北京2012年新房住宅成交量为近三年来最高

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        北京美联市场研究部高级经理张磊认为，在楼市经历了近年“最冷”淡季后，这一“硕果”的得来显得格外富有戏剧性。张磊分析说，无论是市场成交区域结构还是成交房源组成，都遵循了万能的“二八法则”，即五环外成交量占总体成交量的80%，140平方米以下成交量占总体成交量的80%，刚需无疑是2012年楼市的“救世主”，如果2012年房地产市场要颁发最突出贡献奖，那么此奖非刚需莫属。

        北京中原地产市场研究部总监张大伟也对社科院的预测表示不认同，他说，目前市场上普遍认为刚性需求群体就是“无房户”并迫切需要购买第一套住房的人，而这一需求是在不断增加中的，抛开人口增长因素不提，仅从购房资格达标角度看，一批又一批的有资格购房者将是一批又一批的刚需人群。

        而“刚需当道”的背后更有限购政策的“全力支撑”和70/90政策的“扶持”。一纸限购，将投机、投资大军挡在市场门外。而2006年就已开始施行的70/90政策更是长远地调整了市场的供应结构，不得不说“刚需当道”是必然结果。

        而随着人口结构的变化和产品供应的转型，刚需市场今天的荣耀是否终将被逆转、被写进历史呢？

        北京美联市场研究部高级经理张磊说，在现阶段的政策背景下，投资需求基本离市，改善性需求还并不具备逆转刚需市场的实力，而刚刚吹响的城镇化号角却为刚需市场的未来发展注入了新活力。

        据国家统计局数据显示，2011年末中国城镇人口占总人口比重达到51.27%，城镇人口数量首超农村。有人认为，这个城镇化率是按城镇常住人口统计的，其中还包括了1.6亿的农民工，若按户籍来算，人口城镇化率只有35%左右，远低于世界52%的平均水平，未来潜力巨大：城市化率每提升1个百分点，意味着新增2000万城镇人口，其中15%为25岁的适婚年龄人口，刚需的主力人群。

        自2011年调控以来，受到限购政策的影响，仍然能够活跃在住宅市场的需求多为首次置业或已有一套住房的升级型客群，这部分客群由于自身承受能力限制，多会选择较低总价的中小户型。而2013年基于限购政策仍将延续的影响，因此今年中小户型产品仍将是市场主推户型。

        北京中原地产市场研究部总监张大伟从另一角度分析认为，在调控政策下，开发商都谋求从产品入手增加收益，比如，以往90平方米户型很少有两居，但如今很多项已经将其做成了三居格局，新项目中也很少有两居能超过90平方米的产品，60平方米左右的两居日渐普遍。从这一统计结果看，50至90平方米的住宅产品比例将越来越高。尤其在北京，开发商因已不能从土地溢价中获取更多从而纷纷开始钻研产品类型，促成了低总价户型成为市场供应主流。

        在未来，随着新城建设的不断深入，政策布局条理性渐显，各区域的发展重点及特点将会被政策勾勒得更加清晰，而房地产作为重要支柱产业也会在其中起到重要作用，即辅助行政区域功能特点的建立和形成。