2005年继续教育网上辅导答疑板问题专家答复

    2005年北京市估价师继续教育中一些估价师在网上向教授们请教了一些问题，教授们在百忙之中给予了答复，现刊发如下。

    董黎明教授答复估价师在学习中提出的有关风水问题

    1、风水的重要性如何让广大群众认知？
    答：风水有科学的地方，即研究居住环境的相关问题。同时，风水也有不科学的地方，即研究人的命运的相关问题。我们让广大群众认识风水的重要性，主要是让大家关注其科学的地方，即关注人与居住环境的关系，倡导宜居社区，使两者能够达到和谐统一。

    2、在房地产的具体评估中如何量化风水的潜在价值？如何使其潜在的价值得以明朗化？
    答：风水在房地产评估中的潜在价值主要体现为强调环境因素对房地产价格的影响。由于物业所处环境具有唯一性，因此即使是相同结构、相同装修档次的类似物业，其价格也会由于所处环境的优劣而可能有着较大的差异。在实际评估中，风水潜在价值的量化或明朗化，可以通过基准地价修正法、市场法中的环境因素比较、修正和调整来实现。

    王达教授答复估价师在学习中提出的有关房屋产权问题

    1、本讲中对信贷的评估不承担民事责任所讲较少，同时提到银行首先承担责任，对评估机构是否承担责任没有明确回答。如银行对评估机构提出民事诉讼，评估机构是否承担民事责任？现有案例中有类似情况，银行胜诉。请老师具体讲一下！
    答：信贷的评估机构在故意或者重大过失的情况下，作出评估报告致使造成当事人损失的应当承担赔偿责任或者违约责任。

    2、如果在评估过程中对估价对象不完全依据房屋所有权证中标注的用途来确定，而是像讲课中所说综合考虑后确定，那么对于相关的使用年限及出让金的问题如何处理？既然估价师无权确定建筑物是否违章，那么为什么可以不完全依照产权证上规定的房屋用途进行估价呢？
    答：被拆迁房屋所在区域土地使用权的剩余年限应当考虑，拆迁人取得土地使用权是应当向土地管理部门补交需要补足70年或者40年限的土地出让金。房屋产权证是优势证据但不是惟一证据，还应当考虑其他因素。

    3、商品房有使用年限，经济适用房因不交出让金无使用年限。经济适用房是否使用几代人都不用交出让金。现行政策经济适用房使用人，若不转让，是否几代人永远不用交出让金。经济适用房若子女继承，过户时是否交出让金。来说长远看，对买商品房的人是否不公平。
    答：这是政策问题，在物权法之后一定会有明确的规定解决上述问题。

    4、物权法中规定，一套房子先卖给甲，但未办产权证，已居住，后卖给乙，但给乙办理了产权证。房子产权属于乙的。产权是清楚了，但从法律的角度，对甲的问题如何解决。
    答：如果乙属于善意取得（以合理的价格并且不知道该房屋已经出售），那么该房屋的所有权属于乙。此时甲可以依法向房屋原所有者主张违约责任来寻求救济。

    5、虽然是善意的装修，但装修标准超豪华，评估价按市场平均价而引发诉讼，如何认定证据。
    答：装修是房屋所有权人的合法权利，无论多么豪华的装修，只要是善意的，拆迁人都应当予以补偿，这就是侵权法理中的"损益相补原则"，评估机构都应当在评估报告中予以确认。

    杜鸣先生答复估价师在学习中提出的关于房屋质量缺陷损失评估方面的问题

    1、有质量缺陷的房屋能通过竣工质量验收吗？或者说已经通过质量竣工验收的房屋还存在质量缺陷，是否说明质量合格的房屋还会有一个合格的程度之分？这个问题的提出容易形成混乱，有质量缺陷的房屋也能通过质量验收，只能说明验收标准有问题，或验收人员失职，尤其对存在不可修复缺陷的房屋。有缺陷是否属于次品？次品能否入市？缺陷的具体技术标准是啥？评定质量缺陷是否是评估质量等级？如果标准出台估价师业务多了，开发商日子就难过了，因此要慎重，不要与现行标准矛盾，不能有逻辑错误。不知我的理解是否正确？
    答：这是不同层次上的不同问题。产生缺陷的因素很多，新房或旧房都可能存在质量缺陷问题，估价师只是对缺陷损失提供补偿数额的参考依据，并不评定质量等级等其他问题。

    2、若按京价（房）字「1997」第398号文件收费，则此类评估较难盈利，因为标的物一般不大，但是费力不少。
    答：这是一项社会效益远大于经济效益的业务，有利于提升估价师的社会影响力。收费问题正在会商有关部门，在一定程度上给予解决，但不可能过高。

　　更多推荐：

　　·2015年房地产估价师考试报名时间公布

　　·2015年房地产估价师考试辅导火爆热招

　　·2015年房地产估价师教材变化 >>

　　·2015年房地产估价师辅导课程开通