购买二手房选择资金托管 对买卖双方都有好处

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　　政府主导的二手房交易资金托管提供更安全的平台采取自愿选择的方式

　　日前，广州房屋管理部门抛出《广州市存量房交易资金专用账户管理办法》的意见征求稿，这是继去年实施《广州市房屋交易监督管理办法》后的一个实施细则。根据政府出台的最新意见征求稿，二手房资金监管依然采取自愿选择的方式，行业人士认为，这个由政府统一开立、公布和管理的监管账户，较容易获得买卖双方的信任，如果监管步骤清晰明了且简便，有可能比较容易推行。但这一措施尚处于征求意见阶段，何时实施仍是未知之数。

　　对于二手房买卖双方来说，动辄几十万乃至上百万元的楼款以及一间价值几百万元的房产，交易安全是他们最关注的要素。目前尚未有政府监管的专用账户，不过买卖双方都可以选择自行资金托管的方式。此外，自2011年开始实施的二手房网络签约至今已实行了4年之久，但对于大部分购房者和业主来说，如何签约、如何支付楼款、如何进行交易资金托管完全是“蒙查查”。为此，记者请来熟悉二手房业务的专家为广大读者进行“科普”。

　　如果读者对二手房交易有任何疑问，可以关注“广州日报置业会”微信，并把问题发至“置业帮”，记者以及地产专家将为大家答疑解惑。

　　资金托管通俗地说，就是提前将需要支付给业主的钱放到银行冻结起来，交易双方都不可以取走，等相关约定的事宜办妥后，再将钱转给业主，业主不用担心收不到钱，因为需要收取的资金已经在银行了，买家也不用担心早早付钱的风险，因为业主暂时钱无法取走。

　　广州市二手楼交易资金专用账户将由广州市房屋交易监管中心开立、公布和管理。不过，按照有关管理办法，交易所涉及的税费、中介费、按揭费，都不纳入资金托管的范畴。对此，多位二手房买家以及独立从事中介服务的大源按揭负责人郑大源都认为，二手房所涉及的税费、中介费和按揭费都是一笔较大的费用，估计占交易资金的10%左右，这些费用除了税费不方便进行资金监管外，中介费和按揭费都非常适合按步骤支付，建议纳入统一的资金监管账户。

　　由买卖双方在合同中约定一家商业银行，将与该房屋交易相关的房款(比如定金、首期房款、按揭款、买受人为出卖人偿还的原贷款等，但不包括交易双方当事人应当支付的各项税、费)放入这个账户，这个账户与广州市房屋交易监管中心负责建立维护的广州二手楼网上交易管理系统联网，根据房屋交易流程和进度将涉房款项划入卖家账户。该《管理办法》对于交易过程中各个角色都界定了非常明确的权责，比如对促成交易的中介，他们应书面告知买卖双方可自愿选择房地产行政主管部门设立的专用账户划转二手楼交易资金，而且，中介不能额外收取服务费，也不可以直接或间接代收代管二手楼交易资金。

　　再也不纠结“先交钱还是先过户了”

　　科普1：

　　交易之前要不要先查册？

　　买房先查册几乎是一个常识性问题了，很多人坚定地认为未经查册就不可以买房，不可以支付定金，这个观念也不能说错。因为通过查册可以知道业主的信息，可以知道房子的基本信息，尤其可以知道房子是否存在抵押、查封等涉及安全的问题。不过，郑大源认为，开展网签之后，查册工作其实可以忽略的。

　　据了解，网签系统可以知悉查册会显示的全部数据，比如房子地址、面积、是否有抵押、是否有查封，部分房源还会显示楼龄。通过网签还可以精确知道业主的姓名和身份证号码，而现在买家或者中介去房管局查册则不会显示房子的业主姓名，所以网签体现出的数据其实比查册内容更多，所以有了网签系统，其实查册可以不需要的。不过，现实中很多中介是先签订非网签合同的三方合同，然后再签订网签合同，如果是这样，那么查册还是有必要的。

　　科普2：

　　首付款与递件孰先孰后？

　　先递件还是先给钱，这是困扰很多交易双方的核心痛点。对于这种“先有鸡还是先有蛋”的争论，买卖双方的担忧是很正常的，房屋交易是绝大多数人一辈子最大的交易物了，任何一方都不可以接受任何的闪失，所以大家都是极度小心谨慎。现实交易中，多数是等办妥房管局手续后才去银行转首付款的，办妥转账手续后各自回家，递件过户的受理回执通常由按揭公司持有并带回银行。

　　如果双方执意不肯放弃自己的诉求，那么这个问题又该如何解决呢？通常来说，有两个方法——

　　第一种，如果双方依然不肯让步，建议交易双方先在房管局办理交税、递件，缴交相关杂费后，由业主持有各种单据，然后到银行办理首付款的转账手续，业主收齐首付款后，再回房管局换取受理回执。只有换取受理回执后，过几个工作日才会有新的房产证出来。

　　第二种，就是办理资金托管，这个被认为是最安全的资金支付方式。

　　选择资金托管买卖双方都有好处

　　对卖家的好处

　　1.从冻结之日开始计算利息，利息归卖家，相当于早日收到钱，卖家可以多收到几百元利息；2.可以防止买家不肯交易导致卖家仅仅收到定金，而房子被锁定无法再次卖出去，因为撤销网签合同必须得到买家同意；3.不用担心买家不给钱，少给钱，因为钱冻结在卖家看得见的账户里面；4.冻结的钱存放于个人托管虚拟账户中，不用担心买家的银行账户被法院查封，不用担心买家的钱被强行扣划的风险。

　　对买家的好处

　　1.可以防止由于无法识别业主的身份就支付了定金，尤其支付首付款后房子不能如期出房产证（比如交易后房子被法院查封）存在的极大交易风险；2.曾经有业主不肯收首付款，最后反告买家不肯支付首付款，导致买家输官司，托管后可避免此类事件发生。

　　交易资金托管方便多了

　　如果办理资金托管，建议签订网签合同后，将定金和所有房款全部申请资金托管，直到本次交易出了新的房产证再将资金解冻支付给卖方。资金托管有多家银行可以办理，有的是免费办理的，有的银行会收取手续费，有兴趣办理的建议提前咨询清楚。

　　通常来说，资金托管需要交易双方先到约定银行办理资金冻结手续（专业俗语是“止付”），可以支付资金的时候，需要双方再次到该银行办理解冻手续，这样业主就可以得到相关款项了。在这种传统的模式下，交易双方需要约定去银行两次，因为这种资金托管模式比较麻烦，所以较难推广。

　　光大银行新近推出的线上资金托管，只需要光大银行认可的中介机构登录光大房屋交易资金网上托管系统录入相关信息，扫描相关合同，经光大银行审核，即可打印资金托管协议同时生成托管账户。买家通过专用pos机、网银或者柜台操作将资金转入指定的账户，交易双方会收到光大银行的短信通知，也可以通过光大银行的任何一个支行或者光大官网验证账户和资金冻结情况。

　　待交易成功，业主单方面即可去任何一家光大银行网点（外地的也可以）办理取钱手续。如果交易失败，则买家单方面去任何一家光大银行网点办理退钱手续。所以，光大银行的资金托管模式不需要交易双方同时去银行，是目前市面上最方便的资金托管模式。