势更多的还是体现为“交易型机会”。

　　尽管地产股短期下跌，但是底部会在波动中逐步抬升，在基本面较差时反而可以积极关注，等待基本面恢复带来的上涨机会。然而不宜追涨杀跌，重点配置大中型房地产公司。

　　刘安田认为，尽管房地产建设高峰期已过，但房地产行业整体处于低估值，行业中的那些业绩锁定性强，产品开发能力、销售能力、融资能力等优势突出的龙头公司的投资价值应该正在显现。

　　下阶段看好券商板块

　　14日午后大盘突然快速跳水，上证综指跌破2400点整数关口，众多个股跌停。市场在此前憧憬的两会行情并没有出现，究其原因，南方基金首席策略分析师兼基金经理杨德龙认为，一是两会期间政策利好没有兑现，二是大盘的第一波反弹接近尾声，短期调整压力增大。

　　本轮反弹从年初2132点一直反弹到接近2500点，许多个股反弹幅度甚至超过30%-50%，而中间并没有经过如此大的调整，获利回吐压力很大。全年来看，上证综指震荡反弹格局没变，年内高点应能收复去年失地，即超过2800点。本轮调整不会太深，预计2300点以上即可完成，后市走势将取决于政策放松力度和经济增速放缓之间的博弈。

　　未来不会出现流动性过度释放，而是引导新的经济增长模式。博时基金投资经理邹倚天认为，以传统行业为主的大盘蓝筹股，如果业绩不具有成长性，在经济转型中起不到助推作用，则表现不会太好。下一阶段比较青睐两个板块：一是食品饮料，受制于过去一段时间的高成本压力，今年CPI下降对其成本降低有较大帮助，该板块表现可能超过大盘；另一个是券商板块，市场人气复苏，证监会推出新业务、新产品的速度加快，资本金比较充裕的龙头券商将受益于创新业务的推出，值得期待。以新兴产业为主的中小盘股，往往对政策敏感度较高，但需要看到实际业绩支撑，远离概念炒作。

　　对于券商股，刘佳章认为，受市场连续反弹和高收益债即将推出的利好刺激，市场盈利预期提升，加之券商股与股指表现敏感性高，因此市场持续活跃也在情理之中。

　　国务院确定政府工作报告分工今年完成收入分配改革等任务

　　⊙据新华社电

　　国务院总理温家宝１６日主持召开国务院常务会议，确定《政府工作报告》重点工作部门分工。

　　会议指出，十一届全国人大五次会议审议通过的《政府工作报告》，确定了今年工作的总体部署和主要任务，这是政府向全国人民作出的庄严承诺。会议决定，将《报告》确定的重点工作分解落实到国务院各部门、各单位，明确责任，确保实现经济社会发展的预期目标。

　　会议强调，今年是“十二五”时期承前启后的重要一年，也是本届政府任期的最后一年，贯彻落实《报告》，做好政府工作，具有特殊重要的意义。一要加强领导，抓好落实。抓紧制定落实重点工作的实施方案，提出明确要求，提高工作质量和水平。领导干部要以身作则，全面负起责任。二要通力协作，强化配合。需要多个部门参与的工作，牵头部门要切实负起组织协调责任，其他部门要积极配合。三要求真务实，开拓进取。所有工作都要讲求实效，坚决反对形式主义、官僚主义。四要加强检查，健全问责。各部门、各单位要自觉维护中央政策的统一性、权威性和严肃性，确保政令畅通，做到令行禁止。

　　在做好各项重点工作的同时，今年还要努力完成以下任务：一是制定收入分配体制改革的总体方案；二是制定并出台农村集体土地征收补偿条例，真正保障农民承包地的财产权；三是实现城乡养老保险全覆盖；四是按照新的标准全面推进集中连片贫困地区扶贫工作；五是实现教育经费占国内生产总值４％的目标，并使经费得到合理使用；六是坚定不移贯彻房地产市场调控政策；七是出台引导民间投资健康发展的“新３６条”实施细则。（上证报）

　　温家宝：今年要制定收入分配体制改革总体方案

　　国务院总理温家宝3月16日主持召开国务院常务会议，确定《政府工作报告》重点工作部门分工。会议指出，今年要制定收入分配体制改革的总体方案。

　　会议指出，今年要努力完成以下任务：一是制定收入分配体制改革的总体方案；二是制定并出台农村集体土地征收补偿条例，真正保障农民承包地的财产权；三是实现城乡养老保险全覆盖；四是按照新的标准全面推进集中连片贫困地区扶贫工作；五是实现教育经费占国内生产总值4%的目标，并使经费得到合理使用；六是坚定不移贯彻房地产市场调控政策；七是出台引导民间投资健康发展的“新36条”实施细则。

　　会议还指出，当前，国民经济继续朝着宏观调控预期方向发展，国内需求平稳增长，工业生产总体稳定，市场信心基本稳定并有所提升，物价涨幅持续回落并有望进一步趋稳，今年经济工作开局良好。但也要看到，经济社会发展仍然面临不少困难和挑战，世界经济复苏缓慢，国内经济增长存在下行压力。必须增强危机意识和忧患意识，把困难和问题估计得更充分，把工作做得更扎实，牢牢把握工作的主动权，巩固和发展来之不易的好形势。

　　国务院：物价涨幅持续回落并有望进一步趋稳

　　国务院总理温家宝3月16日主持召开国务院常务会议，确定《政府工作报告》重点工作部门分工。

　　会议指出，当前，国民经济继续朝着宏观调控预期方向发展，国内需求平稳增长，工业生产总体稳定，市场信心基本稳定并有所提升，物价涨幅持续回落并有望进一步趋稳，今年经济工作开局良好。但也要看到，经济社会发展仍然面临不少困难和挑战，世界经济复苏缓慢，国内经济增长存在下行压力。必须增强危机意识和忧患意识，把困难和问题估计得更充分，把工作做得更扎实，牢牢把握工作的主动权，巩固和发展来之不易的好形势。

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