2015年房地产估价师《案例分析》练习（1）

　　（一）某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2003年建成并投入使用，现对2层进行估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。

　　请问：

　　1、该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价？为什么？

　　2、写出估价技术路线。

　　答：

　　1、该房屋可以使用最高最佳原则进行估价，因为该房地产是在遵循合法原则的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用途（为公寓）来实施的。

　　2、①市场法技术路线：搜集实例；选取可比实例；建立价格可比基础进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正，求出比准价格。

　　②收益法技术路线：搜集有关资料，估算潜在毛收入，估算有效毛收入；估算运营费用；估算净收益；选用适当的报酬率；选用适宜的计算公式求出收益价格。

　　（二）某企业购得一个已停工5年的在建工程，结构封顶，其中1~4层为商业裙楼，5～27层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5~8层住宅部分向银行申请抵押贷款。

　　请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。

　　答：1、题中所给出的已停工5年的在建工程，俗称之为“烂尾楼”，购置者欲向银行申请抵押贷款，首先应明确拟抵押的是2、3、4层的哪一部分，及5~8层住宅的哪一部分，即待估房地产的估价对象应该予以明确，当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建设单位的付款情况以及土地使用权限情况等都必须一一搞清，在此基础上评估的抵押价值，应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额，宜用偏保守的谨慎原则进行估价。

　　2、具体地说，商业裙楼部分可以收益法为主，辅之以市场法与假设开发法，住宅部分可以市场法为主，辅之以成本法。无论采用什么方法都要注意这是在建工程，尚未竣工，更未验收启用，续建过程中的水电、设备购置安装费用，尤其如商业裙楼的装饰、装修费用均不是小数；如果住宅部分是精装修公寓或酒店式公寓，则同样要考虑装饰、装修费用。

　　3、除需考虑以上问题外，对商业裙楼以收益法或市场法、假设开发法评估抵押价值，对住宅部分以市场法、成本法评估抵押价值，在确定评估价值时，需考虑的主要因素有：土地使用权出让金额、土地使用年限、物业位置、环境基本要素、开发经营期、当地类似商场及住宅的售价、租金、运营费用、管理费用、销售费用、利率、销售税费、开发成本、报酬率（资本化率）等。

　　（三）甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。

　　若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理？应该怎样分配？为什么？

　　答：1、甲、乙的分配方案均不合理。

　　2、甲应分得1395万元，乙应分得1367.1万元。

　　3、因为如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2790万元，双方可各分得1395万元；由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万元。

　　二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意的，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）

　　（一）有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为15%：当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。

　　1、该成片荒地开发完成后的总价值为（ 　）亿元。
　　A．5
　　B．8
　　C．9.6
　　D．10.6

　　2、该成片荒地的总价为（ 　）亿元。
　　A．1.627
　　B．2.135
　　C．2.726
　　D．2.938

　　3、假设开发方不可为房地产投资者提供的数据是（ 　）。
　　A．测算拟开发场地的最高价格
　　B．测算拟开发场地的最低价格
　　C．测算开发项目的预期利润
　　D．测算开发中可能出现的最高费用

　　（二）某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/m2（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/m2；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/m2（建筑面积）；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%（折现率为12%）。

　　4、该厂房装饰装修改造后的总价值为（ 　）万元。
　　A．2240
　　B．2000
　　C．1785.71
　　D．1760

　　5、需补交土地使用权出让金等费用为（ 　）万元。
　　A．100
　　B．200
　　C．240
　　D．300

　　6、利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为（ 　）万元。
　　A．1785.71
　　B．1313.25
　　C．1170.39
　　D．933.07

　　7、不属于待开发的土地是（ 　）。
　　A．生地
　　B．毛地
　　C．耕地
　　D．熟地
　

　　（三）6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。

　　8、该房地产估价机构的估价思路不宜采用（ 　）。
　　A．市场法
　　B．成本法
　　C．收益法
　　D．假设开发法

　　9、该宗房地产未来16年的净收益现值之和为。（ 　）万元。
　　A．1044.79
　　B．1000.00
　　C．973.82
　　D．829.94

　　10、该宗房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值为（ 　）万元。
　　A．106.08
　　B．214.85
　　C．829.94
　　D．1044.79

　　答案：（一）1、C　2、A　3、B　（二）4、C　5、B　6、D　7、C　（三）8、B　9、D　10、B

　　三、指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）

　　在一成片开发小区内，某副食商场被拆除，拆除时的状况为：建筑面积420m2，砖混结构，用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平，该商场与开发商议定，小区建成后在偿还商场原建筑面积的基础上再增加建筑面积280m2给该商场，与原建筑面积相等部分结算结构差价，新增加的建筑面积部分按建造成本计算，地价按小区全部建筑面积平均分摊，建造费用不计利息。以上价款由商场支付，产权归商场所有。两年后小区建成，其建筑密度为60%，建筑容积率为2.5，开发商按合同规定交付建筑面积700m2钢混结构的商业用房给商场并要求结算。另据调查，该市同类砖混结构房屋的建造成本为每平方米建筑面积920元，与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1：1.4，该小区地价为每平方米土地面积1800元。该商场财务人员按下列方法计算应付款项：

　　1、结构差价

　　920×（1+1.4）×700=1545600（元）=154.56（万元）

　　2、新增建筑面积成本

　　920×1.4×700=901600（元）=90.16（万元）

　　3、补交地价款

　　（1800/60%）*700=2100000（元）=210（元）

　　答：

　　1、关于结构差价计算有误，因为结构差价的比率1：1.4，且建筑面积不能按700m2计算，应按420m2计算，所以结构差价计算应为：

　　920×（1.4-1）×420=154560（元）=15.456（万元）

　　2、新增建筑面积成本计算有误，因为新增建筑面积为280m2，而不是700m2，所以新增建筑面积的成本计算应为：

　　920×1.4×280=360640（元）=36.064（万元）

　　3、补交地价款计算有误，因为不能用建筑密度60%，而应用建筑容积率2.5，所以补交地价款计算应为：

　　（1800/2.5）*700=504000（元）=50.4（万元）

　　4、三项合计，计算应付款项为：

　　15.456+36.064+50.4=101.92（万元）。

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