转让费变了味 租赁商铺更须谨慎

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　　这年头，想租个铺面做生意，首先要考虑的，不是“高得吓人”的租金，而是“高得吓死人”的门面转让费。

　　在深圳打工的曾女士跟老公商量年后开店，自己当老板，他们趁着春节放假期间到处去看店面。让曾女士和老公特别不能接受的是，他们约谈的每一个店主，一开口就是几万甚至几十万的转让费，然后才提月租的事，这是他们之前没有想到的。

　　而更让他们不能理解的是，店主们根本就说不出这笔转让费存在的理由，只是说“现在都是这样”。甚至有一个月租才4600元的店铺，居然也要8万元的转让费。

　　这位董姓店主说自己开了两个月，不想开了。按照这样的情况计算，即使董老板向房东租房时交了2个月押金，再加上这两个月的租金及其他水电费用等，总共付出的钱也没有超过2万，而店内的简单装修与采购也只花了几千而已，他凭什么要8万元转让费？如果这样的话，他根本不用做生意了，直接去租门面、再转手，从中赚取转让费就可以了。

　　而店家也有自己的苦衷。原来，董老板虽然只开了两个月，但是他从前一任店主那里盘下这间门面时，就支付了6.5万元的转让费。现在因为合伙人的关系不想再经营下去，但是也不想亏太多，所以才开口要8万元转让费。

　　那么，前任店主又凭什么要6.5万元的转让费呢？董老板表示，这就是基于对这间店铺所处位置、客流量以及目标市场的预估了。他原本是想长期经营的，为了获得这些资源，他愿意一次性付出这笔转让费。

　　事实的确如此。在当前，我国法律中还没有针对门面转让费的明确规定，所以只能按照双方当事人“你情我愿”的约定来办事。近几年来，随着我国城市居民消费能力的提升，商铺行情逐年升温，承包商铺缴纳转让费变得习以为常。租一间店面做生意，首先支付的不是房租，而是先给上一任经营者交一笔不菲的转让费，这已经成为了公开的“潜规则”。

　　门面转让费本身与租赁合同没有任何联系，与转租合同也是相对独立的，再加上没有相关的规定，所以是一个完全自主的产物，只能靠人们自己的判断以及议价能力来定价。

　　在前些年，门面的转让费是一笔笔算出来的，如装修花了多少钱、设备值多少钱、日常客源多少等。可是随着商铺行情见涨，门面转让费也望风而涨，渐渐脱离了店内实物的范畴，被越炒越高。

　　那么问题就来了。因为转让费往往数额比较高，而且是一次性支付，并且与租赁行为本身并无关系，而且基于的是对“未来”之事的预期和判断，就难免出现各种问题。

　　比如，前任店主往往会告知下家，现在交付的转让费并不是白出的，以后不做了，转出去时一样可以收回来。听上去并没有问题，但下家必须要考虑到有可能出现的拆迁、改造等动作。即使不考虑这些意外情况，合同到期之时，房东也完全可以收回门面，那么转让费就无从而得回了。反之，更可能的是，如果到时还想续租，只怕还得再向房东交纳一笔钱，相当再一次付出一笔“转让费”。

　　这样的报道屡见不鲜。租赁商铺，除了第一个租赁者外，后来的租户大都支付了不同数额的转让费，且数值呈现逐年上升趋势。虽然多数承接者对转让费“步步高升”感到不能理解，但也都默认了这项事宜。高额的转让费还让不少投机者眼馋不已，催生了很多商铺二房东、炒租者。他们不做生意，专找开发商拿商铺，然后以二房东名义把房屋租出去，除了租金外，再额外赚取转让费。而一些旺铺的业主往往都只和承租者签订一年期的合同，为的不仅仅是一年之后可以在一定幅度上涨房租，更有机会再次收一笔“转让费”。

　　因此，承租者一定要在进行转让行为之前进行风险评估，事先了解清楚该地段的政策。在操作过程中，更要将所有考虑到的情况都一五一十地与房主、店主商讨清楚，并且白纸黑字地反映到合同当中。唯此，才能最大限度地预防转让费“打水漂”的风险，减少经济损失。