二手房怎样办理“资金监管”

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　　一、二手房资金监管你问我答“流程篇”

　　1、问：交易二手房时怎样办理“资金监管”？

　　答：在市各交易大厅均专门设有“资金监管”的服务窗口，提供资金监管、转移登记“一站式”服务。

　　2、问：办理“资金监管”需要提交哪些材料？

　　答： ①《二手房买卖合同》； ② 《房屋所有权证》； ③ 买卖双方身份证明； ④委托他人代办的，需提供经公证的委托书;⑤其他所需材料。

　　3、问：办理“资金监管”的交易会不会很长时间才能拿到房证 呢？

　　答：办理“资金监管”不会延长时间，相反在确保资金安全的前提下，按照转移登记规定的时限内出证。

　　4、问：办理“资金监管”，卖房人什么时间可拿到房款？

　　答：房屋所有权证办理到发证环节，银行就会把房款转入卖方预留的个人账户上，卖方可随时到就近的储蓄网点取款。

　　5、问：按揭贷款买二手房的可以申请资金监管吗？

　　答：可以。

　　6、问：办理资金监管，申请贷款，是否需要产权转移手续办理完后，再办理贷款手续？

　　答：不用。在参与资金监管的六家银行的任何一家按揭贷款买房，在申请二手房转移登记前就可以申请贷款，不必等新房证下来再办理贷款手续。

　　7、问：我已办理了“资金监管”，但又不想办了，怎么解除监管手续？收取我的违约金或者其他费用吗？

　　答：如果买卖双方的交易因故不能继续办理，到交易保证机构申请解除资金监管，经审核后交易保证机构会把房款及利息退回给买房人，解除资金监管不收取违约金和费用。

　　8、问：解除资金监管后，房款如何退给买房人？

　　答：交易保证机构收到解除资金监管申请后，与买卖双方签订解除资金监管协议，买方预留收款帐号，经审核后通知银行将房款转入买方结算账户。

　　9、问：卖房人最终通过什么方式收取房价款？

　　答：卖房人在办理资金监管的同时预留在委托银行开立的个人账户，转移登记办结后银行就会把房款划入这个账户，卖房人可到开户银行的任何一家储蓄网点取钱。

　　10、问：二手房买卖双方委托交易保证机构存款、划转房款时应当注意些什么？

　　答：1、签订资金监管协议时，卖房人一定要准确填写收取房款的账号。 2、买房人存入房款时，一定要选择卖房人开户的同一银行，以免因跨行划款发生不必要的费用和延长卖房人收款时间。 3、银行在划转房款后会通过短信或电话方式通知卖房人取款，因此如卖房人的联系方式变化，一定要及时通知交易保证机构，交易保证机构会把您新的联系方式告知银行。

　　11、问：我通过资金监管买房，怎么存入房款呢？

　　答：您可以在各交易大厅申请交易过户的同时，在资金监管窗口设置的银行POS机上刷卡存款，也可以到6家监管银行的任何一家储蓄网点存款。

　　12、问：资金监管的房款可以存入哪些银行呢？是必须存到某一家银行吗？

　　答：目前有6银行，分别为建设银行、工商银行、邮储银行、西安银行、招商银行、中信银行。

　　13、问：我是买方，没有监管银行的卡，能办理资金监管吗？

　　答：您作为买方可凭银联任何一家的储蓄卡，在资金监管受理窗口以刷POS机的形式将买房款存入监管账户，但卖方必须持有监管银行的存款卡，用于收取房款。

　　14、问：资金监管程序是不是很繁琐，我是不是要更晚几天才能拿到房证？

　　答：资金监管只是在交易环节中增加一个买方存入房款、卖方预留收款账号的环节。除此之外没有任何程序和要件的增加。

　　二、二手房资金监管你问我答“案例篇”(续)

　　案例三

　　中天老板一夜蒸发 金牌汇众说垮就垮

　　深圳中天置业公司曾获得“全国房地产经纪百强企业”称号，在深圳约有110家门店，上海、成都等地也有多家门店，具有相当大的规模，很多二手房买卖双方交易时将房款交给中天置业公司，在办理完房产证后买房人再从该公司拿回房款。在这种情况下，中天置业肆意挪用客户资金违规操作，利用收、付款的时间差，追求短期利润。因国家宏观调控，成交量下降，导致一系列风险集中爆发，2007年11月公司老总一夜之间卷款逃跑，涉案金额高达1亿多元，使众多房屋买卖当事人蒙受损失。

　　天津汇众集团先后获得“金牌中介”等称号，120多家房屋中介门店遍布天津各区。汇众集团同样借经营二手房中介之便，利用时间差挪用交易人房款。2006年9月当突遇房屋中介交易量萎缩造成资金链断裂时，汇众已经投资他处的总计1个多亿房款无法抽回，造成通过汇众买卖二手房的650多户当事人受害。

　　解读与防范

　　由于买卖双方通过中介公司买卖房子时，常常会把房款交给中介公司保管，在房产证办完后卖房人再从中介公司手中拿到房款，这样一来中介的信用就非常关键了。而中介公司在当事人无从所知的情况下挪用房款，一旦市场变化导致投资赔钱就会给买卖双方造成不可挽回的损失。因此，我们买卖二手房一定不能把房款交给中介公司保管。

　　案例四

　　先给首付再办抵押 骗完房钱人间蒸发

　　张某将自己的一套房屋以50万元的价格卖于刘某。刘某谎称给孩子找工作花了一大笔钱，提出先付10万元，等房屋过户后，再把房子抵押贷款后交付40万元余款。张某因为急需用钱，便答应了刘某的要求。待房屋办理完过户手续后，刘某刚开始总以各种理由推脱，再后来便无法联系。张某无奈到房管局查询发现该房屋已经被抵押贷款38万元。张某随即报案，发现同自己一样上当受骗的还有4个人。原来刘某以支付部分首付款为诱饵，骗取多人与其签订买卖合同，过户后再将房屋抵押贷款，一共骗取120多万元。

　　解读与防范：买房人总会抓住卖房人急需用钱的心态说手头紧，想先付款就过户，然后尾款用银行贷款给卖房人，但是能不能将贷款批下来买房人都没有把握，即便贷款批下来部分人也不再支付余款。因此我们在买卖二手房时，一定要找到放心的房款监管部门，确保能够及时收回房款。

　　案例五

　　急于买房考察粗犷 房产拆迁房款难退

　　外地人赵某为结婚急于在西安城西区买房，经朋友介绍准备在配套成熟的某小区买一套二手房。考虑到价格、交通、配套等多方面因素，并没有到现场进行实地考察，就与房主签订了买卖合同，双方约定在交易过户前先付30%的首付，待房产过户后将其余房款一并付清。双方共同到二手房窗口办理了过户手续。但没想到的是十天后赵某接到退件通知，经与工作人员了解该房屋已在三天前列入拆迁范围，不能过户。赵某找到房主要回首付款，房主虽答应退还首付款，但钱已被挪作他用，无法及时给赵某退还。赵某因无多余的钱再买房屋，导致婚期拖延。

　　解读与防范：交易过户手续不是一天完成的。案例中的赵某急于买房，没有到现场查看，房主虽没有恶意欺骗，但也不能立即退还房款。如果赵某选择了资金监管，而不是把钱给房主，那么不管在过户过程中发生什么情况，赵某也不用担心钱不能及时取回。