房地产估价师《经营与管理》真题精选（九）

　　【2007年真题】
　　银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6％的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0．7％的还款方式，并在最后l个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（ 　）元。
　　A．137.5
　　B．410.2
　　C．432.2
　　D．452.2
　　【答案】B
　　【解析】

　　【2006年真题】
　　某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年，最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式，问：
　　（1）该家庭能够买住房的最高总价是多少？
　　若第5年末银行贷款利率上调9%，为保持原月偿还额不变，则：
　　（2）该家提需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元？
　　（3）如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年？（8分）

　　【2006年真题】
　　下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（ 　）。
　　A．与财务报表中的成本完全不一样
　　B．应根据实际发生费用记录来确定
　　C．与财务报表中的成本一样
　　D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算
　　【答案】 D
　　【解析】A是不完全一样，而非完全不一样

　　【2006年真题】
　　房地产开发企业的经营成本主要包括（ 　）。
　　A．土地转让成本
　　B．经营管理费用
　　C．配套设施销售成本
　　D．商品房销售成本
　　E．房地产出租经营成本
　　【答案】 ACDE
　　【解析】管理费用属于期间费用

　　【2007年真题】
　　房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（ 　）。
　　A．利润总额
　　B．投资利润
　　C．税后利润
　　D．可分配利润
　　【答案】A

　　【2007年真题】
　　下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（ 　）。
　　A．净现值
　　B．投资利润率
　　C．现金回报率
　　D．静态投资回收期
　　E．内部收益率
　　【答案】BCD

　　【2006年真题】
　　10．下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有（ 　）。
　　A．投资回收期
　　B．借款偿还期
　　C．利息备付率
　　D．财务净现值
　　E．现金报酬率
　　【答案】ADE

　　【典型例题】
　　某建设项目，当i1=20%时，净现值为78.70万元，当i2=30%时，净现值为-60.54万元，则该项目的内部收益率为（ 　）
　　A．25.65%
　　B．24.42%
　　C．22.46%
　　D．18.65%
　　【答案】A
　　【解析】
　　=20%+（30%-20%） ×78.70/（78.70+60.54）
　　=25.65%

　　【2006年真题】
　　某房地产开发项目采用20%的折现率计算出韵项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率（ 　）。
　　A．小于20%
　　B．满足目标收益率要求
　　C．大于20%
　　D．不满足目标收益率要求
　　【答案】 C
　　【解析】内部收益率函数是减函数

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