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房地产估价师考试《开发经营与管理》模拟题13

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  1.某投资者以1600万元购入一层商业店铺用于出租,购楼款分期支付,第一、第二和第三年分别支付30%、40%和30%.店铺第二年便可出租,预计当年毛租金收入180万元,经营费用50万元,随着商业店铺周围环境的改善和经营水平的提高,毛租金收入年均提高15%,经营费用年均下降3%.店铺持有20年,期末转售收入300万元,试确定该项目的财务内部收益率(假定投资发生在年初,租金收入、经营费用发生在年末)。

  2.某房地产公司准备铺设热力管道,现正在研究能够满足相同使用功能的管矧为20cm和30cm管道哪种有利的问题:两种管道的工程费用分别为1800万元,2400万元;运行费用第一年分别为350万元和220万元,之后每年都以0.05%的比例递增;假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年,到期后的净残值都是初期投资的10%,折现率为0%.假定工程费用发生在年初,运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系,并选用适宜的方法比较两方案的优劣。

  1.【正确答案】 首先明确本题求内部收益率,主要是假设一个收益率,求该项目的净现值,若净现值大于零,则再假设一个较大的收益率,在该收益率下项目的净现值小于零,最后用内插法求出内部收益率。

  第一步,设内部收益率为19%时,

  净现值=-1600×30%-1600×40%÷(1+19%)-1600×30%÷(1+19%)2+180×{1-[(1+15%)÷(1+19%)]18}÷(19%-15%)÷(1+19%)2-50×{1-[(1-3%)÷(1+19%)]18}÷(19%+3%)÷(1+19%)2=-45.70万元

  第二步,设内部收益率为18%时,

  净现值=-1600×30%-1600×40%÷(1+18%)-1600×30%÷(1+18%)2+180×{1-[(1+15%)÷(1+18%)]18}÷(18%-15%)÷(1+18%)2-50×{1-[(1-3%)÷(1+18%)]18}÷(18%+3%)÷(1+18%)2=808.05万元

  第三步,内插法

  内部收益率=18%+808.05÷(808.05+45.7)×1%=18.95%

  2.【正确答案】 首先明确这两种方案之间的关系为互斥关系,进一步确定两种不同经营期限方案的比较,是通过等额年费用法来确定方案的优劣

  第一步:求出两方案的现值

  现值=期初的工程费+运行费用折现到期初的现值+到期后净残值折现到期初的现值

  第一种方案的现值=1800+350×{1-[(1+0.05%)÷(1+10%)]8}÷(10%-0.05%)=2070.54万元

  第二种方案的现值=2400+220×{1-[(1+0.05%)÷(1+10%)]10}÷(10%-0.05%)=2627.53万元

  第二步:求出两种方案的年值

  第一种方案的费用年值=2070.54×10%×(1+10%)8÷[(1+10%)8-1]=388.68万元

  第二种方案的费用年值=2627.53×10%×(1+10%)10÷[(1+10%)10-1]=428.0万元

  因为388.68万元小于428.0万元,所以第一种方案优。

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发布:2007-07-08 11:02    编辑:泛普软件 · xiaona    [打印此页]    [关闭]
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