09年房地产估价师《房地产开发经营与管理》大纲

　　第一章房地产投资与投资风险

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节投资与房地产投资

　　一、投资概述

　　（一）投资的概念

　　（二）投资的分类

　　1．短期投资和长期投资

　　2．直接投资和间接投资

　　3．金融投资和实物投资

　　4．生产性投资和非生产性投资

　　（三）投资的特性

　　（四）投资的作用

　　1．投资是一个国家经济增长的基本推动力

　　2．投资与企业发展密切相关

　　3．投资可以促进人民生活水平提高

　　4．投资有利于国家的社会稳定和国际交往

　　二、房地产投资概述

　　（一）房地产投资的概念

　　（二）房地产投资的分类

　　1．按投资主体划分

　　2．按经济活动类型划分

　　3．按物业类型划分

　　（三）房地产投资的特性

　　1．区位选择异常重要

　　2．适于进行长期投资

　　3．需要适时的更新改造投资

　　4．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

　　5．变现性差

　　6．易受政策影响

　　7．依赖专业管理

　　8．存在效益外溢和转移

　　（四）房地产投资的作用

　　第二节房地产投资的形式与利弊

　　一、房地产直接投资

　　（一）房地产开发投资

　　（二）房地产置业投资

　　二、房地产间接投资

　　（一）投资房地产企业股票或债券

　　（二）投资房地产投资信托基金

　　（三）购买住房抵押支持证券

　　三、房地产投资的利弊

　　（一）房地产投资之利

　　1．相对较高的收益水平

　　2．易于获得金融机构的支持

　　3．能抵消通货膨胀的影响

　　4．提高投资者的资信等级

　　（二）房地产投资之弊

　　1．投资数额巨大

　　2．投资回收期较长

　　3．需要专门的知识和经验

　　第三节房地产投资的风险

　　一、房地产投资风险的概念

　　（一）风险的定义

　　（二）风险分析的目的

　　二、房地产投资的系统风险

　　（一）通货膨胀风险

　　（二）市场供求风险

　　（三）周期风险

　　（四）变现风险

　　（五）利率风险

　　（六）政策风险

　　（七）政治风险

　　（八）或然损失风险

　　三、房地产投资的个别风险

　　（一）收益现金流风险

　　（二）未来运营费用风险

　　（三）资本价值风险

　　（四）机会成本风险

　　（五）时间风险

　　（六）持有期风险

　　四、风险对房地产投资决策的影响

　　第四节风险与投资组合

　　一、投资组合理论

　　二、资本资产定价模型

　　考试要求

　　1．了解投资的概念、分类、特性和作用；

　　2．掌握房地产投资的概念、分类、特点及作用；

　　3．掌握房地产直接投资；

　　4．掌握房地产间接投资；

　　5．熟悉房地产投资的利弊；

　　6．掌握房地产投资的风险；

　　7．了解风险与投资组合。

　　第二章 房地产市场与市场运行

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场的特性、市场结构与描述指

　　标、市场运行规律、政府干预房地产市场的手段与方法等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节房地产市场概述

　　一、房地产市场的含义

　　二、房地产市场的运行环境

　　三、影响房地产市场转变的社会经济力量

　　（一）金融业的发展

　　（二）信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善

　　（三）生产和工作方式的转变

　　（四）人文环境的变化

　　（五）自然环境的变化

　　（六）政治制度的变迁

　　四、房地产市场的参与者

　　（一）土地所有者或当前的土地使用者

　　（二）开发商

　　（三）政府及政府机构

　　（四）金融机构

　　（五）建筑承包商

　　（六）专业顾问

　　1．建筑师

　　2．工程师

　　3．会计师

　　4．造价工程师或经济师

　　5．房地产估价师及房地产经纪人

　　6．律师

　　（七）消费者或买家

　　第二节房地产市场结构与指标

　　一、房地产市场结构

　　二、房地产市场细分

　　（一）按地域范围细分

　　（二）按房地产用途细分

　　（三）按增量存量细分

　　（四）按交易方式细分

　　（五）按目标市场细分

　　三、房地产市场指标

　　（一）供给指标

　　（二）需求指标

　　（三）市场交易指标

　　（四）市场监测与预警指标

　　第三节房地产市场的特性与功能

　　一、房地产市场的特性

　　（一）市场供给的垄断性

　　（二）市场需求的广泛性和多样性

　　（三）市场交易的复杂性

　　（四）房地产价格与位置密切相关

　　（五）存在广泛的经济外部性

　　（六）市场信息的不对称性

　　二、房地产市场的功能

　　（一）配置存量房地产资源和利益

　　（二）显示房地产市场需求变化

　　（三）指导供给以适应需求的变化

　　1．建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式

　　2．某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化

　　（四）指导政府制定科学的土地供给计划

　　（五）引导需求适应供给条件的变化

　　第四节房地产市场的运行规律

　　一、房地产空间市场与资产市场

　　（一）房地产空间市场

　　（二）房地产资产市场

　　（三）房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态

　　二、房地产市场的周期循环

　　（一）房地产周期循环的定义

　　（二）房地产周期循环的原因

　　（三）传统房地产周期理论的主要内容

　　（四）分析房地产周期运动的新观念

　　（五）房地产市场的自然周期

　　（六）房地产市场的投资周期

　　（七）房地产市场自然周期和投资周期之间的关系

　　三、房地产泡沫与过热

　　（一）房地产泡沫及成因

　　1．房地产泡沫的定义

　　2．房地产泡沫的成因

　　（二）“过度开发”及诱因

　　1．房地产市场中的过度开发

　　2．过度开发的诱因

　　（三）房地产泡沫和过度开发的区别与联系

　　1．房地产泡沫和过度开发的区别

　　2．房地产泡沫和过度开发的联系

　　（四）房地产泡沫的衡量

　　第五节房地产市场的政府干预

　　一、政府干预房地产市场的必要性

　　（一）房地产市场失灵

　　（二）住房问题和住房保障

　　（三）宏观经济周期循环

　　（四）房地产价格剧烈波动

　　（五）房地产市场非均衡

　　二、政府干预房地产市场的手段

　　（一）土地供应政策

　　（二）金融政策

　　（三）住房政策

　　（四）城市规划

　　（五）地价政策

　　（六）税收政策

　　（七）租金控制

　　三、政府规范房地产市场行为的措施

　　（一）健全市场准入制度

　　（二）推动行业诚信体系建设

　　（三）规范交易程序

　　（四）加强产权管理

　　考试要求

　　1．掌握房地产市场的含义、运行环境，影响房地产市场转变的社会经济力量和房地产市场的参与者；

　　2．掌握房地产市场结构与指标；

　　3．掌握房地产市场的特性与功能；

　　4．熟悉房地产空间市场与资产市场；

　　5．掌握房地产市场的周期循环；

　　6．了解房地产泡沫与过热；

　　7．了解房地产市场的政府干预。

　　第三章房地产开发程序与管理

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发程序各阶段工作内容以及对获取土地、建设过程中相关管理工作的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节房地产开发程序概述

　　一、房地产开发的基本概念

　　二、房地产开发的一般程序

　　第二节投资机会选择与决策分析

　　一、投资机会选择

　　二、投资决策分析

　　第三节前期工作

　　一、获取土地

　　（一）土地储备与土地一级开发

　　1．土地储备

　　2．土地一级开发

　　（二）开发商获取土地的途径

　　1．土地使用权出让

　　2．土地使用权划拨

　　3．原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让

　　4．与当前土地使用权拥有者合作

　　二、确定规划设计方案并获得规划许可

　　（一）开发项目选址、定点审批阶段

　　（二）《建设用地规划许可证》申领阶段

　　（三）设计方案审查阶段

　　（四）《建设工程规划许可证》申请阶段

　　三、建设工程招标

　　（一）开发建设项目的招标方式

　　1．公开招标

　　2．邀请招标

　　（二）招标机构

　　1．招标过程中的决策活动

　　2．招标中的日常事务工作

　　3．招标工作小组组成人员

　　（三）招标程序

　　1．申请招标

　　2．编制招标文件

　　3．编制招标工程标底

　　4．确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函

　　5．投标人资格审查

　　6．招标工程交底及答疑

　　7．开标、评标和决标

　　8．签订合同

　　四、开工申请与审批

　　（一）申请领取《建设工程施工许可证》应具备的条件

　　（二）申请办理《建设工程施工许可证》的程序

　　五、前期工作的其他环节

　　第四节建设阶段

　　一、质量控制

　　（一）对原材料的检验

　　（二）对工程采用的配套设备进行检验

　　（三）确立施工中控制质量的具体措施

　　（四）确立有关质量文件的档案制度

　　二、进度控制

　　（一）工程进度计划的编制

　　（二）进度管理及计划调整

　　1．横道图法

　　2．网络计划

　　（三）其他配套进度计划

　　（四）进度控制中应关注的因素

　　三、成本控制

　　（一）成本控制的主要工作内容

　　1．编制成本计划，确定成本控制的目标

　　2．审查施工组织设计和施工方案

　　3．控制工程款的动态结算

　　4．控制工程变更

　　（二）控制工程成本的做法和手段

　　1．强化“成本”意识，加强全面管理

　　2．确定成本控制的对象

　　3.完善成本控制制度

　　4．制定有效的奖励措施

　　四、合同管理

　　（一）合同管理的作用

　　（二）房地产开发项目的主要合同关系

　　（三）合同管理的主要工作内容

　　五、安全管理

　　六、竣工验收

　　（一）竣工验收的要求

　　（二）竣工验收的依据

　　（三）竣工验收的工作程序

　　1．单项工程竣工验收

　　2．综合验收

　　3．竣工验收备案

　　（四）竣工结算

　　（五）编制竣工档案

　　1．技术资料的内容

　　2．绘制竣工图

　　第五节租售阶段

　　一、选择物业销售形式

　　（一）开发商自行销售

　　（二）委托房地产经纪机构销售

　　1．房地产经纪机构的作用

　　2．房地产经纪机构的代理形式

　　（三）选择房地产经纪机构应注意的问题

　　1．充分了解房地产经纪机构及其经纪人员的业务素质

　　2．了解房地产经纪机构可投人市场营销工作的资源

　　3．考察房地产经纪机构过往的业绩

　　4．针对物业的类型选择房地产经纪机构

　　5．认真签订房地产经纪合同

　　二、制定租售方案

　　（一）出租还是出售

　　（二）租售进度

　　（三）租售价格

　　1．成本导向定价

　　2．购买者导向定价

　　3．竞争导向定价

　　三、制定宣传与广告策略

　　（一）市场宣传策略

　　1．确定宣传目标

　　2．选择宣传的信息与工具

　　3．实施宣传方案

　　4．评价宣传效果

　　（二）广告策略

　　考试要求

　　1．掌握房地产开发的基本概念及其一般程序；

　　2．熟悉投资机会选择与决策分析；

　　3．了解获取土地；

　　4．熟悉确定规划设计方案并获得规划许可；

　　5．熟悉建设工程招标；

　　6．熟悉开工申请与审批；

　　7．了解前期工作的其他环节；

　　8．熟悉建设阶段；

　　9．掌握选择物业租售形式；

　　10．掌握制定租售方案；

　　11．了解制定宣传与广告策略。

　　第四章 房地产市场调查与分析

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场调查、分析、预测、细分必及选择目标市场的实际操作能力和知识的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节市场调查

　　一、市场调查的意义和内容

　　（一）市场调查的重要性

　　（二）市场调查内容

　　1．国内外市场环境调查

　　2．技术发展调查

　　3. 市场需求容量调查

　　4．消费者和消费者行为调查

　　5．竞争情况调查

　　6．市场营销因素调查

　　二、市场调查的步骤

　　（一）确定问题和调查目标

　　（二）制定调查计划

　　1．资料来源

　　2．调查方法

　　3．调查手段

　　4．抽样方案

　　5．联系方法

　　（三）收集信息

　　（四）分析信息

　　（五）报告结果

　　三、对市场调查的分析与评估

　　第二节市场分析的手段与方法

　　一、市场规模的估计

　　（一）市场需求分析的基本概念

　　1．市场规模

　　2．市场总需求

　　（二）市场需求预测

　　二、市场趋势分析

　　（一）购买者意图调查法

　　（二）销售人员意见综合法

　　（三）专家意见法

　　（四）时间序列分析法

　　1．简单平均法

　　2．移动平均法

　　3．加权移动平均法

　　4．指数平滑法

　　（五）相关分析法

　　1．回归分析法

　　2．市场因子推演法

　　第三节 目标市场的细分与选择

　　一、市场细分

　　（一）市场细分与细分市场

　　（二）市场细分的依据

　　（三）市场细分的标准

　　（四）消费者偏好模式与市场细分

　　1．同质偏好

　　2．分散偏好

　　3．集群偏好

　　（五）市场细分的程序

　　二、目标市场选择

　　（一）市场集中化

　　（二）选择专业化

　　（三）产品专业化

　　（四）市场专业化

　　（五）全面覆盖

　　（六）大量定制

　　三、市场定位

　　（一）市场定位的含义和方式

　　（二）市场定位的步骤

　　（三）市场定位战略

　　第四节竞争者分析

　　一、识别竞争者

　　（一）产业竞争观念

　　（二）市场竞争观念

　　二、确定竞争者的目标

　　三、确定竞争者的战略

　　四、判断竞争者的反应模式

　　（一）从容不迫型竞争者

　　（二）选择型竞争者

　　（三）凶猛型竞争者

　　（四）随机型竞争者

　　五、企业应采取的对策

　　（一）竞争者的强弱

　　（二）竞争者与本企业的相似程度

　　（三）竞争者表现的好坏

　　第五节消费者购买行为分析

　　一、消费者市场及其购买对象

　　（一）消费者市场及其特性

　　（二）消费者市场的购买对象

　　1．便利品

　　2．选购品

　　3．特殊品

　　二、影响消费者购买行为的主要因素

　　（一）社会文化因素

　　1．文化因素

　　2．社会因素

　　（二）个人因素

　　1．年龄

　　2．性别、职业、受教育程度

　　3．经济状况

　　4．生活方式

　　5．个性和自我形象

　　（三）心理因素

　　1．动机

　　2．感觉

　　3．学习

　　4．信念和态度

　　三、消费者购买决策过程

　　（一）参与购买的角色

　　（二）购买行为类型

　　1．习惯性购买行为

　　2．寻求多样化购买行为

　　3．化解不协调购买行为

　　4.复杂购买行为

　　（三）购买决策过程

　　1．引起需要

　　2．信息收集

　　3．方案评价

　　4．购买决策

　　5．购后行为

　　第六节房地产市场分析与市场分析报告

　　一、房地产市场分析的概念与作甩

　　（一）房地产市场分析的概念

　　（二）房地产市场分析的层次

　　（三）房地产市场分析的作用

　　1．开发商

　　2．投资者和金融机构

　　3．设计入员

　　4．营销经理

　　5．地方政府

　　6．租户和购房者。

　　（四）市场区域的确定

　　1．影响市场区域形状和大小的关键因素

　　2．物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响

　　二、房地产市场分析的内容

　　（一）宏观因素分析

　　（二）市场状况分析

　　1．供给分析

　　2．需求分析

　　3．竞争分析

　　4．市场占有率分析

　　（三）相关因素分析

　　1．住宅项目

　　2．写字楼项目

　　3．商业购物中心项目

　　4．工业或仓储项目

　　三、房地产市场分析报告

　　考试要求

　　1．了解市场调查的意义、内容和步骤；

　　2．了解对市场调查的分析与评估；

　　3．熟悉市场规模的估计；

　　4．熟悉市场趋势分析中的购买者意图调查法、销售人员意见综合法、专家意见法和时间序列分析法；

　　5．了解市场趋势分析中的相关分析法；

　　6．熟悉市场细分；

　　7．熟悉目标市场选择；

　　8．掌握市场定位；

　　9．了解竞争者分析；

　　10．熟悉消费者购买行为分析；

　　11．掌握房地产市场分析与市场分析报告。

　　第五章 现金流量与资金时间价值

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对现金流量、资金时间价值及相关概念、复利计算公式、复利系数的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节现金流量

　　一、现金流量的概念

　　二、现金流量图

　　三、房地产投资活动中的现金流量

　　（一）开发—销售模式现金流量图

　　（二）开发—持有—出租—出售模式现金流量图

　　（三）购买—持有—出租—出售模式现金流量图

　　（四）购买—更新改造—出售模式现金流量图

　　（五）购买—更新改造—出租—出售模式现金流量图

　　第二节资金时间价值

　　一、资金时间价值的概念

　　二、利息与利率

　　（一）利息

　　（二）利率

　　（三）利率的决定和影响因素

　　1．古典学派的储蓄投资决定理论

　　2．流动性偏好利率理论

　　3．可贷资金利率理论

　　4．IS—LM曲线模型的利率理论

　　5．马克思的利率决定理论

　　6．影响利率的其他因素

　　三、单利计息与复利计息

　　（一）单利计息

　　（二）复利计息

　　四、名义利率与实际利率

　　（一）名义利率与实际利率的概念

　　（二）名义利率与实际利率的关系式

　　第三节资金等效值与复利计算

　　一、资金等效值的概念

　　二、复利计算

　　（一）常用符号

　　（二）公式与系数

　　1．一次支付的现值系数和终值系数

　　2．等额序列支付的现值系数和资金回收系数

　　3．等额序列支付的终值系数和储存基金系数

　　4．等差序列的现值系数和年费用系数

　　5．等比序列的现值系数和年费用系数

　　（三）复利系数的标准表示法

　　三、复利系数的应用

　　考试要求

　　1．掌握现金流量；

　　2．掌握资金时间价值的概念；

　　3．掌握利息与利率；

　　4．了解古典学派的储蓄投资决定理论、流动性偏好利率理论、可贷资金利率理论、IS—LM曲线模型的利率理论和马克思的利率决定理论；

　　5．熟悉影响利率的其他因素；

　　6．掌握单利计息与复利计息；

　　7．掌握名义利率与实际利率；

　　8．掌握资金等效值与复利计算。

　　第六章 经济评价指标与方法

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资项目经济效果、各类经济评价指标及其计算方法的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节效益和费用识别

　　一、投资与成本

　　（一）广义投资与成本的概念

　　1．投资

　　2．成本

　　（二）房地产投资分析中的投资与成本

　　1．开发项目总投资

　　2．开发产品成本

　　3．经营成本

　　4．期间费用

　　二、经营收入、利润和税金

　　（一）经营收入

　　（二）利润

　　（三）税金

　　1．经营税金及附加

　　2．城镇土地使用税和房产税

　　3．企业所得税

　　三、房地产投资经济效果的表现形式

　　（一）置业投资

　　（二）开发投资

　　第二节经济评价指标

　　一、投资回收与投资回报

　　二、经济评价指标体系

　　三、通货膨胀的影响

　　第三节动态盈利能力指标及其计算

　　一、财务净现值

　　二、财务内部收益率

　　三、动态投资回收期

　　第四节静态盈利能力指标及其计算

　　一、成本利润率与销售利润率

　　（一）成本利润率

　　（二）销售利润率

　　二、投资利润率

　　三、资本金利润率和资本金净利润率

　　（一）资本金利润率

　　（二）资本金净利润率

　　四、静态投资回收期

　　五、现金回报率与投资回报率

　　（一）现金回报率

　　（二）投资回报率

　　第五节清偿能力指标及其计算

　　一、利息

　　二、借款偿还期

　　三、利息备付率

　　四、偿债备伺啐

　　五、资产负债率

　　六、流动比率

　　七、速动比率

　　第六节房地产投资方案经济优选

　　一、方案经济比选及其作用

　　（一）方案经济比选

　　（二）方案经济比选的类型

　　（三）方案经济比选的作用

　　（四）方案比选中的决策准则

　　1．备选方案差异原则

　　2. 最低可接受收益率原则

　　3．不行动原则

　　二、方案经济比选定量分析方法

　　（一）净现值法

　　（二）差额投资内部收益率法

　　（三）等额年值法

　　（四）费用现值法和等额年费用法

　　（五）其他经济比选方法

　　三、方案经济比选方法的选择

　　（一）比选方法选择规则

　　（二）方案经济比选的特殊注意事项

　　考试要求

　　1．掌握效益和费用识别；

　　2．掌握投资回收与投资回报；

　　3．掌握经济评价指标体系；

　　4．了解通货膨胀的影响；

　　5．掌握动态盈利能力指标及其计算；

　　6．掌握静态盈利能力指标及其计算；

　　7. 掌握利息、借款偿还期、利息备付率、偿债备付率指标及其计算；

　　8．熟悉资产负债率、流动比率和速动比率指标及其计算；

　　9．熟悉方案经济比选的概念及其作用；

　　10．掌握方案经济比选定量分析方法；

　　11．熟悉方案经济比选方法的选择规则及特殊注意事项。

　　第七章 风险分析与决策

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对风险分析与不确定分析方法的了解、熟悉和掌握程度。

　　第一节决策的概念与方法

　　一、决策的概念

　　（一）决策及其特征

　　（二）决策的原则与评价标准

　　（三）决策理论

　　二、决策的方法

　　（一）确定型决策方法

　　（二）风险型决策方法

　　（三）不确定型决策方法

　　三、房地产投资决策

　　第二节房地产投资项目不确定性分析

　　一、房地产开发项目的主要不确定性因素

　　（一）土地费用

　　（二）建筑安装工程费

　　（三）租售价格

　　（四）开发期与租售期

　　（五）容积率及有关设计参数

　　（六）资本化率

　　（七）贷款利率

　　二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素

　　（一）购买价格

　　（二）权益投资比率

　　（三）空置率

　　（四）运营费用

　　三、不确定性因素的相互作用

　　第三节盈亏平衡分析

　　一、盈亏平衡分析的基本原理

　　二、房地产开发项目盈亏平衡分析

　　（一）最低租售价格分析

　　（二）最低租售数量分析

　　（三）最高土地取得价格

　　（四）最高工程费用

　　（五）最高购买价格

　　（六）最高运营费用比率

　　（七）多因素临界点组合

　　三、房地产开发项目盈亏平衡分析示例

　　（一）保本点分析

　　（二）临界点分析

　　第四节敏感性分析

　　一、敏感性分析的概念

　　二、敏感性分析的步骤

　　三、单因素与多因素敏感性分析

　　四、敏感性分析的“三项预测值”法

　　第五节风险分析

　　一、风险分析的界定

　　二、风险分析的一般过程和方法

　　（一）风险辨识

　　（二）风险估计与评价常用方法

　　1. 调查和专家打分法

　　2．解析方法

　　3．蒙特卡洛模拟法

　　三、概率分析的步骤与概率确定方法

　　（一）概率分析的步骤

　　（二）概率的确定方法

　　四、概率分析中的期望值法

　　（一）期望值法的步骤

　　（二）期望值法应用示例

　　五、蒙特卡洛模拟法

　　第六节房地产投资决策中的实物期权方法

　　一、传统投资决策方法的局限性

　　二、房地产投资决策的期权性质

　　三、实物期权方法与房地产投资决策

　　（一）关于实物期权方法及适用范围

　　（二）实物期权方法投资决策的一般过程

　　（三）房地产投资决策中常见的期权问题

　　1．确定合理的开发时机（等待投资型期权）

　　2．决定是否放弃投资机会或项目（放弃型期权）

　　3．决定是否开发一些成长型项目（成长型期权）

　　四、实物期权方法的实际应用

　　五、应用实物期权方法决策时需注意的问题

　　（一）注意实物期权方法与传统投资决策方法的有机结合

　　（二）注意实物期权方法在应用过程中的一些假设条件

　　（三）注意实物期权方法自身存在的局限性

　　考试要求

　　1．掌握房地产开发项目的主要不确定性因素；

　　2．掌握房地产置业投资项目的主要不确定性因素；

　　3．熟悉不确定性因素的相互作用；

　　4．掌握盈亏平衡分析；

　　5．掌握敏感性分析的概念和步骤；

　　6．掌握单因素与多因素敏感性分析；

　　7．了解敏感性分析的“三项预测值”法；

　　8．掌握风险分析的界定；

　　9．了解风险分析的一般过程和方法；

　　10．熟悉概率分析的步骤与概率确定方法；

　　11．掌握概率分析中的期望值法；

　　12．了解蒙特卡洛模拟法；

　　13．掌握传统投资决策方法的局限性；

　　14．了解房地产投资决策的期权性质；

　　15．了解实物期权方法与房地产投资决策；

　　16．熟悉实物期权方法的实际应用；

　　17．了解应用实物期权方法决策时需注意的问题。

　　第八章 房地产开发项目可行性研究

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对可行行性研究基本概念以及房地产开发项目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节可行性研究概述

　　一、可行性研究的含义和目的

　　二、可行性研究的作用

　　（一）申请项目核准的依据

　　（二）项目投资决策的依据

　　（三）筹集建设资金的依据

　　（四）开发商与有关各部门签订协议、合同的依据

　　（五）下阶段规划设计的依据

　　三、可行性研究的依据

　　四、可行性研究的工作阶段

　　（一）投资机会研究

　　（二）初步可行性研究

　　（三）详细可行性研究

　　（四）项目评估与决策

　　第二节可行性研究的内容与步骤

　　一、可行性研究的内容

　　（一）项目概况

　　（二）开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定

　　（三）市场分析和建设规模的确定

　　（四）规划设计方案的选择

　　（五）资源供给条件分析

　　（六）环境影响评价

　　（七）项目开发组织机构和管理费用的研究

　　（八）开发建设计划的编制

　　（九）项目经济及社会效益分析

　　（十）结论及建议

　　二、可行性研究的步骤

　　（一）接受委托

　　（二）调查研究

　　（三）方案选择和优化

　　（四）财务评价和综合评价

　　（五）编制可行性研究报告

　　第三节房地产开发项目策划与基础参数选择

　　一、房地产开发项目策划

　　（一）区位分析与选择

　　（二）开发内容和规模的分析与选择

　　（三）开发时机的分析与选择

　　（四）合作方式的分析与选择

　　（五）融资方式与资金结构的分析与选择

　　（六）产品经营方式的分析与选择

　　二、构造评价方案

　　三、选择基础参数

　　（一）时间类参数

　　（二）融资相关参数

　　（三）收益相关指标

　　（四）评价标准类指标

　　第四节房地产开发项目投资与收入估算

　　一、投资估算

　　（一）土地费用

　　1．征地拆迁费

　　2．出让地价款

　　3．土地转让费

　　4．土地租用费

　　5．土地投资折价

　　（二）勘察设计和前期工程费

　　（三）房屋开发费

　　1．建筑安装工程费

　　2．基础设施建设费

　　3．公共配套设施建设费

　　4．其他工程费

　　5．开发期间税费

　　6．管理费用

　　7．销售费用

　　8．财务费用

　　9．不可预见费

　　二、资金使用计划

　　三、收入估算与资金筹措

　　（一）收入估算

　　1．租售方案

　　2．租售价格

　　3．租售收入

　　4．收款方式

　　（二）资金筹措

　　第五节房地产开发项目财务报表的编制

　　一、基本报表

　　（一）现金流量表

　　1．全部投资现金流量表

　　2．资本金现金流量表

　　3．投资者各方现金流量表

　　（二）资金来源与运用表

　　（三）损益表

　　（四）资产负债表

　　二、辅助报表

　　三、财务报表的编制

　　第六节可行性研究报告的撰写

　　一、项目可行性研究报告的基本构成

　　（一）封面

　　（二）摘要

　　（三）目录

　　（四）正文

　　（五）附表

　　（六）附图

　　二、项目可行性研究报告正文的写作要点

　　（一）项目总说明

　　（二）项目概况

　　（三）投资环境研究

　　（四）市场研究

　　（五）项目地理环境和附近地区竞争性发展项目

　　（六）规划方案及建设条件

　　（七）建设方式及进度安排

　　（八）投资估算及资金筹措

　　（九）项目评估基础数据的预测和选定

　　（十）项目经济效益评价

　　（十一）风险与不确定性分析

　　（十二）可行性研究的结论

　　考试要求

　　1．熟悉可行性研究的含义、目的、作用、依据和工作阶段；

　　2．熟悉可行性研究的内容；

　　3．了解可行性研究的步骤；

　　4．熟悉房地产开发项目策划；

　　5．掌握构造评价方案；

　　6．掌握选择基础参数；

　　7．掌握房地产开发项目投资与收入估算；

　　8．掌握基本报表；

　　9．熟悉辅助报表；

　　10．掌握财务报表的编制；

　　11．熟悉可行性研究报告的撰写。

　　第九章 房地产金融与项目融资

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产资本市场及各种融资方式的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节房地产资本市场

　　一、房地产市场与资本市场

　　二、房地产权益融资

　　（一）房地产权益融资的特点

　　（二）中国房地产权益融资需求

　　（三）房地产权益融资的新发展

　　三、房地产债务融资

　　（一）债务融资的特点

　　（二）债务融资的类型结构

　　1．银行信贷

　　2．商业信用

　　3．企业债券

　　4．租赁融资

　　（三）房地产债务融资来源

　　第二节公开资本市场融资

　　一、证券市场概述

　　（一）证券市场的分类

　　1．证券发行市场和证券交易市场

　　2．股票市场和债券市场

　　（二）证券市场的构成要素

　　1．证券市场参与者

　　2．证券市场交易工具

　　3．证券交易场所

　　（三）证券市场的功能

　　1．筹资功能

　　2．定价功能

　　3．资本配置功能

　　（四）我国证券市场及发展概况

　　二、房地产企业公开资本市场融资方式

　　（一）股票市场融资

　　1．首次公开发行

　　2．配股和增发

　　（二）债券市场融资

　　1．公司债券

　　2．可转换债券

　　3．分离交易的可转换公司债券

　　三、公开资本市场融资中的定价问题

　　（一）企业或资产估值模型

　　（二）股票发行价格定价

　　第三节银行信贷融资

　　一、房地产开发贷款

　　（一）房地产开发贷款的种类

　　1．土地购置贷款

　　2. 土地开发贷款

　　3．建设贷款

　　（二）房地产开发贷款的风险

　　1．政策风险

　　2．市场风险

　　3．经营风险

　　4．财务风险

　　5．完工风险

　　6．抵押物估价风险

　　7．贷款保证风险

　　（三）房地产开发贷款的风险管理

　　二、土地储备贷款

　　（一）土地储备贷款的发放

　　（二）土地储备贷款的风险

　　（三）土地储备贷款的风险管理

　　三、房地产抵押贷款

　　（一）房地产抵押贷款的概念与发展现状

　　（二）房地产抵押贷款的种类

　　1．个人住房抵押贷款

　　2．商用房地产抵押贷款

　　3．在建工程抵押贷款

　　（三）个人住房贷款的风险

　　1．操作风险

　　2．信用风险

　　3．市场风险

　　4．管理风险

　　5．法律风险

　　（四）金融机构对房地产抵押物的要求

　　1．合法设定房地产抵押权

　　2．择优选择设押的房地产

　　3．合理确定抵押率

　　4．处置抵押物的渠道畅通

　　（五）个人住房抵押贷款的风险管理

　　四、抵押贷款二级市场

　　（一）抵押贷款二级市场的发展

　　（二）抵押贷款二级市场发展的条件

　　（三）抵押贷款支持证券的类型

　　第四节房地产投资信托基金

　　一、房地产投资信托基金概述

　　（一）房地产投资信托基金的概念

　　（二）房地产投资信托基金的功能

　　1．提供了收益较高的投资工具

　　2．提高了房地产投资的流动性

　　3．为投资者有效规避风险

　　4．给房地产企业提供了直接融资渠道

　　（三）房地产投资信托基金的特征

　　1．流动性好

　　2. 市场价值稳定

　　3．高现金回报

　　4．有效分散投资风险

　　5．抵御通货膨胀

　　（四）房地产投资信托基金发展概况

　　二、房地产投资信托资金分类与组织形式和结构

　　（一）房地产投资信托基金的分类

　　（二）房地产投资信托基金的组织形式

　　（三）房地产投资信托基金的组织结构

　　（四）估价在房地产投资信托基金中的作用

　　三、房地产投资信托资金发行流程

　　四、房地产投资信托资金风险及其管理

　　（一）房地产投资信托基金的风险

　　1．经营风险

　　2．市场风险

　　3．利率风险

　　（二）房地产投资信托基金的风险管理

　　1．提升专业化经营水平

　　2．提升规模经营水平

　　3．吸引机构投资者参与

　　4．制定积极稳妥的经营战略

　　5．建立优秀的管理队伍

　　第五节房地产项目融资

　　一、房地产项目融资的概念

　　（一）房地产投资项目使用资金特性

　　（二）房地产项目融资的含义

　　（三）房地产项目融资的意义

　　二、房地产项目融资方案

　　（一）融资组织形式选择

　　（二）资金来源选择

　　（三）资本金筹措

　　（四）债务资金筹措

　　1．信贷融资

　　2．债券融资

　　（五）预售或预租

　　（六）融资方案分析

　　1．资金来源可靠性分析

　　2．融资结构分析

　　3．融资成本分析

　　4．融资风险分析

　　三、金融机构对房地产项目贷款的审查

　　（一）企业资信等级评价

　　（二）贷款项目评估

　　（三）房地产贷款担保方式评价

　　1．保证

　　2．抵押

　　3．质押

　　（四）贷款综合评价

　　考试要求

　　1．了解房地产市场与资本市场；

　　2．熟悉房地产权益融资与债务融资；

　　3．了解证券市场的分类、构成要素、功能，和我国证券市场及发展概况；

　　4．熟悉房地产企业公开资本市场融资方式；

　　5．熟悉公开资本市场融资中的定价问题；

　　6．掌握房地产开发贷款的种类；

　　7．了解房地产开发贷款的风险及其管理；

　　8．熟悉土地储备贷款；

　　9．掌握房地产抵押贷款的概念与发展现状；

　　10．掌握房地产抵押贷款的种类；

　　11．了解个人住房贷款的风险；

　　12．熟悉金融机构对房地产抵押物的要求；

　　13．了解个人住房抵押贷款的风险管理；

　　14．了解抵押贷款二级市场；

　　15．掌握房地产投资信托基金的概念、功能、特征及发展概况；

　　16．了解房地产投资信托资金分类与组织形式和结构；

　　17．了解房地产投资信托资金发行流程；

　　18．了解房地产投资信托资金风险及其管理；

　　19．掌握房地产项目融资的概念；

　　20．熟悉房地产项目融资方案；

　　21．熟悉金融机构对项目贷款的审查。

　　第十章 物业资产管理

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理、房地产资产管理等概念及工作内容以及收益性物业租金确定和费用测算方法的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节物业资产管理的内涵

　　一、物业管理

　　二、设施管理

　　三、房地产资产管理

　　四、房地产组合投资管理

　　第二节物业管理的内容

　　一、制定物业管理计划

　　（一）确立目标

　　（二）检查物业质量状况

　　（三）形成租金方案和出租策略

　　（四）提出预算（包括管理费）

　　（五）签订物业服务合同

　　（六）物业管理记录和控制

　　二、加强市场宣传

　　三、制定租金收取办法

　　四、物业的维修养护

　　五、安全保卫

　　六、协调与业主和租户的关系

　　七、进行物业管理组织与控制

　　第三节写字楼物业管理

　　一、写字楼物业的分类

　　（一）甲级写字楼

　　（二）乙级写字楼

　　（三）丙级写字楼

　　二、写字楼分类过程中要考虑的因素

　　（一）位置

　　（二）交通方便性

　　（三）声望或形象

　　（四）建筑形式

　　（五）大堂

　　（六）电梯

　　（七）走廊

　　（八）写字楼室内空间布置

　　（九）为租户提供的服务

　　（十）建筑设备系统

　　（十一）物业管理水平

　　（十二）租户类型

　　三、写字楼租户的选择

　　（一）商业信誉和财务状况

　　（二）所需面积大小

　　1．可能面积的组合

　　2．寻租者经营业务的性质

　　3．寻租者将来扩展办公室面积的计划

　　（三）需要提供的物业管理服务

　　四、写字楼租金的确定

　　（一）计算可出租或可使用面积

　　（二）基础租金与市场租金

　　（三）出租单元的面积规划和室内装修

　　五、写字楼物业的租约与租约谈判

　　（一）租赁合约中的标准条款

　　（二）折让优惠和租户权利的授予

　　第四节零售商业物业管理

　　一、零售商业物业分析

　　（一）零售商业物业的分类

　　（二）零售商业物业的商业辐射区域分析

　　（三）特色、位置和停车

　　二、零售商业物业租户的选择

　　（一）声誉

　　（二）财务能力

　　（三）组合与位置分配

　　（四）需要的服务

　　三、零售商业物业的租金

　　（一）基础租金

　　（二）百分比租金

　　（三）代收代缴费用和净租约

　　（四）租金的调整

　　四、零售商业物业的租约

　　（一）关于每一独立承租单元的用途

　　（二）限制经营内容相似的租户

　　（三）限制租户在一定地域范围内重复设店

　　（四）营业时间

　　（五）公用面积的维护

　　（六）广告、标志和图形

　　（七）折让优惠

　　（八）其他条款

　　五、零售商业物业的其他管理工作

　　第五节物业管理费用的测算与财务报告

　　一、收益性物业经营状况的评估

　　（一）现金流

　　1．潜在毛租金收入

　　2．空置和收租损失

　　3．其他收入

　　4．有效毛收入

　　5．经营费用

　　6．净经营收入

　　7．抵押贷款还本付息

　　8．现金流

　　（二）相关问题分析

　　1．物业估价

　　2．准备金和保证金基金

　　3．所得税

　　二、收益性物业管理中的经营费用

　　（一）人工费

　　（二）公共设施设备日常运行、维修及保养费

　　1．维修和保养费

　　2．室内装修费

　　3．生活用水和污水排放

　　4．能源费

　　5．康乐设施费

　　6．杂项费用

　　（三）绿化养护费

　　（四）清洁卫生费

　　（五）保安费用

　　（六）办公费

　　（七）固定资产折旧费

　　（八）不可预见费

　　（九）保险费

　　（十）物业服务免费项目管理系统费和利润

　　（十一）法定税费

　　（十二）房产税

　　三、收益性物业管理中的预算

　　（一）年度运营预算

　　（二）资本支出预算

　　（三）长期预算

　　四、收益性物业财务收支报告

　　考试要求

　　1．掌握物业管理；

　　2．熟悉设施管理；

　　3．熟悉房地产资产管理；

　　4．了解房地产组合投资管理；

　　5．掌握制定物业管理计划；

　　6．熟悉加强市场宣传；

　　7．掌握制定租金收取办法；

　　8．了解物业的维修养护；

　　9．了解安全保卫；

　　10．了解协调与业主和租户的关系；

　　11．了解进行物业管理组织与控制；

　　12．掌握写字楼物业的分类；

　　13．熟悉写字楼分类过程中要考虑的因素；

　　14．熟悉写字楼租户的选择；

　　15．掌握写字楼租金的确定；

　　16．了解写字楼物业的租约与租约谈判，

　　17. 掌握零售商业物业分析；

　　18．熟悉零售商业物业租户的选择；

　　19．掌握零售商业物业的租金；

　　20．了解零售商业物业的租约；

　　21．了解零售商业物业的其他管理工作；

　　22．掌握收益性物业经营状况的评估；

　　23．掌握收益性物业管理中的经营费用；

　　24．熟悉收益性物业管理中的预算；

　　25．熟悉收益性物业财务收支报告。

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