2015年房地产估价师考试《案例分析》习题（4）

　　（一）某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28曰止。在2004年3月1曰，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请2年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。
　　1．采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（ 　）。
　　A．按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算
　　B．按建筑物耐用年限计算
　　C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
　　D．按建筑物已使用年限计算
　　答案：A

　　2．采用收益法估价时，下述观点不正确的是（ 　）。
　　A．收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算
　　B．估价时点应设定为2004年3月1曰
　　C．净收益中应扣除建筑物折旧额
　　D．应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
　　答案：C

　　3．估价机构评估出该商业楼在2004年3月1目的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5％，且预测此上涨趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70％。估价机构向委托人提交的估价结果应该是（ 　）万元。
　　A．2800
　　B．2940
　　C．4000
　　D．4200
　　答案：C
　　提示：评估 价格为当前正常市场价格。

　　4．假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是（ 　）
　　A．原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权
　　B．原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权 人以外的债权提供担保
　　C．业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍 卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
　　D．该500万元可再次抵押
　　答案：D

　　（二）某临街商铺业主为该商铺投保，保险公司于2001年3月1日委托房地产估价机构对该商铺进行估价，评估价值为200万元。2002年8月1日，该商铺发生火灾，为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。估价机构的估价报告认为该商铺在2002年8月1日尚未遭受火灾时的公开市场价值是750万元，建筑物价值是190万元；2002年8月1日遭受火灾后建筑物价值为50万元。
　　5．火灾给该商铺房屋造成的直接损失为（ 　）万元。
　　A．140
　　B．150
　　C．190
　　D．700
　　答案：A
　　提示：190-50＝140万元

　　6．下列表述中不正确的是（ 　）。
　　A．2002年8月1日的评估价值750万元包含地价
　　B．2001年3月1日的评估价值200万元包含地价
　　C．2002年8月1日的评估价值l90万元不包含地价
　　D．2001年3月1日至2002年8月1日未遭受火灾期间该商铺建筑物价值减损了l0万元
　　答案：B
　　提示：保险公司评估的价值为保险价值，不包括地价。

　　7．下列表述中正确的是（ 　）。
　　A．750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日末遭受火灾时转让的参考价
　　B．750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的 参考价
　　C．200万元的评估价值可以作为该商铺在2001年3月1日为抵押贷款评估的公开市场 价值
　　D．190万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税 的参考价
　　提示：房产税以房屋原值或租金为基础。

　　（三）需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m，临衔深度50m，面积4000㎡的矩形土地；2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度40m，临街深度40m，面积l600㎡，形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元/㎡，2号地块的单价为8000元／㎡，两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评估单价为11000元，㎡．
　　8．下列关于增值收益的表述中正确的是（ 　）。
　　A．以3号地块的总价扣除l号地块的总价后即是2号地块的增值
　　B．以3号地块的总价分别扣除l号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率
　　C．以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配
　　D．1号地块比2号地块对增值额的贡献小
　　答案：C

　　9．在甲、乙两单位之间分配增值收益，不可采用的方法是（ 　）。
　　A．以合并前地块各自的单价确定增值分配比例
　　B．以合并前地块各自的面积确定增值分配比例
　　C．以合并前地块各自的总价确定增值分配比例
　　D．以合并前后地块各自价格的变动确定增值分配比例
　　答案：D

　　10．假定甲单位购买乙单位的2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼，合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为（ 　）万元。
　　A．1616
　　B．2560
　　C．1882
　　D．1920
　　答案：B

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