“细品”二手房交易流程

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      1、房屋手续是否齐全。

       房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

        2、房屋产权是否明晰。

有些房屋有好多个共有人，切记，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

        3、交易房屋是否在租。

        如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

       4、土地情况是否清晰。

        二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40 年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70 年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

        5、市政规划是否影响。

        6、福利房屋是否合法。

        房改房、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

        7、单位房屋是否侵权。

        买受人如果没有注意可能会和房主一起侵犯单位的合法权益，因此不要掉以轻心。

         8、物管费用是否拖欠。

         9、中介公司是否违规。

        10、合同约定是否明确。

          买房具体流程如下：

        1. 先发布或了解房源信息。

        一种是通过亲朋好友介绍；另一种是通过报纸、网络等刊登出售或求购信息。。

       2.看房、挑房

       作为买方，通过了解房源信息，选好目标房源后，接下来就需要对房屋进行实地考察了。考察分为两个层面，一是落实房屋是否可以上市交易以及房屋的权属和性质；二是看房屋本身的现状，如房屋的户型结构、质量状况、水电暖是否能正常使用，小区环境、物业管理如何等。

      3.买卖双方初步达成意向、买方交付定金

      4.谈判签约，买方向卖方支付首付款
 
        买房最重要的环节就是合同的签订，因为合同直接明确双方的权利和义务，一旦产生纠纷，则合同是解决纠纷时最重要的依据，因此买卖双方对于每个条款都要慎重考虑，认真审查。对房屋状况，付款方式和时间 、过户期限 、房屋交付的时间以及相应的违约责任、合同解除、争议解决等条款都要在合同中予以明确。因此，一般而言，签订合同当日或一定期限内，买方需向卖方支付一定比例的首付款，具体比例由买卖双方自行协商确定。

        5.缴纳相关税费、办理产权过户
 
        合同签订后，买卖双方即可到税务部门缴纳相关税费，到房屋交易管理部门提交过户材料，领取受理通知单，在规定期限内领取房屋所有权证。如果是具有土地使用权证的房屋，还需办理土地使用权的过户手续。

        6.买方支付剩余房款

         7.交钥匙   产权过户完毕，一切手续处理妥当之后。卖方将房屋钥匙交给买方。

        在进行二手房交易时，一些问题需要全面考虑，比如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等。希望大家能够仔细斟酌，不要乱了方寸。