2015年房地产估价师考试《案例分析》习题2

　　（一）若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估价机构接受委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。
　　1．要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估价方法选用的表述中，不正确的有（ 　）。
　　A．同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估
　　B．选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合
　　C．若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由
　　D．估价方法的选用必须征得委托人的同意
　　【答案】D

　　2．估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其（ 　），进而确定需要采用的估价方法。
　　A．估价原则
　　B．价格内涵
　　C．产权
　　D．用途
　　【答案】B

　　（二）王先生有一栋私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此，王先生找到与其相熟的房地产估价师李某，欲请其评估。
　　3．在接洽过程中，李某可以承诺（ 　）。
　　A．现场查勘后立即口头告知评估价格，之后再按约定提交正式估价报告
　　B．评估收费给予优惠，低于其他估价机构的收费水平
　　C．在王某与李某所在房地产估价机构签订估价委托合同后，经机构同意和指派，由自己亲自估价
　　D．由自己亲自承接该估价业务，以个人名义出具估价报告
　　【答案】C

　　4．对该房地产评估的抵押价值应是该房地产（ 　）。
　　A．在抵押期终了时的价值
　　B．设定抵押权时的价值
　　C．现时的市场价值
　　D．未来拍卖、变现时的价值
　　【答案】C

　　（三）某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。
　　5．若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按（ 　）评估。
　　A．商业用途
　　B．工业用途
　　C．估价师确定的用途
　　D．商业与工业混合用途
　　【答案】B

　　6．若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按（ 　）评估。
　　A．商业用途
　　B．工业用途
　　C．估价师确定的用途
　　D．委托方确定的用途
　　【答案】B

　　7．若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，但尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为（ 　）。
　　A．工业用途
　　B．商业用途
　　C．工业用途，且不考虑补地价因素的影响
　　D．商业用途，并考虑补地价因素的影响
　　【答案】D

　　8．若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是（ 　）。
　　A．本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响
　　B．本次评估已考虑补地价因素对估价结果的影响并予以扣减
　　C．若估价对象变更用途未获批准，则估价结果不能成立，需另行评估
　　D．托估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整
　　【答案】D

　　（四）有一个大型购物中心，总建筑面积100000㎡．现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划，该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心；当地有关部门发布的当年房地产资本化率见表4－1．
　　表 4－1 当地当年房地产资本化率表
　　房地产类型 低风险 高风险
　　住宅 3%～4% 5%～6%
　　商业 5%～6% 7%～8%
　　工业 4%～5% 6%～7%

　　9．如果采用收益法评估该购物中心，资本化率的合理取值范围应是（ 　）。
　　A．4％～5％
　　B．5％～6％
　　C．6％～7％
　　D．7％～8％
　　【答案】D

　　10．根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需要，
　　根据你的经验，判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是（ 　）。
　　A．前若干年内等额或等比增长，剩余经营期内维持在一定水平
　　B．在全部经营期内持续增长
　　c．在全部经营期内保持不变
　　D．前若干年内递增，之后递减，最终将稳定在一定水平
　　【答案】D

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