2005年详细相关知识大纲---拍卖知识

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对拍卖基础知识的掌握程度。重点考察应考人员对拍卖的涵义和原则，拍卖标的、报价方式及类型、拍卖原则、拍卖实务、强制拍卖、房地产拍卖等基础知识的熟悉和掌握程度。

　　考试基本要求

　　掌握：拍卖的涵义、基本原则，拍卖标的、报价方式和拍卖类型，价高者得规则、保留价规则、瑕疵请求权规则、禁止参与竞买规则。

　　熟悉：拍卖的佣金、价款结算与标的交割证券的基本内容，强制拍卖的概念、特点和原则，强制拍卖的主体、标的和依据，房地产拍卖的含义、房地产拍卖的特征，房地产拍卖业务的主要来源。

　　了解：拍卖委托，拍卖公告与展示的一般内容，强制拍卖的程序，房地产拍卖标的应具备的条件，房地产拍卖竟买人条件，房地产拍卖的程序。

　　要点说明

　　1、拍卖是指以公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。

　　2、拍卖的基本原则包括：

　　（1）公开原则

　　（2）公平原则

　　（3）公正原则

　　（4） 诚实信用原则

　　3、拍卖标的亦称“拍品”或者“拍卖物”，泛指可以通过拍卖方式转让的各种财产及财产权利。

　　4、拍卖报价方式是拍卖活动中拍卖师的具体运作手段。通常包括增价拍卖和减价拍卖两种方式。

　　5、依据不同的标准对拍卖活动可作出不同的分类。

　　（1）强制拍卖和任意拍卖。强制拍卖是指国家有关机关依照法律的规定，将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。任意拍卖是指民事法律关系当事人（如公民或组织）根据本身意愿将其所有的特定标的物的拍卖行为。

　　（2）动产拍卖与不动产拍卖。动产拍卖是指以动产为拍卖标的的拍卖行为。不动产拍卖是指以不动产为拍卖标的的拍卖行为

　　（3）有保留价拍卖与无保留价拍卖。有保留价拍卖是指拍卖前设立最低售价的拍卖，竞买人的最高竞价必须等于或高于保留价，低于保留价不能成交。无保留价拍卖是指拍卖前不设立最低售价或保留价的拍卖，竞买人的最高竞价一经产生就可以成交。

　　（4）一次性拍卖和再拍卖。一次性拍卖是指只经过一次拍卖程序就拍定的拍卖，再拍卖是指必须经过两次以上拍卖程序才拍定的拍卖。初次拍卖中无人竞买或竞买人开价太低未能成交，或初次拍卖虽然成交但买受人未按时支付价款都会导致再次拍卖。在有保留价的拍卖中，再拍卖的保留价略低于一次性拍卖。

　　6、拍卖规则是长期以来在拍卖实践过程中形成的约束拍卖活动参与者的合法习惯规则，包括价高者得规则、保留价规则、瑕疵请求权规则、禁止参与竞买规则。

　　价高者得规则是指拍卖标的应卖给出价最高的竞买人的成交规则。

　　保留价指拍卖人可以据以确认拍卖成交的最低价格。保留价规则是指保留价发挥作用的制度。在有保留价的拍卖中，委托人和拍卖人须事先商定保留价，保留价以具体的价格表示。保留价一经确定，不得随意改变。

　　瑕疵请求权是指竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷，如果该缺陷因他人的过错被隐蔽了，他成为实际买受人时就可以为自己所受到的欺骗和损失主张权利。

　　禁止参与竞买规则含两方面的内容：（1）禁止拍卖人参与竞买；禁止委托人参与竞买。

　　7、拍卖委托是指委托人向拍卖人提起拍卖的最初阶段。拍卖委托人主要有三种：公民、法人和其他组织。委托拍卖方式是由于委托人性质不同而出现的具体委托种类。委托拍卖包括任意委托拍卖和法定委托拍卖。任意拍卖是一种委托人依据自己的意愿提起的拍卖。法定委托拍卖方式是指依据国家行政机关和执法部门，法律和政策规定而提起的拍卖。

　　8、拍卖公告与展示是一种法定行为，是举行拍卖会之前的一个重要环节，也是拍卖企业进行招商、寻找竞买人的重要途径之一。

　　9、拍卖成交后，买受人除支付成交价款外，还须按照有关约定，向拍卖人支付拍卖佣金。即买受人应付拍卖师落槌价，加约定佣金，再加其他应付的费用。当买受人支付价款后，拍卖人应从价款中直接扣除委托人应付的佣金后，其余款项应在委托拍卖合同约定的期限内支付给物价委托人。

　　拍卖标的的交割包括一般物品交割和特殊物品交割。

　　10强制拍卖是指国家机关依照法律的规定，对被查封扣押的财产实行公开竞价、把物品卖给出价最高的竞买人、以清偿债务为目的的一种强制执行行为。在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有：法院、检察院、公安机关、海关、税务机关等。

　　强制拍卖的基本原则：（1）法院处置权限定原则；（2）法院主导拍卖程序原则。

　　强制拍卖的主体，是指在强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人，即委托人和拍卖人。

　　强制拍卖的标的，是指被人民法院在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产。

　　强制拍卖过程大致可以分为价格评估、作出强制拍卖的决定、确定和委托拍卖机构、发布公告与展示标的、确定拍卖保留价、举行拍卖会、确认拍卖结果等几个阶段。

　　11、房地产拍卖即通过公开竞价的方式将房地产标的卖给最高出价者的一种交易行为。

　　12、房地产拍卖业务的主要来源，根据委托方的属性，主要有以：

　　（1）法院委托拍卖的查封抵债房地产；

　　（2）债权人委托拍卖的抵押房地产；

　　（3）政府部门委托拍卖的房地产；

　　（4）法人委托其所拥有的房地产；

　　（5）自然人委托拍卖的房地产。

　　13、房地产拍卖标的应具备的条件：

　　参照国家房地产管理法、土地管理法及其他相关法律、法规，符合其中转让或交易条件的，或者虽现状不符合，但经由政府有关部门审批后，通过补办手续和补缴费用后能够满足转让或交易条件的，也可以作为房地产拍卖标的。

　　14、房地产拍卖竞买人条件

　　（1）中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都可以作为房地产拍卖标的的竞买人，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有规定的除外。

　　（2）在国家允许的范围内，房地产竞买人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有关规定办理。

　　（3）对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人；非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者；超过此条件的，应当依法办理集体所有土地的征用手续。

　　15、房地产拍卖的程序一般应包括：接受拍卖委托、拍卖房地产标的调查与确认、接受委托、签订委托拍卖合同、房地产估价及拍卖保留价确定、发布拍卖公告，组织接待竞买人、 现场拍卖阶段、产权过户。

　　更多推荐：

　　·2015年房地产估价师考试报名时间公布

　　·2015年房地产估价师考试辅导火爆热招

　　·2015年房地产估价师教材变化 >>

　　·2015年房地产估价师辅导课程开通