买房先看换手率 二手房成交量低不考虑

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　　在不动产登记推进、房产税虎视眈眈的2015年，楼市会有怎样的变化？投资者又该如何处置优化手中的房产？上周六，广州日报与中原地产联合主办，佛山市石湾明佳美术陶瓷厂协办的广州日报理财大讲堂之2015年房地产市场专题讲座如期在雅居乐富春山居售楼部二楼举办。浸淫地产市场20余年的中原地产天河区物业部总经理潘婉霞为广州日报读者奉上独家“干货”。尽管讲座地点远在萝岗，但是现场依旧人气爆棚，听众以手中有多套物业的投资者为主。

　　“一线城市楼市是否会解除限购？必然解除。”对于听众最为关心的限购问题，中原地产天河区物业部总经理潘婉霞在广州日报理财大讲堂上给出了肯定的答复。

　　限购解除最利好远郊

　　潘婉霞介绍称，现在全国只有北上广深加三亚5个城市没有解除限购，对于北上广深来说，是全国房地产里面需求量最高的城市，需求确实比供应大，如果再给一个人占用多套房子名额，需求更难缓解。因此北上广深的限购最后才解除无可厚非。

　　不过，对于限购解除将给楼市带来的影响和变化，潘婉霞并不十分乐观。“从以往的城市来看，解除限购导致楼价猛涨，或者成交量猛涨只能维持三个月到半年，之后恢复常态。”

　　同时，她提醒，如果所有城市都解除限购，那也代表下一步房产税可能出台。

　　潘婉霞表示，限购解除对一部分地区的楼市影响会更加明显，这一部分将是现在价格受压最厉害的远郊楼市。“市中心的区域，以天河区为例，天河是一个投资市场，在限购政策的压力下，天河区一手楼盘2013年比2014年成交套数并没有减少很多。”潘婉霞举出阳光家缘的数据表示。而对于周边地区，比如说南沙、增城，一手成交都出现了至少20%以上的跌幅。

　　如果拿限购实施当月，即2014年3月数据和2013年3月数据作对比，可以看到，天河区的成交量大约跌了20%，而南沙的成交套数则大跌70%。

　　二手房成交直接受影响

　　对二手房而言，2014年，市中心和周边区域的成交量均有下滑，对于天河和南沙而言，2014年和2013年相比，成交量均出现斩半的现象。

　　“量是价之前的决定性因素。我们认为，一旦限购放开，首先进来的肯定是刚需客户，因此周边的楼市将先于市中心楼市火起来。同时，限购放开将直接影响二手房的成交量。如果手中有多套二手房想要放卖，可以在限购前先放一套摸摸市场，其他在限购解除后卖出，可以卖个更好的价钱。”

　　潘婉霞同时建议，如果需要购买二手房，则应该现在就开始看房了解，以应付随时可能出台的限购解除。

　　投资建议

　　如二手成交量低投资价值则不大

　　对房产税，潘婉霞认为，未来即使房产税推出，对房地产的走势并不会有太大影响。其预计，房产税征收相对繁复，因此不会太迅速推出。“不过因为预期房产税要推出，建议大家将自己的第一套房产替换成自己房产中价值最高的那一套，那样可获得最高的免税额。”

　　潘婉霞表示，真正对房价影响很大的是银行贷款政策。其认为，今年从认房又认贷到认贷不认房才是影响楼市走势的关键。

　　“投资房地产，首先要考虑能否变现。因此二手房成交量才是变现的关键。如果要决定在一个地方购房，第一时间应看二手成交量，如果二手成交量不行，房子不能变现，建议不要买。”

　　潘婉霞表示，贷款条件松动，使得资金能够更加自由地进出房地产，这才是房价上涨的关键。