2015年房地产估价师《房地产估价理论与方法》试题（13）

　　1、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于（　 ）万元。
　　A．536
　　B．549
　　C．557
　　D．816

　　2、房地产估价中，估价方法的选择是由（　 ）综合决定的。
　　A．估价对象的房地产类型
　　B．估价方法适用的对象和条件
　　C．估价人员的技术水平
　　D．委托人的特殊要求
　　E．所收集到的资料的数量和质量

　　3、收益递增递减原理可以帮助我们确定（　 ）。
　　A．最佳用途
　　B．最佳用途和最佳规模
　　C．最佳集约度和最佳规模
　　D．最佳集约度

　　4、房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。它是（　 ）的综合体。
　　A．实物
　　B．权益
　　C．价值

　　5、某工业用地出让年限为50年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为800元／m2(基准地价内涵为五通一平无限年期的地价)，土地报酬率为8％。那么该宗工业用地的价格为（　 ）元／m2。
　　A．782.94
　　B．817.06
　　C．792.85
　　D．768.06

　　6、评估某宗房开发用地2005年l0月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12％，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（　 ）万元。
　　A．2526
　　B．2241
　　C．2135
　　D．2985

　　7、某市于2005年对市中心一平房区进行改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元／m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元／m2，房地产市场交易价格为6000元／m2，重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元／m2，则最合理的拆迁补偿价格应以（　 ）元／m2为基础进行修正。
　　A．4000
　　B．5000
　　C．6000
　　D．9000

　　8、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为（　 ）元。
　　A．62500
　　B．62000
　　C．61000
　　D．61500

　　9、影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素，主要有（　 ）。
　　A．房地产制度、房地产价格政策、特殊政策
　　B．行政隶属变更、城市发展战略
　　C．城市规划、土地利用规划
　　D．税收政策、交通管制

　　10、以某个固定时期作为基期的价格指数，我们常称为（　 ）。
　　A．定基价格指数
　　B．固定价格指数
　　C．长期价格指数
　　D．涨落比价格指数

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