2012年天津二手房政策已见成效 预计2013走势波动不大

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        二手房成交价格走势也较新房更为明朗，没有大起大落，保持着平稳的上涨态势。2012年本市二手房成交均价约为8672元/平方米，环比上涨11.7%，与2010年、2011年的成交涨幅17.6%和13.9%相比，涨幅进一步回落。

        楼市调控政策启动以来，投资投机型需求得到了有效的抑制。从全年成交来看，1、2月份时值春节假期，为传统成交淡季，成交一度低迷，随着年后市场中需求的逐渐释放，加之普通住宅指导价的上调等利好，促使部分刚需逐渐入市，3月份的市场成交出现明显增量，但市场上的观望气息依旧浓厚。进入下半年，部分购房者打破观望态势，成交量相比上半年有所增长，7、8两月成交量涨幅明显，12月创下全年成交量最高月份。

        2012年，刚性需求和自住改善型需求在经历了长久的观望之后开始逐步入市，从而带动了成交量的微幅上涨。从成交数据来看，2012年下半年的成交量相比上半年涨幅明显加大。楼市调控在抑制投资投机性需求的同时，也让部分刚需和改善需求陷入持久观望。购房者的观望情绪和业主对价格坚挺的信心加重了买卖双方博弈，抑制了二手房价格的快速上涨；另一方面，新房项目利用优惠活动吸引购房者以及保障房项目的在售，均令项目周边二手房的价格优势减弱，分流了一部分二手房购房者，也在一定程度上制约了二手房价格的上涨。

        2012年是天津轨道建设的一个重要年份，地铁2、3、9号线于年内先后投用，城市轨道交通网络框架初步形成。据我爱我家二手房业务成交数据显示，2012年成交的十大热门区域集中在两类区域，即地铁沿线房以及市区范围内配套成熟、价格水平相对较低的板块。在成交量排名前十位的区域中，有五个区域位于地铁沿线，地铁房成交热度凸显。

        同时，2012年尖山“八大里”等片区拆迁的启动，带动了周边区域二手房的成交活跃度，成为去年二手房成交的一大特点。由于拆迁需求购房者往往对于周边的环境、房源品质以及交通、生活配套设施都更为熟悉和适应，因而大多仍选择在周边区域进行购房。其次，从户型来看，“八大里”片区房型多为拆间或独厨，以20平方米左右的小面积房源居多，因此拆迁款总额较为有限，受此影响，市区范围内的中低价位、中小户型房源均在一定程度上受到拆迁购房者的关注。

        政策的明朗化，价格走势日趋平稳，让购房者的置业心态也日趋理性。2012年70—90平方米的两居室房源成为新房及二手房最主要的成交群体；而从2013年来看，在宏观调控持续执行的市场环境下，价格不会出现大幅上涨。但中小户型房源的需求依然旺盛，为市场成交主力。需求的逐渐释放有可能令该类房源的供应吃紧，进而出现价格坚挺，个别房源价格会有小幅上涨。

        在政策持续执行、房价平稳运行的市场环境下，刚需群体购房者也更偏向于“一步到位”，可以承受的房源面积和价格水平均有所提升。70—90平方米的户型多为两居室，居住功能更为丰富，舒适度更高，成为自住型购房群体的首选。

        宏观调控旨在抑制不合理需求以及房价的过快上涨，从2012年的价格走势来看，全年均价涨幅已连续第二年环比回落，各月均价变化幅度也极其微小，可见政策的深入执行已现成效。

        下一步的政策目标，将是在确保目前平稳走势的前提下，推动更多的刚需入市，因而预计2013年的价格走势将不会出现大幅的波动。