2002年全国房地产估价师执业资格考试试卷房地产基本制度与政策

　　一、单项选择题

　　1、中国房地产估价师学会的英文缩写为（）

　　A、CLREA        B、IREAC    C、REACN      D、CNIRE

　　2、豪华住宅、私立学校、商场用地的土地使 用权出站的法定最高年限，由低至高的顺序为（）

　　A、商场、豪华住宅、私立学校    B、豪华住宅、商场、私立学校

　　C、私立学校、商场、豪华住宅    D、商场、私立学校、豪华住宅

　　3、《城市房屋拆迁管理条例》规定，货币补偿金额被拆迁房屋的区位等区素以（）确定。

　　A、重置价格结合成新    B、市场指导价

　　C、基准地价                    D、房地产市场评估价格

　　4、《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是（）

　　A、自行拆迁和统一拆迁    B、自行拆迁和委托拆迁

　　C、统一拆迁和委托拆迁    D、委托拆迁

　　5、依据我国《刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，可处（），并处罚金。

　　A、管制或拘役                           B五年以下有期徒刑或者拘役

　　C、五年以下有期徒刑或者管制    D、五年以上，十年以下有期徒刑

　　6、城市人口在（）万以上的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。

　　A、50                 B、100                C、200                 D、500

　　7、商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100平方米，对房屋面积差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为（）平方米的，购房人有权退房。

　　A、97              B、103                C、105           D、A、B均可以

　　8、商品房预售合同应当由（）向房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

　　A、预售人                               B、预购 人

　　C、预售合同约定的一方       C、预售人和预购人共同

　　9、某房地产价格评估对北京一处房屋进行评估，评估价格为300万元，按国家规定，该评估机构收取评估费最高为（）元。

　　A、9000        B、10000        C、12000        D、15000

　　10、商品房买卖合同的内容应当由（）

　　A、房地产行政主管部门确定

　　B、工商行政管理部门确定

　　C、记地产行班主管部门和工商行政部门共同拟定

　　D、商品房买卖当事人约定

　　11、住房公积金管理的决策机构为

　　A、住房公积金管理委员会    B、住房公积金管理中心

　　C、财政管理部门                    D、各级人民银行

　　12、挑廊（）计算建筑面积。

　　A、按其围护结构处围水平投影面积的一半

　　B、按其处围水平投影面积           C、一般不         D、按净面积

　　13、以出让方式取得土地使用权的某栋住宅地已使 用了10年。按照国爱规定，该住宅剩余土地使 用年限最高为（）年。

　　A、40            B、50              C、60                D、70

　　14、房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属（）登记。

　　A、他项权利        B、转移            C、所有权初始        D、变更

　　15、下列关于房屋租凭期说法正确的是（）

　　A、房屋的租凭期无限制，由租凭当事人约定

　　B、房屋的租期不得少于6个月

　　C、房屋的租凭期由租凭当事人约定，便不得超过20年

　　D、房屋的租凭期超过20年的，房屋租凭合同无效

　　16、《城市房屋权属登记管理办法》规定，房屋权属登记机关受理房屋权属登记申请之日起（）日内应当是否予以登记。

　　A、3                     B、5                C、7                  D、10

　　17、城市房屋拆迁的裁决应当由（）做出。

　　A、仲裁机构   B、人民法院   C、公安机关 D、房屋拆迁管理部门

　　18、教育费附加的税率在城市一般为营业税的（）%.

　　A、3、             B、5                C、7                   D、33

　　19、已抵押的房屋（）

　　A、不能转让          B、可以转让但只能转给抵押权人

　　C、可以转让但必须告知换押权人

　　D、可以转让但转让的价格必须由抵押人确定

　　20、房屋产估价师注册证由（）核发。

　　A、省级人事部门         B、人事部         C、人事部和建设面积

　　D、建设部或其授权的机构

　　21、下列计算一半建筑面积的是（）

　　A、无柱的雨蓬                   B、无顶盖的室处楼梯

　　C、骑楼                               D、无顶盖的阳台

　　22、个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的（）%

　　A、60             B、70             C、80            D、90

　　23、已售公有住房的住宅公共部位维修基金向（）筹集。

　　A、房管部门                         B、物业管理公司

　　C、住房公积金管理中心     D、售房单位和购房人

　　24、契税的课税对象为（）

　　A、房地产的出售人            B、房地产的购买人

　　C、房地产的使用权人        D、发生权属转移的房地产

　　25、属于直接融资的金融工具为（）

　　A、存款单      B、保险单         C、支票       D、银行承兑汇票

　　26、银行向居民购买住宅提供贷款的方式属于（）

　　A、商业信用     B、国家信用       C、消费信用         D、A和C

　　27、保险人为债务人的信用提供担保种称为（）

　　A、财产损失保险    B、保证保险    C、责任保险    D、信用保险

　　28、保险合同的客体为（）

　　A、保险人      B、保险利益       C、保险金额     D、被保险人

　　29、股票与债券的共性是（）

　　A、收益性              B、偿还性          C、安全性

　　D、市场价格与票面价值的一致性

　　30、投资基金证券的持有人与发起人的关系是（）关系

　　A、股权          B、债权          C、契约         D、债务

　　31、下列哪一项不属于平均指标（）

　　A、众数         B、中位数        C、水平指标          D、调和平均数

　　32、从1986年到2001年，某市商品房销售量分别为50、60、80、100、120、150万平方米，若以1996年为基础，则2001年该市商品房销售量的定基增长速度为（）%

　　A、100               B、200               C、300           D、400

　　33、会计上所称的"净资产"是指（）

　　A、所有者权益            B、负责           C、收入减去费用的余额

　　D、负债与所有者权益之和

　　34、设损益表中的销售利润为SP，利润总额为TP，净利润为NP，，则以下关系中一定成立的为（）

　　A、SP＜TP         B、TP＞BP          C、BP＜NP          D、TP＞NP

　　35、某股份制企业将其以出让方式取得的土地使用权连同地上建筑物向某银行申请抵押贷款，贷款期限为10年，5年后该企业因经营不善破产。清偿时，根据有关清偿政策执行后，其余额部分在债权人和所有者之间进行分配，此时的分配顺序首先应是（）

　　A、政府         B、该企业股东     C、该银行       D、抵押担保人36、城市用地共分为（）大类。

　　A、8               B、10                 C、16                  D、46

　　37、控制性详细规划的作用是（）

　　A、规定城市规划区范围               B、确定用地面积和用地界限

　　C、引寻建设            D、对当前拟建的项目和地区进行空间布置

　　38、城市用地评价中下列哪一项属于适宜修建的用地（）

　　A、一类用地     B、二类用地    C、三类用地      D、已征用的土地

　　39、建设工程概（预）算最基本的内容是（）

　　A、单位工程概（预）算书       B、工程项目综合概（预）算书

　　C、建设项目总概算书               D、其他工程费用概（预）算书

　　40、在边际产量处于递减阶段时，设可变要素和产品的价格不变且产品可以销售出去，若继续增加该要素的投入至边际产量为零之前，厂商的销售总收入（）

　　A、一定增加                B、一定减少

　　C、不受影响                 D、可能增加、减少或不变

　　二、多项选择题

　　1、国有企业改组为有限责任公司中涉及的划拨土地使 用权，可采取（）方式处置土地使用权。

　　A、保留划拨性质         B、改为出让          C、作价入股

　　D、租凭                         E、抵押

　　2、房地产部门规章包括（）等

　　A、《城市房屋拆迁管理条例》B、《城市房地产转让管理规定》

　　C、《房地产估价师注册管理办法》       D、《房地产估价规范》

　　E、《房地产经纪人职业资格制度暂行规定》

　　3、下列建设工程必须实行监理的是（）

　　A、三峡水利工程        B、农民个人出资自建住宅

　　C、利用亚州银行贷款工程

　　D、民营企业家投资开发建设的住宅小区工程

　　4、房屋权属登记机关受理房屋权属登记申请后，对符合登记条件的（）登记，应在30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。

　　A、所有权初始  B、变更    C、转移     D、他项权利      E、注销

　　5、落实私房政策中带户返还产权并按照政府规定租金标准向居民出租的私有住房暂免征（）

　　A、营业税                   B、个人所得税              C、房产税

　　D 、契税                      E、土地增值税

　　6、下列建设用地的土地使用权可以采用行政划拨方式取得的有（）

　　A、豪华住宅用地          B、非国家重点扶持的交通项目用地

　　C、军事用地                  D、经济适用住房建设用地

　　7、下列房产可免征房产税的有（）

　　A、城市规划区的土地均为国有土地

　　B、城市规划区范围内用地必须遵守《城市房地产管理法》

　　C、城市规划区就是城市区

　　D、城市规划区包括城市市区、近郊区及城市行政区域内因城市建设和发展需要行规划控制的区域

　　E、城市规划区的具体范围由城市人民政府在编制城市总体规划中划定

　　9、住房置业担保公司的组织形式可以为（）

　　A、事业单位           B、合伙制企业         C、有限责任公司

　　D、股份有限公司   E、住房公积金管理机构设立的下属单位

　　10、保险合同的关系人有（）

　　A、保险人  B、投保人  C、被保险人  D、受益人  E、保险代理人

　　12、股单的特点有（）

　　A、可以获取股息和红利       B、必须记名        C、可以自由转让

　　D、是一种股份证书              E、每份股单所代表的金额都相等

　　13、会计信息质量要求原则包括（）等原则。

　　A、客观性    B、可比性     C、谨慎性     D、重要性     E、及时性

　　15、在控制性详细规划中，仅用下限控制的规定性指标包括（）

　　A、建筑密度            B、建筑红线后退距离

　　C、容积率                D、绿地率         E、车泊位

　　三、判断题

　　1、取得房地产经纪人执业资格是发起成立房地产经纪机构的必备条件。（）

　　2、按套内建筑面积计价房屋，办理房屋权属登记时，房屋面积扔按建筑面积登记。（）

　　3、中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。（）

　　4、依法属农民集体所有的土地，由于仅是小部分劳动群众集体所有，因此不是完全意义上的社会主义公有制土地。（）

　　5、只是属城市市区内的土地，肯定是国有土地。（）

　　6、房屋赠与属于房地产交易行为。（）

　　7、临时用地的土地用途可由临时土地使用者根据建设需要临时调整。（）

　　8、某建设项目的建设工期不足一年，则申领施工许可证时要求其到位资金原则上不得少于工程合同价的50%. 9、全民所有制企业农业集体经济组织共同兴办的联营企业需使用集体土地的，必须办理征用手续。（）

　　10、拆除声音建筑不给予补偿，拆降临时建筑同样如此。（）

　　11、拆除公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律，法规的规定和城市规划要求予以重建，或者给予货币补偿。（）

　　12、被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括使用人。（）

　　13、在代管的房屋拆迁前，除应当组织房地产价格评估机构对被拆除房屋进行评估外，拆迁管理部门还应作勘察记录，并将有关材料向公安机关办理证据保全。（）

　　14、拆除出租的住宅，按照产权调换的方式进行补偿的，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租凭合同。（）

　　15、房地产开发企业应当在规划，设计变更确立之日起15日内，书面通知买受人。（）

　　16、对自己父母的房产比其他估价师更熟悉，如果自己拥有注册房地产估价师资格，则可以亲自评估以提高估价结论的准确性。（）

　　17、一般而言，城市总体规划的期限为20年，近期建设规划的期限为3年。（）

　　18、不同资质等级的同一专业单位实行联合共同承包建筑工程的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。（）

　　19、公积金存款利率不论期限多长均按一年期不定期额存款付息，不可按五年期或更长期限的定额存款利率计算，以免提高公积金抵押贷款的利率。（）

　　20、农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村民委员会负责经营管理。（）

　　21、在房屋租凭期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，房屋租凭关系随之解除。（）

　　22、两宗以上的房地产设定同一抵押权的，在抵押关存续期间，其承担的担保义务可以分割，但当事人约定不可分割的除外。（）

　　23、从2002年1月1日起，对个人按照市场价格出租的居民住房，其应缴纳的房产税减半征收。（）

　　24、办理转移登记的房屋应缴纳契税，是否缴纳土地增值税则要根据转让房地产时有无土地增值额来判断。（）

　　25、直接融资不利于筹集长期投资资金。（）

　　26、金融市场交易的对象为货币资金。（）

　　27、对于财产保险而言，保险人承担赔付的最高限额不宜超过保险标的价值。（）

　　28、融通资金的职能是通过保险人的资产业务实现的。（）

　　29、由于股票可以自由流通，因此股东与股份有限公司之间的关系不稳定。（）

　　30、国有企事业法人单位向其他企业投资所形成的股份称为法人股。（）

　　31、若总体单位的属性为人们受教育程度，则该标志为品质标志。（）

　　32、企业投资者对企业资产的要求权总是优于债仅人对企业资产的要求权。（）

　　33、房地产开发企业的生产经营成本包括开发成本和开发间接费用。（）

　　34、半砖墙墙厚的实际尺寸为115mm.（）

　　35、某房地产开发公司开发的住宅小区中，公共建筑的实际服务半径为300米，这已达到城市规划居住小区级公共建筑规划布置的基本要求。（）

　　36、建筑施工图是用以说明建筑物所有具体位置及其周围环境的图纸。（）

　　37、工程造价不包含设备及工器具购置费用。（）

　　38、房地产测绘分为房产基础测绘和房产项目测绘两种。（）

　　39、供给的变化表现为供给曲线移动。（）

　　40、无差异曲线上各点的边际替代率相同。（）

　　四、综合分析题

　　（一）某房地产开发公司，（以下简称开发公司）征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区，该项目预计总投资为5.88亿元。其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付。工程分三期建设（用地规模相同），每期投资均为1.96亿元。一期工程于2001年4月动工，2001年8月底，开发公司已投入5000万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押，2002年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司（以下简称担保公司）提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2002年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼（现房）。H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%.按月缴纳公积金的在职工李某于2002年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，购买里申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保，李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2003年10月发现装修质量问题，而施工单位以过装修合同约定的一年保修期为拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。

　　1、开发公司征用该片土地应报（）审批。

　　A、Z县人民政府             B、Y市人民政府

　　C、X省人民政府             D、国务院

　　2、开发公司一期工程9月1日能否抵押，说法正确的有（）

　　A、不可以设定，因房屋工程尚未竣工

　　B、可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求

　　C、可能设定，因符合在建工程抵押条件

　　D、不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率

　　3、有关H公司购房，说法错误的有（）

　　A、H公司应缴纳营业税40万元

　　B、H公司应缴纳契税20万元而非32万元

　　C、担保公司可以不为H公司购买住宅的贷款提供担保

　　D、合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效

　　4、若担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区提供（）元担保。

　　A、3000万         B、5000万          C、3亿          D、9亿

　　5、有关李某抵押贷款购房一事，说法正确的有（）

　　A、低押权人应该是李某领取贷款的那家银行

　　B、住房公积金管理中心可能是抵押权人

　　C、贷款年限不得超过20年

　　D、担保公司也有可能是抵押权人

　　6、有关李某房屋装修质量保修，下列说法正确的有（）

　　A、施工单位不负保修责任

　　B、施工单位应对物业公司的维修支出进行补偿

　　C、维修费用应当由李某支付

　　D、物业公司可从住宅共维修基金中支维修费用

　　7、有关开发公司的开发行为说法正确的有（）

　　A、须领取建设工程规划许可证B、须领取国有土地使用权证书

　　C、须领取施工许可证                D、须领取广告许可证

　　8、该项目竣工后，就法不正确的有（）

　　A、竣工验收后即可以交付使用

　　B、提倡采用招标方式来选择物业管理公司

　　C、小区特约性物业管理服务费实行政府定价

　　D、业主委员会应由业主选举产生

　　9、李某购买新房并入住，就法正确的有（）

　　A、李某应向物业管理公司出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

　　B、因李某房改购房时已经缴纳了住宅共用维修基金，此次购房不需全额缴纳住宅共用维修基金，只需补缴差额部分即可

　　C、因李某住房问题已解决，今后无须再缴纳住房公积金

　　D、李某有义务缴纳公共性物业管理费用

　　（二）某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。

　　10、该房地产开发公司在投标前应了解该地段控制性详细规划的内容包括（）

　　A、宗地用途B、容积率C、建筑物的允许高度D、建筑物的结构

　　11、该房地产开发公司所在开发的住宅和商业房地产中，若以建筑物竣工建筑面积作为统计总体，则总体单位包括（）竣工建筑面积。

　　A、配电房          B、商业房地产        C、水塔        D、住宅

　　12、该房地产公司在编制建筑工程预算时，可将该开发项目划分为（）单项工程。

　　A、土建        B、管道        C、电气安装        D、住宅

　　13、该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为（）类。

　　A、负债             B、资产            C、成本            D、所有者权益

　　14、该房地产开公司将商品房销售给购房者后，购房者办理的房屋所有权证书中的附图表明了所购房的权属范围，明确了异 毗连房屋的权利界线，注明了套内建筑面积和分摊面积，此附图是（）

　　A、宗地图      B、房产分幅图    C、房产分丘图     D、房产分户图

　　15、若该房地产公司在本项目的开发经营过程中，其经济成本大于销售收入，则该房地产开发公司在本项目中（）

　　A、必然亏损                   B、必然获利

　　C、不盈不亏                D、盈亏根据具体情况确定

　　参考答案：

　　一、单项选择题

　　1.A  2.D  3.D  4.B  5.C  6.B  7.C  8.A  9.B  10.D 11.A  12.A  13.C  14.D   15.C  16.C  17.D  18.A  19.C  20.D  21.B  22.C  23.D  24.D  25.C  26.C  27.D  28.B  29.A  30.C 31.C  32.B  33.A  34.D  35.C  36.B  37.D  38.A  39.A   40.A

　　二、多项选择题

　　1.ABD  2.BC  3.ACD  4.ABCD  5.AC  6.CDE  7.ACD  8.DE  9.CD  10.ACDE  11.CD  12.ABD  13.BDE  14.ABE  15.BDE

　　三、判断题

　　1.√  2.√  3.√  4.X  5.√  6.√  7.X  8.√  9.X  10.X 11.√  12.√   13.X  14.√  15.X 16.X  17.X 18.√  19.X  20.√  21.X，X.X  23.X  24.X   25.X  26.√  27.√  28.√  29.X  30.X  31.√  32.√  33.√  34.√  35.X   36.X  37.X  38.X  39.√  40.X

　　四、综合分析题

　　1.C  2.B  3.ABD  4.C  5.AD  6.B  7.ABC  8.AC  9.D  10.ABC  11.ABD  12.D   13.B  14.D  15.D

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