2013年房地产市场运行及趋势

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      1.一线城市商品房用地市场延续升温态势，地价水平将稳中有升

        从历年供地规律看，商品房用地计划供应量预计较2012年不会有大幅增加，增幅很难超过10％。虽然国土资源部从2010年起的各年住房用地供应量，都满足“计划供应总量原则上不低于过去5年年均实际供应量，其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70％”的要求。但由于存在计划调整的可能性，使每年实际供应量与计划供应量之间存在较大缺口。

        地方政府短期内难以摆脱土地财政模式，商品房用地市场仍是其重要的资金来源和融资手段。2012年1－11月，国有土地使用权出让收入23478亿元，同比下降17．5％。2013年是换届年，目前从国家发改委已审批通过的各地基础设施投资规模来看，地方政府的基础设施投资冲动仍然很强烈。在现行的财税体制下，地方政府还没有真正构建起地方税收体系，各类投资资金来源很大程度上仍依赖于土地出让金，通过各地土地储备中心运作的土地抵押贷款，仍然是地方融资的最重要渠道之一。地方政府有很强动力通过维持较高地价来避免出让净收益下降过快。这就不可避免地影响到房价水平的提高。

        2. 部分中西部省份的去库存压力仍然较大

        将当前的房屋新开工面积和房地产开发企业土地购置面积相加，可大致得到一年以后的住房市场供应潜力。严格假设如下，如果把2012年1至11月各地的房屋销售面积作为分子 ，住房市场供应潜力作为分母，两者相除就可近似得到未来一年各地的房地产市场供需状况。未来一年左右各地的住房供需状况差异较大。山西、吉林、内蒙古和云南这四个省份的数值均超过3（全国平均值是2．58，北京、上海分别是2．14和1．9）。如果再考虑到房屋待售面积和竣工面积，明年一些省份将面临较大的去库存压力。目前部分二、三线城市已出现住房库存大量积压的现象。过去支撑这些二、三线城市房地产市场发展的投机投资性需求，在这类需求得到有效抑制的时候，就会出现供过于求的状况。
 
      3.一线城市商品房供需矛盾突出，房价上涨压力加大

      参照国际经验，我国城镇化率还有较大提升空间。在各国的快速城镇化进程中，大城市尤其是特大城市的住房供需结构始终会处在非平衡状态中，房价水平都会经历一个较快上涨阶段。现阶段北京、上海、广州、深圳等一线城市的住房供需矛盾突出，2013年随着刚性需求和改善性需求群体的大量进入，房价上涨压力加大。 一线城市是快速城镇化进程中住房需求释放最集中的区域，但目前的住房用地实际供应量，总体上不能满足快速上升的需求。 2012年的土地购置面积和房屋新开工面积是判断2013年住房供应水平的两个重要指标。从这个角度判断，北京、上海等一线城市在2013年的住房供应量会受到很大限制。

        政策建议是经过两年多来的房地产市场持续调控，已取得了比较明显的调控效果。在坚持调控基本方向不变的前提下，2013年我国住房市场运行将呈现更加明显的区域性分化特征，即一线城市住房供需矛盾进一步突出，仍需要着力增加供应水平。而不少二、三线城市的住房存量却超过了正常水平，要重视有序消化库存，避免房价出现断崖式下降。建议采取分区域的住房用地政策和稳健的住房金融政策，加快推广房产税试点扩围工作，建议如下：1.实行分区域的住房用地供应政策。2.加大闲置土地处置力度，督促已供住房用地及时开发利用。3.实施稳健的住房金融政策。4.加快推进房产税试点扩围。
    
       我们要更加关注房地产市场的区域性变动特征，并应对好一线城市的房价上涨压力和许多二、三线城市的住房库存消化压力，合理有效的控制房地产市场。