房产众筹三流派：营销、理财、情怀

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　　评选2014年互联网经济热词，众筹绝对上榜。如果90后感兴趣的是一本书、一部电影、一间咖啡屋、一辆自行车，80后或许更容易被房产打动。

　　从个人集资建房到房产众筹

　　早十年以前，房产众筹就开始了，那时叫“个人集资建房”。2003年，30岁的于凌罡就在北京通过互联网发起集资建房，得到网友的热烈响应。其后，赵智强在温州、王华在郑州先后发起集资建房，在当时引起广泛关注。最终，只有赵智强的项目在历经9年半坎坷之后获得成功。

　　回过头来看，个人集资建房是屌丝的自救行为。房地产开发是件专业的事儿，从拿地的主体资格（诸如：注册资本1000万、开发资质、各类专业人员的配置要求等），到规划、设计、施工，数百名各自有班要上的非专业人士根本无法应对。

　　那么，当时开发商为什么不出手？他们的经验、实力比个人集资建房的组织者强得多。以“个人集资建房”的名义成立一间项目公司，以投资入股的形式聚敛一大笔资金，后续的操作方便顺畅，还可省掉发销售环节。

　　当年开发商对个人建资建房袖手旁观的根本原因是房地产价格上涨预期明显，而且房子不愁卖。假如楼面成本3000元/平米，一年后开盘可以卖到10000元/平米，三年后开盘可卖到20000元/平米。房地产商有动力找几百个户准业主催开发进度、监督施工质量吗？

　　现在的形势与十年前完全不同，不让“捂地”了、银根收紧（融资难、成本高了）。更重要的是，中国房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代，只涨不跌的预期不存在了。销售难、去化慢、退房率高、客户满足度低等“并发症”让房企的生存质量大幅下降。在这种情况下，危机意识强的房企（万科、远洋、当代、万通等）纷搞起了众筹。

　　与此同时，互联网及金融巨头也看中了房地产这个万亿级市场，平安好房、搜房天下货、京东金融、房宝宝纷纷开始探索自各的众筹模式。据业内人士估计，互联网在新房销售渗透率已达10%（一线城30%）。

　　当年是个人集、企业不急，现在是企业变着法地揣摩购房人的“上意”。

　　房产众筹中的三大角色及三种模式

　　任何形式的房产众筹都离不开大大基础角色：开发商（执行者）、购房人（众筹支持人）、众筹平台（众筹发起者）。它们各自的诉求分别是：

√ 开发商：开辟低成本融资渠道、锁定购房意向用户、降低销售费用、提升去化速度，加快资金周转。

√ 购房人：优惠价购房或者取得投资收益、锁定或定制房型、择邻而居睦邻而处。

√ 众筹平台：积累用户与数据、形成品牌、提升估值、收取管理费、探索其它变现模式（如家装、租房等）。

　　根据发起者的背景及诉求，可以将房产众筹分为三类：

　　第一类：以房地产项目营销为目的。

　　例如，搜房天下贷就是搜房的P2P金融服务平台。具体模式是将一套房产的低价拆分为若干等份供众筹参加者认购，然后进行网上拍卖，获得的溢价为投资人的回报。假如一套房产标价为80万的，投资者以50万元锁定房源（投资门槛为1000元），然后对这套房进行竞拍（只有众筹参与者可以参加）。假如拍出75万，开发商只拿50万元，25万元为投资收益。投者最长不超过三个月就可拿回本金及收益，毛收益率（不考虑手续费、担保费）高达50%。开发商只拿出有限的房源而且每个项目只搞一次，目的是提高人气、精准锁定潜在购房者。严格来讲这不是众筹而是促销活动。

　　2014年11月京东金融与远洋地产的“跨界合作”则具有浓厚的博彩属性。具体是：参加者支付11元，摇出中奖者拿钱去买房，未中奖者获和“买200返20券”。

　　第二类：以销售理财产品为目的。

　　例如平安好房的理财型产品——好房宝，综合收益（货币基金收益+房基金）为13-14%。其中货币基金收益约为4.5-5%，房基金收益约为8.5%-9%。其中房基金在购房时可抵房款，不可提现，搞半天如果不买房的话收益率不到5%。

　　再如团贷网推出的房宝宝，主打国内一线城市高端房产（目前主打中信御园别墅），投资人的资金被汇集起来打给开发商。建成后将房产出售或由开发商回购，投资者获得回报。

　　第三类：追求的是情怀。

　　例如万通董事长冯仑和刘永好发起设立的自由筑屋是基于互联网的房屋定制平台，以用户利益、需求与体验为出发点，通过开放平台引入土地、开发、建设、资本等合作伙伴共同为用户实现定制开发。从广义来看，自由筑屋不仅筹资还筹人、筹智，是C2B模式在地产行业的实践。

　　再如当代置业的无忧我房众筹平台（第一个项目为顺义悦MOMA），主打的是全程参与，在规划、设计、施工等环节向投资都开放多个参与节点，为用户创造合作造房的心里感受。如果投资者选择买房，可以比同地段同品质房便宜20%，如果选择退出可享受约6%的年化收益率。自由筑屋和无忧我房的情怀是：按业主的意愿去建房，自己决定家的样子、自己选择邻居。