09年房地产估价师《房地产估价理论与方法》大纲

第三部分　　

房地产估价理论与方法

　　第一章 房地产估价概论

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价的含义、本质和必要性，房地产估价的要素，房地产估价的各种现实需要，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节　对房地产估价的基本认识

　　一、房地产估价的含义

　　（一）专业估价与非专业估价的本质区别

　　（二）专业房地产估价的概念

　　（三）估价与评估的异同

　　（四）国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义

　　二、房地产估价的本质

　　（一）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

　　（二）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

　　（三）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

　　（四）房地产估价会有误差，但误差应在合理的范围内

　　（五）房地产估价既是一门科学也是一门艺术

　　三、房地产估价的必要性

　　（一）专业估价存在的基本前提

　　（二）房地产需要专业估价

　　（三）房地产估价在估价行业中占主体

　　第二节　房地产估价的要素

　　一、估价当事人

　　（一）房地产估价师

　　（二）房地产估价机构

　　（三）估价委托人

　　二、估价目的

　　三、估价对象

　　四、估价时点

　　五、价值类型

　　六、估价依据

　　七、估价假设

　　八、估价原则

　　九、估价程序

　　十、估价方法

　　十一、估价结果

　　第三节　对房地产估价的现实需要

　　一、国有建设用地使用权出让的需要

　　二、房地产转让和租赁的需要

　　三、房地产抵押贷款的需要

　　四、房地产征收征用补偿的需要

　　五、房地产分割的需要

　　六、房地产损害赔偿的需要

　　七、房地产争议调处和司法鉴定的需要

　　八、房地产税收的需要

　　九、房地产保险的需要

　　十、企业有关经济行为的需要

　　十一、房地产行政管理的需要

　　十二、其他方面的需要

　　第四节　房地产估价师的职业道德

　　第五节　中国房地产估价行业发展概况

　　一、以法律形式确立了房地产估价的地位

　　二、建立了房地产估价师执业资格制度

　　三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目

　　四、成立了房地产估价行业自律组织

　　五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件

　　六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见

　　七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系

　　八、深化和拓展了房地产估价业务

　　九、形成了公平竞争的房地产估价市场

　　十、积极开展了国际交流合作

　　考试要求

　　1．熟悉房地产估价的含义；

　　2．掌握房地产估价的本质；

　　3．熟悉房地产估价的必要性；

　　4．熟悉估价当事人；

　　5．掌握估价目的；

　　6．掌握估价对象；

　　7．熟悉估价时点；

　　8．掌握价值类型；

　　9．熟悉估价依据；

　　10．熟悉估价假设；

　　11．熟悉估价原则；

　　12．熟悉估价程序；

　　13．熟悉估价方法；

　　14．熟悉估价结果；

　　15．掌握国有建设用地使用权出让的需要；

　　16．熟悉房地产转让和租赁的需要；

　　17．掌握房地产抵押贷款的需要；

　　18．掌握房地产征收征用补偿的需要；

　　19．熟悉房地产分割的需要；

　　20．掌握房地产损害赔偿的需要；

　　21．掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要；

　　22．熟悉房地产税收的需要；

　　23．了解房地产保险的需要；

　　24．熟悉企业有关经济行为的需要；

　　25．了解房地产行政管理的需要；

　　26．熟悉其他方面的需要；

　　27. 掌握房地产估价师的职业道德；

　　28．熟悉中国房地产估价行业发展概况。

　　第二章 房地产及其描述

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产的含义、特性、分类、描述与分析等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节　房地产的含义

　　一、房地产的定义

　　二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义

　　（一）土地的含义

　　（二）建筑物的含义

　　（三）其他土地定着物的含义

　　三、实物、权益和区位的含义

　　（一）房地产实物的含义

　　（二）房地产权益的含义

　　（三）房地产区位的含义

　　四、房地产的其他名称

　　（一）不动产

　　（二）物业

　　（三）real estate和real property

　　五、房地产的基本存在形态

　　（一）土地形态

　　（二）建筑物形态

　　（三）房地形态

　　第二节　房地产的特性

　　一、不可移动

　　二、独一无二

　　三、寿命长久

　　四、供给有限

　　五、价值量大

　　六、用途多样

　　七、相互影响

　　八、易受限制

　　九、难以变现

　　十、保值增值

　　第三节　房地产的种类

　　一、按用途划分的种类

　　二、按开发程度划分的种类

　　三、按实物形态划分的种类

　　四、按权益状况划分的种类

　　五、按是否产生收益划分的种类

　　六、按经营使用方式划分的种类

　　第四节　房地产状况描述

　　一、房地产基本状况描述

　　二、房地产区位状况描述

　　（一）位置描述

　　（二）交通描述

　　（三）周围环境和景观描述

　　（四）外部配套设施描述

　　三、房地产实物状况描述

　　（一）土地实物状况描述

　　（二）建筑物实物状况描述

　　四、房地产权益状况描述

　　（一）土地权益状况描述

　　（二）建筑物权益状况描述

　　考试要求

　　1．熟悉房地产的定义；

　　2．熟悉土地、建筑物和其他地上定着物的含义；

　　3．掌握实物、权益和区位的含义；

　　4．了解房地产的其他名称；

　　5．了解房地产的基本存在形态；

　　6．掌握不可移动；

　　7．掌握独一无二；

　　8．熟悉寿命长久；

　　9．熟悉供给有限；

　　10．熟悉价值量大；

　　11．熟悉用途多样；

　　12．熟悉相互影响；

　　13．熟悉易受限制；

　　14．了解保值增值；

　　15．熟悉按用房地产用途的分类；

　　16．熟悉按照房地产开发程度的分类；

　　17．掌握按照房地产实物形态的分类；

　　18．掌握按照房地产权益状况的分类；

　　19．了解按照房地产是否产生收益的分类；

　　20．了解按照房地产经营使用方式的分类；

　　21．掌握房地产状况描述。

　　第三章　房地产价格和价值

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格的含义、形成条件、特征，房地产价格与房地产供求的关系，房地产价格、价值的种类以及每种价格、价值的含义等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节　房地产价格的含义和形成条件

　　一、房地产价格的含义

　　二、房地产价格的形成条件

　　（一）有用性

　　（二）稀缺性

　　（三）有效需求

　　第二节　房地产价格的特征

　　第三节　房地产供求与价格

　　一、房地产需求

　　（一）房地产需求的含义

　　（二）决定房地产需求量的因素

　　（三）房地产需求曲线

　　二、房地产供给

　　（一）房地产供给的含义

　　（二）决定房地产供给量的因素

　　（三）房地产供给曲线

　　三、房地产均衡价格

　　四、房地产供求与价格关系的特殊性

　　第四节　房地产价格和价值的种类

　　一、价值、使用价值和交换价值

　　二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值

　　（一）成交价格

　　（二）市场价格

　　（三）理论价格

　　（四）评估价值

　　三、市场价值和非市场价值

　　（一）市场价值

　　（二）非市场价信

　　四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值

　　（一）买卖价格

　　（二）租赁价格

　　（三）抵押价值

　　（四）保险价值

　　（五）计税价值

　　（六）征收价值

　　五、房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格

　　（一）房地产所有权价格

　　（二）土地使用权价格

　　（三）其他房地产权利价格

　　六、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值

　　七、市场调节价、政府指导价和政府定价

　　八、基准地价、标定地价和房屋重置价格

　　九、土地价格、建筑物价格和房地价格

　　（一）土地价格

　　（二）建筑物价格

　　（三）房地价格

　　十、总价格、单位价格和楼面地价

　　（一）总价格

　　（二）单位价格

　　（三）楼面地价

　　十一、名义价格和实际价格

　　十二、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格

　　十三、起价、标价、成交价和均价

　　十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价

　　考试要求

　　1．了解房地产价格的含义；

　　2．熟悉房地产价格的形成条件；

　　3．熟悉房地产价格的特征；

　　4．熟悉房地产需求；

　　5．熟悉房地产供给；

　　6．熟悉房地产均衡价格；

　　7．熟悉房地产供求与价格关系的特殊性；

　　8．熟悉价值、使用价值和交换价值；

　　9．掌握成交价格、市场价格、理论价格和评估价值；

　　10．掌握市场价值和非市场价值；

　　11．掌握买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值；

　　12．了解原始价值、账面价值、公允价值和市场价值；

　　13．了解市场调节价、政府指导价和政府定价；

　　14．熟悉基准地价、标定地价和房屋重置价格；

　　15．熟悉土地价格、建筑物价格和房地价格；

　　16．掌握总价格、单位价格和楼面地价；

　　17．熟悉现货价格、期货价格及现房价格、期房价格；

　　18．熟悉起价、标价、成交价和均价；

　　19．熟悉评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。

　　第四章　房地产价格影响因素

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格影响因素，包括房地产自身、人口、制度政策、经济、社会、国际等方面因素的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节　房地产价格影响因素概述

　　一、对房地产价格影响因素的总认识

　　二、房地产价格影响因素的分类

　　第二节　房地产自身因素

　　一、区位因素

　　（一）位置

　　1．方位

　　2．距离

　　3．朝向

　　4．楼层

　　（二）交通

　　（三）周围环境和景观

　　1．大气环境

　　2．水文环境

　　3．声觉环境

　　4．视觉环境

　　5．卫生环境

　　6．人文环境

　　（四）外部配套设施

　　二、实物因素

　　（一）土地实物因素

　　1．土地面积

　　2．土地形状

　　3．地形

　　4．地势

　　5．土壤

　　6．地基

　　7．土地条件

　　（二）建筑物实物因素

　　1．建筑规模

　　2．外观

　　3．建筑结构

　　4．设施设备

　　5．装饰装修

　　6. 层高和室内净高

　　7．空间布局

　　8. 防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照

　　9. 维修养护情况及完损程度

　　三、权益因素

　　（一）权利状况

　　（二）使用管制

　　（三）相邻关系

　　第三节　人口因素

　　一、人口数量

　　二、人口结构

　　三、人口素质

　　第四节　制度政策因素

　　一、房地产制度政策

　　二、税收制度政策

　　（一）房地产开发环节的税收

　　（二）房地产转让环节的税收

　　（三）房地产持有环节的税收

　　三、金融制度政策

　　四、相关特殊政策

　　五、相关规划和计划

　　（一）国民经济和社会发展规划

　　（二）城乡规划

　　（三）土地相关规划和计划

　　（四）住房相关规划和计划

　　第五节　经济因素

　　一、经济发展

　　二、居民收入

　　三、利率

　　四、汇率

　　五、物价

　　第六节　社会因素

　　一、政治安定状况

　　二、社会治安状况

　　三、城市化

　　四、房地产投机

　　第七节　国际因素

　　一、世界经济状况

　　二、国际竞争状况

　　三、政治对立状况

　　四、军事冲突状况

　　第八节　心理因素

　　第九节　其他因素

　　一、行政隶属变更

　　二、重要政治人物的健康状况等

　　考试要求

　　1．掌握对房地产价格影响因素的总认识；

　　2．熟悉房地产价格影响因素的分类；

　　3．掌握房地产自身因素；

　　4．熟悉人口因素；

　　5．熟悉制度政策因素；

　　6．熟悉经济发展状况因素；

　　7．掌握居民收入水平因素；

　　8．掌握利率因素；

　　9．熟悉汇率因素；

　　10．熟悉物价水平因素；

　　11. 了解政治安定状况因素；

　　12．了解社会治安状况因素；

　　13．熟悉城市化因素；

　　14．了解房地产投机因素；

　　15．了解国际因素；

　　16．了解心理因素；

　　17．了解其他因素。

　　第五章　房地产估价原则

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价原则的含义、种类、作用，各项房地产估价原则对房地产估价、特别是对估价结果的要求，房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节　房地产估价原则概述

　　一、房地产估价原则的含义

　　二、房地产估价原则的内容

　　三、房地产估价原则的作用

　　第二节　独立、客观、公正原则

　　第三节　合法原则

　　第四节　最高最佳使用原则

　　第五节　估价时点原则

　　第六节　替代原则

　　第七节　谨慎原则

　　考试要求

　　1．了解房地产估价原则的含义；

　　2．熟悉房地产估价原则的内容；

　　3．熟悉房地产估价原则的作用；

　　4．掌握独立、客观、公正原则；

　　5．掌握合法原则；

　　6．掌握最高最佳使用原则；

　　7．掌握估价时点原则；

　　8．熟悉替代原则；

　　9．熟悉谨慎原则。

　　第六章　市场法及其运用

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对市场法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节　市场法概述

　　一、市场法的含义

　　二、市场法的理论依据

　　三、市场法适用的估价对象和条件

　　（一）市场法适用的估价对象

　　（二）市场法估价需要具备的条件

　　（三）市场法的其他用途

　　四、市场法估价的操作步骤

　　第二节　搜集交易实例

　　一、搜集大量交易实例的必要性

　　二、搜集交易实例的途径

　　三、搜集交易实例的要求

　　四、建立交易实例库

　　第三节　选取可比实例

　　一、选取可比实例的必要性

　　二、选取可比实例的要求

　　（一）选取可比实例的数量要求

　　（二）选取可比实例的质量要求

　　（三）选取可比实例应注意的其他问题

　　第四节　建立比较基准

　　一、统一房地产范围

　　二、统一付款方式

　　三、统一价格单位

　　（一）统一价格表示单位

　　（二）统一币种和货币单位

　　（三）统一面积内涵和单位

　　第五节　交易情况修正

　　一、交易情况修正的含义

　　二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素

　　三、交易情况修正的方法

　　第六节　市场状况调整

　　一、市场状况调整的含义

　　二、市场状况调整的方法

　　（一）市场状况调整的价格指数法

　　（二）市场状况调整的价格变动率法

　　第七节　房地产状况调整

　　一、房地产状况调整的含义

　　二、房地产状况调整的内容

　　（一）区位状况调整的内容

　　（二）实物状况调整的内容

　　（三）权益状况调整的内容

　　三、房地产状况调整的思路

　　四、房地产状况调整的方法

　　第八节　求取比准价格

　　一、求取单个可比实例比准价格的方法

　　二、求取最终比准价格的方法

　　第九节　市场法总结和运用举例

　　一、市场法总结

　　二、市场法运用举例

　　考试要求

　　1．熟悉市场法的含义；

　　2．了解市场法的理论依据；

　　3．掌握市场法适用的估价对象和条件；

　　4．熟悉市场法估价的操作步骤；

　　5．了解搜集大量交易实例的必要性；

　　6．熟悉搜集交易实例的途径；

　　7．掌握搜集交易实例的要求；

　　8．了解建立交易实例库；

　　9．了解选取可比实例的必要性；

　　10．掌握选取可比实例的要求；

　　11．熟悉建立比较基准；

　　12．熟悉交易情况修正的含义；

　　13．熟悉造成成交价格偏离正常市场价格的因素；

　　14．掌握交易情况修正的方法；

　　15．熟悉市场状况调整的含义；

　　16．掌握市场状况调整的方法；

　　17．熟悉房地产状况调整的含义；

　　18．掌握房地产状况调整的内容；

　　19．掌握房地产状况调整的思路；

　　20．掌握房地产状况调整的方法；

　　21．熟悉求取单个可比实例比准价格的方法；

　　22．了解求取最终比准价格的方法。

　　第七章　收益法及其运用

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节　收益法概述

　　一、收益法的含义

　　二、收益法的理论依据

　　三、收益法适用的估价对象和条件

　　（一）收益法适用的估价对象

　　（二）收益法估价需要具备的条件

　　四、收益法估价的操作步骤

　　第二节　报酬资本化法的公式

　　一、报酬资本化法最一般的公式

　　二、净收益每年不变的公式

　　（一）收益期限为有限年的公式

　　（二）收益期限为无限年的公式

　　（三）净收益每年不变的公式的作用

　　1．直接用于测算价格

　　2．用于不同期限房地产价格之间的换算

　　3．用于比较不同期限房地产价格的高低

　　4．用于市场法中因期限不同进行的价格调整

　　三、净收益在前若干年有变化的公式

　　（一）收益期限为有限年的公式

　　（二）收益期限为无限年的公式

　　四、净收益按一定数额递增的公式

　　（一）收益期限为有限年的公式

　　（二）收益期限为无限年的公式

　　五、净收益按一定数额递减的公式

　　六、净收益按一定比率递增的公式

　　（一）收益期限为有限年的公式

　　（二）收益期限为无限年的公式

　　七、净收益按一定比率递减的公式

　　（一）收益期限为有限年的公式

　　（二）收益期限为无限年的公式

　　八、预知未来若干年后的价格的公式

　　第三节　收益期限的确定

　　第四节　净收益的求取

　　一、净收益测算的基本原理

　　（一）基于租赁收入测算净收益的基本原理

　　（二）基于营业收入测算净收益的基本原理

　　二、不同收益类型房地产净收益的求取

　　（一）出租的房地产净收益的求取

　　（二）营业的房地产净收益的求取

　　（三）自用或尚未使用的房地产净收益的求取

　　（四）混合收益的房地产净收益的求取

　　三、求取净收益应注意的问题

　　（一）有形收益和无形收益

　　（二）实际收益和客观收益

　　（三）乐观估计、保守估计和最可能估计

　　四、净收益流模式的确定

　　第五节　报酬率的求取

　　一、报酬率的实质

　　二、报酬率的求取方法

　　（一）累加法

　　（二）市场提取法

　　（三）投资报酬率排序插入法

　　第六节　直接资本化法

　　一、直接资本化法概述

　　（一）直接资本化法的含义及基本公式

　　（二）几种收益乘数法

　　1．毛租金乘数法

　　2．潜在毛收入乘数法

　　3．有效毛收入乘数法

　　4．净收益乘数法

　　二、资本化率和收益乘数的求取方法

　　三、资本化率与报酬率的区别和关系

　　四、直接资本化法与报酬资本化法的比较

　　（一）直接资本化法的优缺点

　　（二）报酬资本化法的优缺点

　　第七节　投资组合技术和剩余技术

　　一、投资组合技术

　　（一）土地与建筑物的组合

　　（二）抵押贷款与自有资金的组合

　　二、剩余技术

　　（一）土地剩余技术

　　（二）建筑物剩余技术

　　（三）自有资金剩余技术

　　（四）抵押贷款剩余技术

　　第八节　收益法总结和运用举例

　　一、收益法总结

　　二、收益法运用举例

　　考试要求

　　1．熟悉收益法的含义；

　　2．熟悉收益法的理论依据；

　　3．掌握收益法适用的估价对象和条件；

　　4．熟悉收益法估价的操作步骤；

　　5．掌握报酬资本化法最一般的公式；

　　6．掌握净收益每年不变的公式；

　　7．掌握净收益在前若干年有变化的公式；

　　8．熟悉净收益按一定数额递增的公式；

　　9．熟悉净收益按一定数额递减的公式；

　　10．掌握净收益按一定比率递增的公式；

　　11．熟悉净收益按一定比率递减的公式；

　　12．掌握预知未来若干年后的价格的公式；

　　13．掌握净收益测算的基本原理；

　　14．掌握不同收益类型房地产净收益的求取；

　　15．熟悉求取净收益应注意的问题；

　　16．熟悉收益期限和净收益流模式的确定；

　　17．熟悉报酬率的求取；

　　18．熟悉直接资本化法概述；

　　19．熟悉资本化率和收益乘数的求取方法；

　　20. 掌握资本化率与报酬率的区别和关系；

　　21．了解直接资本化法与报酬资本化法的比较；

　　22．掌握投资组合和剩余技术。

　　第八章　成本法及其运用

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对成本法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试要求

　　第一节　成本法概述

　　一、成本法的含义

　　二、成本法的理论依据

　　三、成本法适用的估价对象和条件

　　（一）成本法适用的估价对象

　　（二）成本法估价需要具备的条件

　　四、成本法估价的操作步骤

　　第二节　房地产价格构成

　　一、土地取得成本

　　（一）市场购买下的土地取得成本

　　（二）征收集体土地的土地取得成本

　　（三）征收国有土地上房屋的土地取得成本

　　二、开发成本

　　三、管理费用

　　四、销售费用

　　五、投资利息

　　（一）投资利息的含义

　　（二）投资利息的计算

　　1．应计息项目

　　2．计息周期

　　3．计息期

　　4．计息方式

　　5．利率

　　六、销售税费

　　七、开发利润

　　第三节　成本法的基本公式

　　一、成本法最基本的公式

　　二、适用于新开发的房地产的基本公式

　　（一）适用于新开发的房地的基本公式

　　（二）适用于新建成的建筑物的基本公式

　　（三）适用于新开发的土地的基本公式

　　三、适用于旧的房地产的基本公式

　　（一）适用于旧的房地的基本公式

　　（二）适用于旧的建筑物的基本公式

　　第四节　重新购建价格的求取

　　一、重新购建价格的含义

　　二、重新购建价格的求取思路

　　（一）房地重新购建价格的求取思路

　　（二）土地重新购建价格的求取思路

　　（三）建筑物重新购建价格的求取思路

　　三、建筑物重新购建价格的求取方式

　　四、建筑物重新购建价格的求取方法

　　（一）单位比较法

　　（二）分部分项法

　　（三）工料测量法

　　（四）指数调整法

　　第五节　建筑物折旧的求取

　　一、建筑物折旧的含义和原因

　　（一）建筑物折旧的含义

　　（二）建筑物折旧的原因

　　1．物质折旧

　　2．功能折旧

　　3．外部折旧

　　二、建筑物折旧的求取方法

　　（一）年限法

　　1．年限法和有关年限的含义

　　2．直线法

　　3．成新折扣法

　　（二）市场提取法

　　（三）分解法

　　1．物质折旧的求取方法

　　2．功能折旧的求取方法

　　3．外部折旧的求取方法

　　三、求取建筑物折旧应注意的问题

　　（一）估价上的折旧与会计上的折旧的本质区别

　　（二）土地使用期限对建筑物经济寿命的影响

　　第六节　房屋完损等级评定和折旧的有关规定

　　一、房屋完损等级评定的有关规定

　　二、房屋折旧的有关规定

　　第七节　成本法总结和运用举例

　　一、成本法总结

　　二、成本法运用举例

　　考试要求

　　1．熟悉成本法的含义；

　　2．熟悉成本法的理论依据；

　　3．掌握成本法适用的估价对象和条件；

　　4．熟悉成本法估价的操作步骤；

　　5．掌握房地产价格构成；

　　6．掌握成本法的基本公式；

　　7．熟悉重新购建价格的含义；

　　8．熟悉重新购建价格的求取思路；

　　9．掌握建筑物重新购建价格的求取方式；

　　10．掌握建筑物重新购建价格的求取方法；

　　11．掌握建筑物折旧的求取；

　　12．了解房屋完损等级评定的有关规定；

　　13．熟悉房屋折旧的有关规定。

　　第九章　假设开发法及其运用

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对假设开发法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节　假设开发法概述

　　一、假设开发法的含义

　　二、假设开发法的理论依据

　　三、假设开发法适用的估价对象和条件

　　（一）假设开发法适用的估价对象

　　（二）假设开发法估价需要具备的条件

　　（三）假设开发法的其他用途

　　四、假设开发法估价的操作步骤

　　第二节　假设开发法的基本公式

　　一、假设开发法最基本的公式

　　二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式

　　（一）求生地价值的公式

　　1．适用于在生地上进行房屋建设的公式

　　2．适用于将生地开发成熟地的公式

　　（二）求毛地价值的公式

　　1．适用于在毛地上进行房屋建设的公式

　　2．适用于将毛地开发成熟地的公式

　　（三）求熟地价值的公式（适用于在熟地上进行房屋建设）

　　（四）求在建工程价值的公式（适用于将在建工程续建成房屋）

　　（五）求旧房价值的公式（适用于将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房）

　　三、按开发完成后的房地产经营方式细化的公式

　　（一）适用于开发完成后的房地产销售的公式

　　（二）适用于开发完成后的房地产出租或营业的公式

　　第三节　现金流量折现法和传统方法

　　一、现金流量折现法和传统方法的定义

　　二、现金流量折现法与传统方法的区别

　　三、现金流量折现法和传统方法的优缺点

　　第四节　假设开发法测算中各项的求取

　　一、后续开发经营期

　　二、开发完成后的价值

　　（一）开发完成后的价值对应的房地产状况

　　（二）开发完成后的价值对应的时间

　　（三）预测开发完成后价值的方法

　　三、后续必要支出及应得利润

　　四、折现率

　　五、测算中的其他有关问题

　　（一）注意假设开发法的三种估价前提

　　（二）应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益

　　第五节　假设开发法总结和运用举例

　　一、假设开发法总结

　　二、假设开发法运用举例

　　考试要求

　　1．熟悉假设开发法的含义；

　　2. 熟悉假设开发法的理论依据；

　　3．掌握假设开发法适用的估价对象和条件；

　　4．熟悉假设开发法估价的操作步骤；

　　5．掌握假设开发法的基本公式；

　　6．了解现金流量折现法和传统方法的定义；

　　7．熟悉现金流量折现法与传统方法的区别；

　　8．熟悉现金流量折现法和传统方法的优缺点；

　　9．掌握假设开发法测算中各项的求取。

　　第十章　长期趋势法及其运用

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对长期趋势法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤、几种主要长期趋势法的内容以及长期趋势法的主要作用等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节　长期趋势法概述

　　一、长期趋势法的含义

　　二、长期趋势法的理论依据

　　三、长期趋势法适用的估价对象和条件

　　四、长期趋势法估价的操作步骤

　　第二节　数学曲线拟合法

　　第三节　平均增减量法

　　第四节　平均发展速度法

　　第五节　移动平均法

　　一、简单移动平均法

　　二、加权移动平均法

　　第六节　指数修匀法

　　第七节　长期趋势法的作用

　　考试要求

　　1．了解长期趋势法概述；

　　2．熟悉数学曲线拟合法；

　　3．熟悉平均增减量法；

　　4．熟悉平均发展速度法；

　　5．了解移动平均法；

　　6．了解指数修匀法；

　　7．掌握长期趋势法的作用。

　　第十一章　地价评估和地价分摊

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对地租理论和地租的测算，路线价法，城镇基准地价评估和基准地价修正法，补地价的测算，高层建筑地价分摊的意义和方法等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节　地租理论及测算

　　一、地租的含义

　　二、地租现象

　　三、地租理论的回顾

　　（一）威廉·配第

　　（二）理查德·坎蒂隆

　　（三）亚当·斯密

　　（四）詹姆斯·安德森

　　（五）大卫·李嘉图

　　（六）马尔萨斯

　　（七）约翰·冯·杜能

　　（八）马克思

　　（九）其他

　　四、地租的测算

　　第二节　路线价法

　　一、路线价法概述

　　（一）路线价法的含义

　　（二）路线价法的理论依据

　　（三）路线价法适用的估价对象和条件

　　（四）路线价法估价的操作步骤

　　二、划分路线价区段

　　三、设定标准临街深度

　　四、选取标准临街宗地

　　五、调查评估路线价

　　六、制作价格修正率表

　　七、计算临街土地的价值

　　（一）路线价法的计算公式

　　（二）路线价法计算举例

　　1．一面临街矩形土地的价值计算

　　2．前后两面临街矩形土地的价值计算

　　3．矩形街角地的价值计算

　　4．三角形土地的价值计算

　　5．其他形状土地的价值计算

　　第三节　城镇基准地价评估

　　一、城镇基准地价的含义

　　二、城镇基准地价评估的程序和方法

　　第四节　基准地价修正法

　　第五节　补地价的测算

　　第六节　高层建筑地价分摊

　　一、高层建筑地价分摊的意义

　　二、高层建筑地价分摊的方法

　　（一）按照建筑物面积进行分摊

　　（二）按照房地价值进行分摊

　　（三）按照土地价值进行分摊

　　考试要求

　　1．熟悉地租的含义；

　　2．熟悉地租现象；

　　3．了解地租理论的回顾；

　　4．熟悉地租的测算；

　　5．熟悉路线价法概述；

　　6．熟悉划分路线价区段；

　　7．了解设定标准临街深度；

　　8．了解选取标准临街宗地；

　　9．了解调查评估路线价，

　　10．掌握制作价格修正率表；

　　11．掌握计算临街土地的价值；

　　12．熟悉城镇基准地价评估；

　　13．熟悉基准地价修正法；

　　14．熟悉补地价的测算；

　　15．熟悉高层建筑地价分摊的意义；

　　16．掌握高层建筑地价分摊的方法。

　　第十二章　房地产估价程序

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价程序的含义、作用和具体内容，特别是较详细介绍其中的受理估价委托、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查看估价对象、确定估价结果、撰写估价报告、估价资料归档等工作的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节　房地产估价程序概述

　　一、房地产估价程序的含义

　　二、房地产估价程序的作用

　　第二节　获取估价业务

　　一、估价业务来源渠道

　　（一）被动接受

　　（二）主动争取

　　二、不应承接估价业务的情形

　　（一）有利害关系或利益冲突

　　（二）超出了自己的业务范围

　　（三）自己的专业能力难以胜任

　　第三节　受理估价委托

　　一、受理估价委托概述

　　二、明确估价基本事项

　　（一）明确估价目的

　　（二）明确估价对象

　　（三）明确估价时点

　　（四）明确价值类型

　　三、估价委托书和估价委托合同

　　（一）估价委托书

　　（二）估价委托合同

　　第四节　制定估价作业方案

　　一、估价作业方案的含义和内容

　　二、制定估价作业方案的思路

　　（一）拟采用的估价技术路线和估价方法

　　（二）拟搜集的估价所需资料及其来源渠道

　　（三）预计需要的时间、人力和经费

　　“（四）估价作业步骤和时间进度安排

　　第五节　搜集估价所需资料

　　第六节　实地查看估价对象

　　第七节　分析估价对象价值

　　第八节　测算估价对象价值

　　第九节　判断估价对象价值

　　第十节　撰写估价报告

　　一、估价报告的含义

　　二、估价报告的质量

　　三、估价报告的形式

　　四、估价报告的组成

　　（一）封面

　　（二）目录

　　（三）致委托人函

　　（四）注册房地产估价师声明

　　（五）估价的假设和限制条件

　　（六）估价结果报告

　　（七）估价技术报告

　　（八）附件

　　第十一节　内部审核估价报告

　　第十二节　交付估价报告

　　第十三节　估价资料归档

　　考试要求

　　1．熟悉房地产估价程序的含义；

　　2．掌握房地产估价程序的作用；

　　3．了解估价业务来源渠道；

　　4．熟悉不应承接估价业务的情形；

　　5．熟悉受理估价委托概述；

　　6．掌握明确估价基本事项；

　　7．了解签订估价委托书和估价委托合同；

　　8．熟悉制定估价作业方案；

　　9．掌握搜集估价所需资料；

　　10．掌握实地查看估价对象；

　　11．熟悉分析估价对象价值；

　　12．熟悉测算估价对象价值；

　　13．掌握判断估价对象价值；

　　14．掌握撰写估价报告；

　　15．熟悉内部审核估价报告；

　　16．了解交付估价报告；

　　17．掌握估价资料归档。

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