二、三线城市楼市成交弱反弹，库存重压楼市低迷难返

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 　　在房产行业里被称为的“红五月”今年并没有想象中的红火，反而房价在逐渐的下跌，随着放松限购和限降令等政策的出台，部分城市的成交量也有所回升。
　　
　　5月,上海某房地产研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1418万平方米,环比增长12.0%,同比减少10.9%。30个城市中,有19个城市的成交量出现了环比增长。
　　
　　上海某房地产研究院研究员严跃进告诉记者,5月份市场成交量赶超4月,主要与推盘放量有关,也与部分城市降价促销有一定关系,但反弹力度并不大,尤其对比去年同期值,仍显偏弱。
　　
　　5月典型城市楼市成交弱反弹
　　
　　今年楼市迎来转折点可以用多个数据佐证。据上海某房地产研究院统计,1～5月份,30个典型城市新建商品住宅成交面积同比增幅为-19.2%。
　　
　　值得注意的是,5月份4个一线城市新建商品住宅成交面积为210万平方米,环比下降2.0%,同比下降30.9%,仅北京4月成交环比出现上涨。
　　
　　严跃进分析说,一线城市逐渐受到看跌情绪的影响,购房者入市的积极性进一步受挫,从而使得成交量出现连续两个月的下滑。
　　
　　相比之下,二线和三线城市5月成交表现稍好。上海某统计数据显示,15个二线城市新建商品住宅成交面积为968万平方米,环比增长15.8%,成交出现了反弹,其中有9个城市出现了增长,增幅排名前3位的城市分别为天津、南宁和成都,增幅分别达到69.3%、61.0%和52.0%。
　　
　　天津和南宁的成交上涨均与当地调整限购政策,放宽购房入户标准有关。
　　
　　“不过,需要看到的是,仍有6个城市的成交出现了不同幅度的环比下滑,表明整体楼市观望情绪依然较重。”严跃进说道。
　　
　　未来数月成交难有起色
　　
　　楼市成交最大的障碍在于积压的库存过多。
　　
　　中原地产研究中心最新统计数据显示,6月初,全国主要的一二线13个城市,合计住宅库存面积达8873万平方米,相比5月初的8430万平方米增长了5.3%,同比增幅达26.6%。
　　
　　房企为回笼资金而加快推盘力度是5月楼市成交弱反弹的主要原因之一,但这也同时增加了全国楼市本就不低的库存。
　　
　　以浙江杭州为例,当地机构统计,截至6月2日,杭州市区商品房库存量为127322套,成就了新的库存纪录,其中住宅60527套。这也是杭州的住宅库存首次突破6万套。
　　
　　一线城市也同样面临库存压力,5月北京市住宅库存面积单月上涨接近100万平方米。按照北京市住房和城乡建设委员会披露的数据,截至6月2日,北京市期房住宅库存为40605套,现房住宅库存为34350套,合计库存达到了74955套。
　　
　　这一住宅库存量已经处于2013年1月以来的高位水平,而今年初,北京楼市库存仅维持在5.5万套。
　　
　　严跃进分析说,随着这一轮库存增长,卖方市场的成色在褪色,而买方市场逐渐形成。尤其是目前整个限购限贷政策并没有明确放宽,在政策筛子的筛选下,市场购房群体主要以刚需购房者为主。
　　
　　他说,由于中央层面不可能出台救市措施,前段时间的央行“窗口指导”效果不大,商业银行发放首套房贷的积极性仍偏弱。预计未来几个月,多数城市的房地产市场仍将保持降温态势。
　　
　　住建部总经济师冯俊日前表示,对那些库存量大,供过于求的城市,要执行好首套房最低首付款比例、贷款利率优惠的政策,目的是满足自住型和改善性住房需求;对供求矛盾比较突出、房价上涨压力比较大的城市,要加快中小套型普通商品住房的供应,形成有效供给,继续遏制投资投机型需求,也要增加共有产权住房的供应。
　　
　　“一旦目前整个市场观望情绪继续保持,楼市的高库存压力就难以舒缓,这会进一步遏制房价的上涨。”严跃进说。