2015年房地产估价师《经营与管理》真题精选（二）

　　【2005年真题】
　　房地产投资的缺点是（ 　）
　　A．相对较高的收益水平
　　B．易于获得金融机构的支持
　　C．抵销通货膨胀的影响
　　D．投资回收期较长
　　【答案】D
　　【解析】其它三者为优点

　　【2005年真题】
　　甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50% ，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50% ，甲 ．乙两个物业投资风险比较的结果是（ 　）
　　A．甲物业投资风险大
　　B．乙物业投资风险大
　　C．甲、乙两个物业投资风险相同
　　D．无法判断
　　【答案】C
　　【解析】比较收益的期望值
　　甲收益的期望值＝1100×50%+900×50%=1000
　　乙收益的期望值＝1200×50％＋800×50％＝1000

　　【2007年真题】
　　系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。 （ 　）
　　【答案】×
　　【解析】参见定义

　　【2007年真题】
　　下列风险中属于系统风险的是（ 　）。
　　A．比较风险
　　B．市场供求风险
　　C．未来运营费用风险
　　D．持有期风险
　　【答案】B

　　【2006年真题】
　　提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（ 　）
　　A．导致房地产实际价值下降
　　B．导致房地产实际价值上升
　　C．加大投资者债务负担
　　D．抑制房地产市场需求
　　E．增加房地产市场需求
　　【答案】ACD

　　【2005年真题】
　　房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。
　　【答案】×
　　【解析】不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短，物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择，物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短

　　【2006年真题】
　　假设银行一年期存款利率为2．28%，贷款利率为5．85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0．6，则房地产投资的预期收益率为（ 　）
　　A．4．42%
　　B．8．11%
　　C．8．13%
　　D．9．54%
　　【答案】B
　　【解析】无风险收益率在我国我一年期存款利率
　　资产的预期收益率＝无风险资产收益率+市场风险系数（市场的整体平均收益率-无风险资产收益率）
　　＝2．28%+0．6（12%-2．28%）＝8．11%

　　【2005年真题】
　　假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是（ 　）
　　A．0.25
　　B．0.50
　　C．1.50
　　D．2.00
　　【答案】B
　　【解析】资产的预期收益率＝无风险资产收益率+市场风险系数（市场的整体平均收益率-无风险资产收益率）

　　【典型例题】
　　如果整个投资市场的平均收益率为20％，国家债券的收益率为10％，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0．4，则房地产投资评估模型中所用的折现率为（ 　）。
　　A．8%
　　B．4%
　　C．14%
　　D．12%
　　【答案】
　　【解析】
　　方法一：公式作法
　　折现率＝无风险投资收益率＋市场风险系数（市场的平均收益率－无风险投资收益率）＝10％＋0．4（20％－10％）＝14％
　　方法二：带有技术含量的排除法
　　该折现率一定大于无风险投资收益率，即大于10%，AB可立即排除

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