房地产行业

律师提醒购买二手房定要仔细考察租赁关系

近日，张女士遇到了全款购买二手房并办理完毕产权过户等手续后，仍然无法入住的情形。

律师提醒，购买二手房需要查验卖家有无房屋所有权证、土地证，看房屋有没有共有人。但只了解这些还不够。购买城区二手房时，一定还要注意这些二手房是否有“隐形”租户。

典型案例买套二手房我却无法去居住

　　今年10月，张女士在神仙树附近全款购买了一套二手小户型，并在卖家的协助下办理了房屋过户手续。正当张女士和女儿准备搬入新居时才发现，他们根本不能入住，因为这套房屋已经有了承租人，而且承租人与原房东签了为期8年的租赁合同，并一次性支付了三年租金。

　　张女士买房时，这名租客临时搬离出了该房屋，原房东也无法联系到这名租客，于是才将房屋挂在中介处进行出售，结果房屋出售信息刚挂出，就被张女士看中，并在短期内完成了房屋交易。

正当11月底张女士准备入住时，这位神秘的租客又回来了。原来这名租客是户外运动爱好者，经常会在深山老林进行户外活动，而且一呆就是3个月、半年，而且其在户外活动期间，一般都联系不到他本人。

由于租客返回并入住房屋，而且有租赁合同在手，张女士和女儿不能入住新购买的房屋，现在她们还一直居住在亲戚家，于是拨打本报法律维权热线，寻求法律援助。

律师说法租客不搬离业主就不能入住

　　对此，四川致高守民律师事务所赵轲律师说，这套二手房的产权虽然属于张女士，但如果租客不同意，张女士也不能要求租客搬出房屋。

根据我国《合同法》的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，也就是说，即便张女士购买了房屋，取得了房屋所有权，也不能在租赁合同期限届满前，随意终止租赁合同，并将承租人赶出房屋。

因此，承租人占有房屋拒不搬出，也是有合同及法律依据的，这就是法谚所说的“买卖不破租赁”规则。

　　既然不能要求租客搬离，张女士又应该如何维护自己的权利呢？

律师建议，张女士要想早日入住，就只能与租客协商，希望租客理解并搬离该套房屋，当然，张女士也应该给予租客一定补偿。另外，张女士还可以追究原房东的瑕疵担保责任。赵律师提醒，对于购房用于自住的购房者而言，购买二手房时，一定要仔细考察房屋的占有使用情况及租赁关系，以免陷入纠纷，出现不必要的麻烦。

发布：2007-04-11 14:46 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]

律师提醒 购买二手房定要仔细考察租赁关系