房地产估价师执业资格考试《案例分析》习题（12）

　　（一）甲房地产开发商通过出让方式获得一住宅项目的土地使用权开发建设该住宅小区，项目于2008年2月10日竣工。该项目于2008年1月10日裁定甲开发商拖欠工程承包人建筑材料款1500万元，因开发商违约造成承包人的损失500万元。除此之外，该项目没有其他或新增法定优先受偿款。
　　1．甲开发商若在2008年1月10日以该项目抵押申请贷款。下列表述中不正确的是（C）。
　　A．该项目只有取得预售许可证后才能进行抵押贷款
　　B．该项目只有取得销售许可证后才能进行抵押贷款
　　C．该项目属于期房抵押贷款
　　D．该项目属于现房抵押贷款
　　答案：C

　　2．甲开发商若在2008年1月10日以该项目抵押申请贷款，则估价对象的抵押价值为（B）。
　　A．该项目在2008年1月10日未设立法定优先受偿权利下的市场价值
　　B．该项目在2008年1月10日未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去甲开发商拖欠工程承包人建筑材料款1500万元的余额
　　C．该项目在2008年1月10日未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去甲开发商违约造成承包人的损失500万元的余额
　　D．该项目在2008年1月10日未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去甲开发商拖欠工程承包人建筑材料款1500万元和甲开发商违约造成承包人的损失500万元的余额
　　答案：B

　　3． 甲开发商若在2008年8月10日以该项目抵押申请贷款，则估价对象的抵押价值为（A）。
　　A．该项目在2008年8月10日的市场价值
　　B．该项目在2008年8月10日未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去甲开发商拖欠工程承包人建筑材料款1500万元的余额
　　C．该项目在2008年8月10日未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去甲开发商违约造成承包人的损失500万元的余额
　　D．该项目在2008年8月10日未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去甲开发商拖欠工程承包人建筑材料款1500万元和甲开发商违约造成承包人的损失500万元的余额
　　答案：A

　　4．若甲开发商若在2008年9月10日以该项目抵押申请贷款，经评估的抵押价值为9000万元，银行按50%发放了2000万元的贷款，则该项目再次抵押的价值为（B）。
　　A．9000万元-2000万元=7000万元
　　B．9000万元-2000万元/50%=5000万元
　　C．9000万元-2000万元-1500万元=5500万元
　　D． 9000万元-2000万元/50%-1500万元-500万元=3000万元
　　答案：B

　　5．若该项目目前已全部取得销售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款。则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（D）。
　　A．土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋销售合同记载的建筑面积
　　B．建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋销售合同记载的建筑面积
　　C．施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋销售合同记载的建筑面积
　　D．商品房销售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋销售合同记载的建筑面积
　　答案：D

　　6．若要评估该项目在2007年10月1日竣工销售时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是（B）。
　　A．估价对象状况及房地产市场情况均为2007年10月1日的状态。
　　B．估价对象状况及房地产市场情况均为2008年2月10日的状态。
　　C．估价对象状况为2008年2月10日的状态，房地产市场情况为2007年10月1日的状态。
　　D．估价对象状况为2007年10月1日的状态，房地产市场情况为2008年2月10日的状态。
　　答案：B

　　（二）某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
　　7．应根据何种用途对该两幢房屋进行估价（A）。
　　A．根据房屋所有权证上记载的用途进行估价
　　B．根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价
　　C．根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价
　　D．根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价
　　答案：A

　　8．将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应采取的途径是（D）。
　　A．自行改变
　　B．经上级主管部门批准改变
　　C．经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续
　　D．经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续
　　答案：D

　　9．该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为（B）。
　　A．该两幢建筑物的抵押评估价格之和
　　B．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
　　C．该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
　　D．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
　　答案：B

　　10．该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为（C）。
　　A．该两幢房屋的正常市场价值
　　B．该两幢建筑物的重新建造成本
　　C．该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值
　　D．该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值
　　答案：C

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