二手房：普通商品住房 买卖双方如何缴纳税费

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　　按照中央关于加强房地产市场调控的精神和国家税务总局、省地税局的总体工作部署，我市地税部门自去年八月起，稳步推进应用评估技术加强存量房交易税收管理工作。今年4月1日起，在全市范围内全面应用存量房交易计税价格评估管理系统对住宅存量房交易进行计税价格评估。由于住宅存量房交易涉及纳税人数量多，且多为个人纳税人，地税部门整理了多个住宅存量房交易中的典型案例，通过典型案例可以让纳税人知道不同情形下的纳税计算方法，近期以连载形式呈现给读者，方便广大纳税人知晓。

　　案例一个人销售购买不足5年的普通商品住房，买卖双方如何缴纳税费？

　　孙先生2009年4月在广州市区购买了一套建筑面积为100平方米的商品房。支付房屋价款120万元，缴纳契税1.8万元，支付装修费用15万元，实际支付住房按揭贷款利息1万元。房屋产权证上的产权人姓名为孙先生本人。2012年4月孙先生将此房以160万元卖给小林，此住房是小林家庭唯一住房，小林户籍在广州。经地税机关评估160万元的申报价格合理。孙先生能够提供售房合同、购房合同、购房发票、装修发票、契税完税凭证等扣除凭证。孙先生和小林分别要缴纳哪些税费？

　　（一）卖方孙先生：需要缴纳营业税及附加、个人所得税，暂免缴纳土地增值税和印花税。

　　1. 营业税及附加

　　孙先生应按“销售不动产”税目缴纳营业税，税率为5%，同时，还应缴纳随营业税附征的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，三者合计金额为营业税计税营业额的0.6%。具体视交易房产类型和购买年限而有不同的规定，其中，个人将购买不足5年的住房对外销售的，不区分房产类型，全额征收营业税。

　　应缴纳营业税及附加＝售房收入×（5%+0.6%）＝1600000×（5%+0.6%）＝89600元

　　2. 土地增值税和印花税

　　个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税。

　　3. 个人所得税

　　孙先生能够提供合法、有效的售房合同、购房合同和房产原值凭证等证明材料，可据实征收个人所得税。应纳税额＝（转让房产收入额－房产原值－合理税费）×20%。

　　其中，商品房的房产原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

　　房产原值＝1200000+18000=1218000元

　　合理税费是指孙先生转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金，以及按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。其中：

　　（1）支付的住房装修费用。孙先生能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列的是孙先生的姓名，经税务机关审核，装修费用可以扣除，商品房及其他住房的最高扣除限额为房屋原值的10%。

　　装修费用最高扣除限额＝1218000×10%＝121800元

　　（2）支付的住房贷款利息。孙先生向贷款银行实际支付的住房按揭贷款利息1万元，可以凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

　　合理税费＝ 营业税及附加+住房装修费用+住房贷款利息＝89600+121800+10000=221400元

　　应缴纳个人所得税＝（转让房产收入额-房产原值-合理税费）×20%＝（1600000-1218000-221400）×20%＝32120元