2004年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》试卷及答案

　　2004年全国房地产估价师执业资格考试

——房地产开发经营与管理试卷

　　一、单项选择题（共35小题，每题1分。每题的备选答寨中只有一个最符合题意。）

　　1．仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有（ ）。
　　A．更长的经济寿命
　　B．更显著的各异性
　　C．更强的适应性
　　D．更专业的物业管理

　　2．下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（ ）。
　　A．比较风险
　　B．通货膨胀风险
　　C．时间风险
　　D．资本价值风险

　　3．某投资市场的平均收益率为12％，银行贷款利率为5.17％，国债收益率为3.5％，房地产投资的风险相关系统数为0.5．那么，当前房地产投资的折现率为（ ）。
　　A．3.5％
　　B．5.17％
　　C．7.75％
　　D．8.59％

　　4．某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2．那么，该市房屋均平均建设周期为（ ）年。
　　A．0.5　　B．1.5 　　C．2　　 D．3

　　5．下列关于房地产市场特性的表述中。说房地产市场具有（ ）是不正确的。
　　A．供给非同质性
　　B．需求多样性
　　C．竞争充分性
　　D．交易复杂性

　　6．产生房地产价格泡沫的主要诱因是（ ）。
　　A．土地稀缺
　　B．城市化进程快
　　C．竞争充分性
　　D．交易复杂性

　　7．房地产投资决策分析主要包括（ ）和项目财务评价两个部分。
　　A．价格分析
　　B．市场分析
　　C．产品分析
　　D．成本分析

　　8．开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的（ ）。
　　A．20％
　　B．30％
　　C．40％
　　D．50％

　　9．由城市规划管理部门核发的（ ），主要规定了用地性质、位置和界限。
　　A．选址规划意见通知书
　　B．规划设计条件通知书
　　C．建设用地规划许可证
　　D．建设卫程规划许可证

　　10．房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（ ）。
　　A．成本导向定价法
　　B．购买者导向定价法
　　C．竞争导向定价法
　　D．市场导向定价法

　　11．对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（ ）。
　　A．潜在市场>服务市场>有效市场>合格的有效市场
　　B．服务市场>潜在市场>服务市场>合格的有效市场
　　C．潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场
　　D．潜在市场>服务市场>合格的有效市场>有效市场

　　12．某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（ ）模式。
　　A．选择专业化
　　B．产品专业化
　　C．大量定制
　　D．单一市场集中化

　　13．下列行业中，（ ）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。
　　A．批量行业
　　B．僵滞行业。
　　C．分块行业
　　D．专业化行业

　　14．已知年利率为14％，则按季度计息时的实际年利率为（ ）。
　　A．12.55％　　B．12.68％　　C．14.75％　　D．15.01％

　　15．某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75％，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2％，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（ ）元。
　　A．2277.4 　　B．2281.9 　　C．2728.8 　　D．2741.9

　　16．购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元。现金收支均发生在年初，目标收益为10％，则该项目的动态投资回收期（ ）。
　　A．小于5年
　　B．在5～6年之间
　　C．在6～7年之间
　　D．在7～8年之间

　　17．下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（ ）。
　　A．成本利润率是年成本利润率
　　B．成本利润率是开发经营期的成本利润率泛普软件-工程项目管理系统
　　C．投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率
　　D．投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率

　　18．某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元。年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33％，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。
　　A．7.5％
　　B．8.3％
　　C．12.5％
　　D．16.7％

　　19．对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（ ）。
　　A．1.2％
　　B．1.5％
　　C．120.5％
　　D．16.7％

　　20．若某房地产投资项目的表面收益为18％，年租金增长率为8％，通货膨胀率为6％，则该项目房地产投资的实际收益为（ ）。
　　A．9.26％　　B．10％　　C．11.32％　　D．12％

　　21．某开发商向银行申请了年利率6％、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（ ）万元。
　　A．6.00 　　B．7.05 　　C．7.59 　　D．13.59

　　22．某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（ ）。
　　A．12％
　　B．20％
　　C．24％
　　D．30％

　　23．盈亏平均分析结果显示：甲项目当售价下降30％、成本上升60％时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20％成本上升50％，开发利润（税前）为0．因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面（ ）。
　　A．甲项目强于乙项目
　　B．乙项目强于甲项目
　　C．甲项目与乙项目一样强泛普软件-工程项目管理系统
　　D．不能确定哪个项目强

　　24．房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（ ）的极值。
　　A．利润为零　　　　　　　　　　　　　　
　　B．允许的最低经济效益指标
　　C．最大费用泛普软件-工程项目管理系统
　　D．最大利润

　　25．下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（ ）。
　　A．容积率　　B．空置率　　C，利息备付率　　D．成本利润率

　　26．下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（ ）。
　　A．投资利润率　　B．投资回报率　　C．贷款利率　　D．成本利润率

　　27．公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（ ）。
　　A．土地费用　　B．前期工程费　　C．房屋开发费　　D．管理费用

　　28．某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10％、期限为10年，投年等额还款的抵押贷款：如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（ ）。
　　A．10％　　B．11.27％　　C．14.18％　　D．22.55％

　　29．下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（ ）。
　　A．土地购置贷款　　B．土地储备贷款　　C．土地开发贷款　　D．建投贷款

　　30．下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（ ）。
　　A．抵押贷款还本付息
　　B．管理人员工资泛普软件-工程项目管理系统
　　C．公共设施维修费泛普软件-工程项目管理系统提供
　　D．保险费

　　31．下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是（ ）。
　　A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高
　　B．贷款期限越长，期限系数值越大
　　C．项目风险越大，风险等级系数值越大泛普软件-工程项目管理系统
　　D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

　　32．市场经济条件下，物业租金水平豹高低主要取决于（ ）。
　　A．经营成本
　　B．物业档次
　　C．业主目标收益要求
　　D．同类型物业的市场供求关系

　　33．王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2．那么，可出租面积应为（ ）m2．
　　A．33 　　B．40 　　C．43 　　D．47

　　34．物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（ ）。
　　A．零售商的财务能力
　　B．零售商需要的服务
　　C．零售商组合与位营分配
　　D．零售商的声誉泛普软件-工程项目管理系统

　　35．某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为（ ）万元。
　　A．42.0 　　B．50.4 　　C．60.0 　　D．72.0

　　二、多项选择题（共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）

　　1．一般来说，房地产投资风险分析主要包括（ ）等分析。
　　A．投资资金的安全性
　　B．项目定位的科学性
　　C．期望收益的可靠性
　　D．投资项目的变现性
　　E．资产管理的复杂性

　　2．房地产市场结构包括（ ）。
　　A．总量结构
　　B．区域结构
　　C．产品结构
　　D．供求结构
　　E．资金结构

　　3．从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（ ）。
　　A．第一阶段
　　B．第二阶段初期
　　C．第三阶段初期
　　D．第三阶段
　　E．第四阶段

　　4．制定租售方案的工作内容主要包括（ ）。
　　A．租售选择
　　B．宣传手段选择
　　C．租售进度安排
　　D．广告设计及安排
　　E．租售价格确定

　　5．随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念：弥隙市场的特点是（ ）。
　　A．消费者愿意支付较高的价格
　　B．企业处于领导地位
　　C．消费者以年轻人为主泛普软件-工程项目管理系统
　　D．商品住宅多为豪宅
　　E．以投资性购买为主

　　6．按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是（ ）。
　　A．同质偏好市场
　　B．分散偏好市场
　　C．个别偏好市场
　　D．集群偏好市场
　　E．弥隙市场

　　7．现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（ ）。
　　A．资金运动的时间始点
　　B．日历年度的年初
　　C．某一基准时刻
　　D．既不能现金流出也不能有现金流入的时间点
　　E．既可有现金流入也可有现金流出的时间点泛普软件-工程项目管理系统

　　8．在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ ）。
　　A．折旧和摊销
　　B．投资回收
　　C．投资回报
　　D．未分配利润
　　E．权益融资

　　9．房地产置业投资的效果主要表现为（ ）等。
　　A．企业实力提升
　　B．租金收入
　　C．对社会贡献增加
　　D．物业增值
　　E．物业权益份额增加

　　10．房地产开发前期的规划管理包括（ ）。
　　A．开发项目的选址定点审批
　　B．规划设计条件审批
　　C．规划设计方案审批
　　D．核发建设用地规划许可证
　　E．核发建设用地批准书

　　11．房地产开发项目财务评价的基本报价表包括（ ）。
　　A．总投资估算表
　　B．现金流量表
　　C．资金来源与运用表
　　D．损益表泛普软件-工程项目管理系统
　　E．资产负债表

　　12．以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（ ）。
　　A．建筑安装工程费
　　B．土地使用权出让金
　　C．拆迁补偿费
　　D．公共配套设施建设费
　　E．城市基础设施建设费

　　13．债务融资的资金融出方所获得的报酬有（ ）。
　　A．项目投资形成的可分配利润
　　B．协议中所规定的贷款利息
　　C．协议中规定的有关费用
　　D．租售收益泛普软件-工程项目管理系统
　　E．股息

　　14．物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有（ ）。
　　A．可出租或可使用面积
　　B．出租方的商业信誉
　　C．基础租金与市场租金
　　D．出租单元的面积规划和室内装修
　　E．物业管理企业的经营业绩

　　15．影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（ ）。
　　A．自然特征，如山地和河流等
　　B．细分市场
　　C．人口密度的大小
　　D．该区域发展的类型和范围
　　E．竞争性项目的区域泛普软件-工程项目管理系统

　　三、判断题（共15小题，每题1分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）

　　1．当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。 （ ）

　　2．购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。 （ ）

　　3．在进行风险分析时，期望收益的标准劳差值越小，表明该项目风险越大。 （ ）

　　4．通货膨胀对房地产投资只有负面影响。 （ ）

　　5．房地产空间市场决定房地产租金，资产市场诀定房地产价格。 （ ）

　　6．房地产市场自然周期的第三阶段始予供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。 （ ）

　　7．当某房地产投资项目的基准收益率大于银行贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益就大于全投资内部收益率。 （ ）

　　8．在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。 （ ）

　　9．开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。（ ）

　　10．在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。 （ ）

　　11．在非线盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。 （ ）

　　12．假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商对象权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。 （ ）

　　13．个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款风险只来自于申请贷款的购房者。泛普软件-工程项目管理系统 （ ）

　　14．虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。 （ ）

　　15．租期越长，租金水平可能越低，因此业主尽量避免签订长期租约。 （ ）

　　四、计算题（共2小题，20分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计划结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。）

　　1．张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中60％来自银行提供的年利率为6％、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005年1月1日至2015年12月31日，年利率为6％，按月等比递增式还款（月等比递增比率为0.2％）问李某在新还款方案下的首次月还款额多少？（8分）

　　2．某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。、经过分析，得到以下数据：泛普软件-工程项目管理系统

　　（1）项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元。其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10％。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。

　　（2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。

　　从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本允别为2500万元、150万元、650万元。

　　（3）计算期（开发经营期）取20年。

　　请根据以上资料，完成下列工作：泛普软件-工程项目管理系统

　　（1）编制资本金现金流量表。（不考虑所得税）

　　（2）若该开发商要求的目标收益率为15％；计箕该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末）（12分）

　　参考答案

　　一、单项选择题
　　1．C 2．B 3．B 4．B 5．C
　　6．C 7．B 8．B 9．A 10．B
　　11．C 12．D 13．D 14．C 15．A
　　16．D 17．A 18．A 19．A 20．C
　　21．C 22．D 23．A 24．B 25．B
　　26．C 27．C 28．D 29．B 30．A
　　31．A 32．D 33．B 34．D 35．D

　　二、多项选择题
　　1．ACDE 2．ABCD 3．AB 4．ACE 5．AB
　　6．ABD 7．ACE 8．ABD 9．BDE 10．ABCD
　　11．BCDE 12．BCE 13．BC 14．ACD 15．ACDE

　　三、判断题
　　1．× 2．√ 3．× 4．× 5．√
　　6．√ 7．√ 8．× 9．√ 10．×
　　11．√ 12．× 13．× 14．√ 15．×

　　四、计算题

　　1.第一种解法：

　　已知：i=6％ i'=6％/12=0.5％ s=0.2％

　　n=15×12=180 m=5×12=60

　　（1）抵押贷款额P=50×60％=30万元

　　（2）张某月还款额

　　第二种解法：已知：P=50×60％=30万元

　　i=6％/12=0.5％

　　n=15×12=180

　　（1）张某月还款额：A=P[i(1＋i)n／(1＋i)n-1]＝300000×[0.5%×（1+0.5%）180／（1+0.5%）180-1] =2531.57

　　（2）张某5年共还款：

　　（3）2005年1月1日李某共欠银行款额：

　　F2=p(1+i)n =300000×(1+0.5％)60 =404655.06元

　　F3=F2-F1=228027.34元

　　（4）略（同原答案）

　　第三种解法：

　　已知：P=50×60％=30万元

　　i=6％/12=0.5％

　　n=15×12=180

　　（1）张某月还额：A＝P［i(1＋i)n］/［(1＋i)n-1］=300000×[0.5%×(1+0.5%)180/(1+0.5%)180－1] =2531.57

　　（2）张某5年共还款额：A=2531.57元 i=0.5％ n=12×5=60

　　（3）张某拭欠银行贷款额：P2=(300000-P1)

　　=169053.12元F1=169053.12×(1+0.5％）60=228027.33元

　　（4）略（同原答案）

　　2.第一种解法：

　　（1）借款需要量的计算见下表。

　　　　　　年份
内容　

1　

2　

合计　

建设投资　

1000　

800　

1800　

资本金　

400　

230　

630　

银行借款　

600　

570　

　　（2）借款还本付息表见下表。

　　　年份
内容　

1
　　

2
　　

3
　　

4
　　

5
　　

合 计
　　

年初借款累计　

0　

630　

1291.5　

861.0　

430.5　

当年借款　

600　

570　

1170　

当年应计利息　

30　

91.5　

121.5　

当年还本　

430.5　

430.5　

430.5　

当年利息支付　

129.15　

86.10　

43.05　

年末借款累计　

630　

1291.5　

861.0　

4305　

0　

　　当年利息=[年初借款累计+当年借款／2]×年利率

　　各年还本=1291.5/3=430.5

　　（3）资本金现金流量表（税前）见下表。

　　　　年份
内容　

0
　　

1
　　

2
　　

3
　　

4
　　

5
　　

6～20
　　

1.现金流　

租金收入　

2000　

2500　

2500　

2500　

2.现金流出　

资本金　

400　

230　

经营成本　

600　

650　

650　

650　

经营税金　

130　

150　

150　

150　

本金偿还　

430.5　

430.5　

430.5　

利息支付　

129.15　

86.10　

43.05　

3.净现金流量　

0　

-400　

-230　

710.35　

1183.4　

1226.45　

1700　

　　（4）净现值：

　　第二种解法：

　　（1）第1年银行借款1000-400=600万元

　　第2年银行借款800-230=570万元

　　（2）第1年利息(600/2)×10％=30万元

　　各年还本=(600+30+570+91.5)/3=430.5万元

　　第3年利息=(600+30+570+91.5)×10％=129.15万元

　　第4年利息=(1291.5-30.5)× 10％=86.10万元

　　第5年利息=(861-430.5)× 10％=43.05万元

　　（3）资本金现金流量表（税前）见下表。

　　单位：万元

　　　　年份
内容　 0　 1　 2　 3　 4　 5　 6～200　

1.现金流入　

租金收入　

2000　

2500　

2500　

2500　

2.现金流出　

资本金　

400　

230　

经营成本　

600　

650　

650　

650　

经营税金　

130　

150　

150　

150　

本金偿还　

430.5　

430.5　

430.5　

利息支村　

129.15　

86.10　

43.05　

3.净现金流量　

0　

-400　

-230　

710.35　

1183.4　

1226.45　

1700　

　　（4）净现值：

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