济南新楼盘自称卖的火 二手房成交量跌价未跌

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       五一小长假还没到,记者的手机短信就响个不停,省城各售楼处假期活动花样翻新:到访抽奖、巧克力DIY、名犬秀、来访送蛋糕、送50元加油卡等。但真正的优惠很少,山大路一楼盘“一天一套特价房”算是力度大的,领秀城甚至取消了之前的“老业主买房优惠”活动。
　　这个小长假,省城至少有7家楼盘开盘,有的局部楼盘出现了量价齐涨的局面。
　　4月29日,绿地爱丽舍公馆推出二期2号楼170多套房源,售楼处对外宣称“开盘售罄”。“之前蓄客300多组,80%以上是自住的。多数是外地来济的年轻人。”置业顾问李昱说。
　　该盘东侧不到1000米,中建锦绣城也同日开盘,在网上宣称“开盘即清盘”。但5月1日记者致电售楼处,售楼顾问称,240套房卖了220多套。记者注意到,两盘的均价已由去年10月的6000元/平米涨到了6800元/平米。西客站另一大盘恒大雅苑也由去年10月的6800元/平米涨到了7800元/平米；半年每平米涨了800元－1000元。记者问及为何涨价,几家楼盘众口一辞地说:“十艺节即将召开,配套更完善了。”
　　4月29日开盘的还有槐荫区楼盘实力粼湖居、经七路楼盘新世界阳光花园。前者均价8000元/平米,后者则过了1万。4月30日,车站北街楼盘历山吉第首次开盘,最低价8100元/平米,对外宣称开盘销售六成。5月1日,长清楼盘建邦原香溪谷花园洋房开盘选房。
　　有的楼盘价格一直在“小步微涨”。如旅游路楼盘中铁逸都国际,3月份还号称自己是“高新区最后一个尚未破八的楼盘”,接着一个单元一个单元地挤牙膏推盘、调价,4月20日开盘均价已达8400元/平米。卖到最后两栋楼的海信慧园,均价蹿到了9000元/平米。
　　省博新馆附近几处楼盘,报价也让前来咨询的买房者一惊:名士豪庭两室均价1.1万元,三室均价1.2万元；东方天澍花园称是辅仁学校的学区房,均价1.26万。就连经十西路的凯旋新城东区,4月20日开盘均价也到了9600元/平米。花园东路楼盘祥泰新河湾,周边一派荒凉,要价7200元/平米。
　　新楼也并非一片热火。一些中小开发商开发的楼盘,价格则相对低些,销售也不瘟不火。白马山路宏瑞星城还有个别“6”字头的房；试验机厂东南邻楼盘安泰诚品均价8200元左右,比周边次新的二手房价格还低。只有两栋楼的小盘兰亭鉴筑比东邻的阳光100便宜近1000元/平米,4月28日开盘,对外宣称销售一半左右。雪山片区楼盘百替御园华府,从去年9月开盘以来,推出不到100套房源,4月20日齐鲁房展期间还有剩余。
　　虽然都自称卖得火,但可能由于网签稍微滞后,自29日新网签系统上线,至5月1日晚8点,济南住宅与房地产信息网上显示,小长假3天总共网签了8套住宅。
　　记者按济南住宅与房地产信息网上公布的每日网签数据加总,4月,济南住宅网签量4192套,比3月官方公布的住宅网签量7084套回落40%。但这是在3月成交量环比暴增224.33%的基础上减下的40%,如此算来,4月的成交比正常月份成交量还要多。
　　为什么3月份已经“疯狂”过一阵,4月份新房还表现得比较火爆呢?世联怡高房地产顾问机构总经理朱江分析,主要是因为供应量暂时不足引起的。
　　“一些老的主力楼盘,如名士豪庭、鑫苑名家,现在房子不多了；西客站片区去年卖得挺火,今年库存量下降。一些楼盘如万科金域国际,一期房子卖没了,二期10月份才能推出来。南部的领秀城东区、华润中央公园二期、中海国际社区也都同时处于等房蓄客状态。”他说。
　　朱江认为,去年上半年济南多宗土地流拍,按周期算来,正好在眼下出现了住房供应空当。“一般从拿地到上市,至少要1年的周期。像万科9个月能拿出来,在业内就算优秀的企业。”
　　朱江说,需求端的释放目前看还算比较平稳的,但也出现了一定的追涨迹象。记者注意到,中铁逸都国际等楼盘一个单元一个单元地“拆着卖”,朱江分析,开发商是为“存货不多,细水长流”。“比如手头还剩200套,新货3个月才能出来,中间这段时间不能没事干,就分成3次卖,每个月涨一点儿。”
　　“去年是抛售,库存多,拼价格。今年是惜售,东西少,价格走高。反而容易造成买房人追涨,需求端有所扩大,加剧供需矛盾。”朱江预测,今年下半年,随着去年下半年拿的地渐渐变成产品上市,供应量不足的情况将有所缓解。但真正形成大批量供应,恐怕要到今年年底。
　　中原物业投资顾问部总监薄夫利认为,最近的价格上涨和去年开发商“以价换量”、开盘价格较低有关。“据我们监测,去年新建住宅的成交量比2011年增长了100%还多,多是‘以价换量’换来的。”他注意到,虽然上半年土地流拍较多,但济南去年实际供应住宅用地并不少,去年11月初基本就完成了全年计划。“如果进度监控好,后续房源应该是不成问题的。”
　　“今天一天没几个人。而往常,假期最后一天人就上来了。”5月1日下午,在位于解放东路的21世纪政和加盟店,资深经纪人赵桂勤告诉记者,“前两天来人也不多。放假我们店留了四五个经纪人,留多了。”
　　在经历了3月份的火爆之后,赵桂勤觉得4月份成交平淡,甚至比以往正常月份还要差；但价格没有跌。“3月份成交太猛透支了需求。‘红五月’,也不见得红起来。”　
　　赵桂勤告诉记者,虽说地方版“国五条”纷纷出台让“20%个税”压力比3月大大释放,部分买房者依然觉得它“悬而未决”,心有余悸,回访中发现一些客户跑到新楼盘买房子去了,去向四面八方:高新区、经十东路、北园大街都有。
　　“市区二手房太贵了,这附近有双气的二手房已经上万了。一部分年轻人为了总价低,宁可每天跑路也去买了郊区的新房。”她有点无奈地说。
　　锦绣泉城一带是济南二手房最活跃的区域之一。寓来寓美不动产经纪人陈振仁告诉记者,从他们和附近店的情况看,4月份的成交量比3月要降2/3以上。优质的房源上个月基本卖没了,剩下的房子房主不急卖,要价反而显得比以前高了。