北京二手房市场量价齐跌，万柳房价直降200万

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    在过去的20年间，中国的房地产市场一直复制着“买涨不买跌”，现在也不例外，全国多个城市的房价已经停涨，并出现下跌的情况。越降价，购房者越保持观望的心态，当然，最焦急的就是依靠房产的成交量赚取佣金的房产中介机构。北京商报记者实地走访了中心城区及远郊区县的多家门店，从中介人员的口中感受到了二手房市场降温所带来的经营困难。对话经纪人和买卖双方，发现二手房市场量价齐跌已成事实，未来市场下行压力增大。

    在多位业内人士看来，从5月上半月的市场成交情况来看，成交量低迷、市场复苏缓慢、议价成交、价格小幅回落的情况在未来一段时间内依然会持续，市场或进入短期下行周期。

    万柳房价直降200万元

    房源：高总价房出现大额让利

    下午6时，海淀万柳地区一家中原地产门店里没有顾客，坐成两排的经纪人在等待着客户的光临。当北京商报记者以购房人身份进店时，门店经理更是亲自前来接待。这位吴姓店长自2008年就在万柳区域做二手房中介业务，在她看来邻近中关村第三小学和万柳“地王”项目而具备的得天独厚的地理位置，使得该区域的二手房价有较强的抗跌性，然而自3月以来房价却出现了异动。

    “风尚家园小区有一套110平方米的房子售价680万元，业主原报价是800万元，并且该小区的其他房源报价也没低过800万元。”吴店长表示，类似甩卖房源以往一年只有一两次，但是最近却多了起来。“日前我们也成交了一套160平方米的房子，业主要移民，就将1300万元的报价直接下降了200万元。”200万元的让利一下子引来了多位客户的抢购，吴店长感叹，购房人不是没有资金实力，而是在等待时机。

    “在万柳地区业主多为多套房产持有者，出现如此大的议价空间是由于业主急需用钱，是万不得已的选择。”吴店长认为，一套房源成交价格下降200万元并不代表整个区域的二手房房价出现回落。正如蜂鸟社区，以40-50平方米的小面积低总价房源为主，在万柳地区具有价格风向标的意义。吴店长表示：“蜂鸟社区的房源从年初以来就一直保持每套400万元左右的成交均价，只是单套面积大、总价高的部分二手房略微拉低了整个区域的成交价格。”同样的情况也发生在东三环的劲松区域。

    根据伟业我爱我家市场研究院的统计，经我爱我家成交的4月二手住宅成交均价为31686元/平方米，环比小幅回落2.5%，同比增长14.82%。大多数房产经纪人认为中小户型的二手房存在5%-10%的议价空间，高总价大户型的二手房可能达到15%的议价空间，但远没有到腰斩的程度。一位业内人士也分析称，上述千万元总价的房源降价200万元，按比例计算便宜20%，“千万元的基数大，因此议价空间也在可接受的范围内”。

    “量跌价松”已成事实

    区域：远郊区县领跌

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖介绍，综合2014年二手房市场成交的情况来看，进入5月，成交量下滑、成交价格松动的“量跌价松”局面虽是事实，但市场实际情况则不能一概而论。作为周边少有可替代新房源的核心城区，二手房成交价格多持平，远郊区县则成为二手房市场变动的“前沿阵地”。

    北京商报记者综合伟业我爱我家市场研究院提供的分区域成交价格数据获悉，大兴及通州两个区域二手房成交价格环比下降明显。例如大兴区， 3月最后一周二手房成交价格冲高至26492元/平方米，而此后便一路下跌至5月第二周的21526元/平方米，跌幅近两成；通州区5月第二周的二手房成交价格为21418元/平方米，两个月前的价格则为2.3万元/平方米。

    在亦庄租房的王先生对于二手房价格的变化有着切身感受。王先生从去年底就有买房计划，首要目标是所在小区的二手房。“当时房价是3.6万元/平方米，而今年就降到现在的3.4万元/平方米”。但在王先生看来这仍不是买房的好时机，同区域新建住房的定价也下调了不少，基本在2.8万-3.2万元/平方米，新房的降价让他产生了犹豫。

    2014年以来受开发商推盘节奏的影响，新房扎堆入市，仅4月北京就有40个项目获得预售许可证，自3月大兴万科橙首开先河降价销售后，同区域的竞品项目也跟进调价，随后新房供应较大的亦庄、通州、房山等区域的项目也降价走量，这些新盘为避开下半年自住型商品房集中上市的恐慌性推盘使得市场上的供应量集中增加，从而不仅抑制了既有房源的价格，而且还影响了购房人对二手房市场的信心。在此背景下，远郊区县的业主只好以牺牲价格来换取成交。

    “我的客户中，业主大多数都是以小换大，或者是为了搬进城里卖房子的，他们资金实力有限，如果卖不掉房子就没办法再买，所以成交价格上可以做出让步。”在大兴区高米店的一家中介门店，经纪人小张在过去的四个月里成交了两单生意，成交价格与去年底时相比均出现了10万-20万元的下滑。