房地产行业

房地产估价师考试《案例分析》备考习题（1）

　　案例一：某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

　　（问题1）采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（　）。
　　A．按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算
　　B．按建筑物耐用年限计算
　　C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
　　D．按建筑物已使用年限计算

　　（问题2）采用收益法估价时，下述观点不正确的是（　）。
　　A．收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算
　　B．估价时点应设定为2004年3月1日
　　C．净收益中应扣除建筑物折旧额
　　D．应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

　　（问题3）估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%．估价机构向委托人提交的估价结果应该是（　）万元。
　　A．2800
　　B．2940
　　C．4000
　　D．4200

　　（问题4）假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是（　）。
　　A．原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权
　　B．原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
　　C．业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
　　D．该500万元可再次抵押

　　（答案1）A、（答案2）C、（答案3）C、（答案4）D

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发布：2007-07-08 10:50 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]