2006年《房地产估价案例与分析》考试部分试题及答案

　　一、问答题（共3题，每题10分）

　　（一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。

　　请问：

　　1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?

　　2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

　　（二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。

　　请问：

　　1.该商场周边近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?

　　2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?

　　3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?

　　（三）某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18001元/m2。

　　请问：

　　1.估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?

　　2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

　　二、单项选择题（共3大题，10小题：每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意）

　　（一）甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。

　　1.甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款。下列表述中正确的是（　）。
　　A.甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款
　　B.甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保
　　C.该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款
　　D.该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款

　　2.下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是（　）
　　A.该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记
　　B.该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记
　　C.该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后才能办理抵押登记手续
　　D.该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续

　　3.若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为（　）。
　　A.抵押价值
　　B.处分抵押物时的市场价值
　　C.抵押价值一处分抵押物的费用及税费
　　D.处分抵押物时的市场价值一处分抵押物的费用及税费

　　4.若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款。则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（　）
　　A.土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
　　B.建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
　　C.施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
　　D.商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积

　　（二）张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。

　　5.在2006年10月时，张某的权益价格为（　）。
　　A.没有租赁条件下的正常市场价格
　　B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益与2006年10月构现值之和
　　C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值
　　D.张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格

　　6.在2006年10月时，王某的权益价格为（　）。
　　A.剩余3年租期的月租金为200元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和
　　B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和
　　C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格
　　D.剩余3年租期的正常市场租金与180元/m2条件下的差额与2006年10月的现值之和

　　7.如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/m2。建筑面积为500m2，首付款比例为20％，则该店面带债务转让的价格应为（　）
　　A.20％的首付款加上该首付款2年的利息
　　B.20％的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值
　　C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价、时点的现值之和
　　D.2004年10月的购买价格，加上20％的首付款的二年利息和己偿还月供在估价时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和

　　（三）某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。

　　8.以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为（　）。
　　A.市场价格上升
　　B.市场价格下降
　　C.市场价格不变
　　D.市场价格变化不确定

　　9.以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为（　）。
　　A.市场价格上升
　　B.市场价格下降
　　C.市场价格不变
　　D.市场价格变化不确定

　　10.2006年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估。估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过（　）。
　　A.6个月
　　B.9个月
　　C.1年
　　D.2年

参考答案

　　一、问答题

　　（一）答：

　　1.经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。

　　2.该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：

　　（1）以房屋权属证书及权属档案的记载为准；

　　（2）当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定：

　　（3）拆迁人和被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定；

　　（4）对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。

　　（二）答：

　　1.不可取。

　　因为这些交易实例在实物状况上会有较大差异，如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同，不具有可比性。

　　2.确定出租部分潜在毛收入时应注意：

　　（１）租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计；

　　（2）应考虑租赁保证金和押金的利息收入；

　　（3）应考虑是否存在无形收益。

　　3.确定自营部分净收益时应注意：

　　（1）测算正常客观的净经营（营业）收入；

　　（2）应扣除正常商业利润。

　　或：要准确界定由商业房地产本身带来的净收益，不要在净收益中混入由于经营等非

　　房地产本身要素所产生的收益。

　　或：应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费

　　用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

　　（三）答：

　　1.错误有：

　　（1）应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用（或重置价格）。

　　或：不应采用实际支出时的各项成本费用。

　　（2）应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。

　　或：不应计自至估价时点。

　　（3）利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。

　　或：利润不应是开发商的期望利润。

　　2.重置价格还应减去折旧。

　　或：（1）或能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧。

　　（2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧。

　　（3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。

　　二、单项选择题

　　（一）1.B2.A3.D4.D

　　（二）5.C6.D7.C

　　（三）8.D9.B10.A

　　注：2003年～2007年房地产估价师执业资格考试试卷及答案

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