2015年房地产估价师《房地产估价相关知识》经典习题8

　　11．甲公司1993年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/㎡.甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/㎡.拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元/㎡，其余14无人承接，退还给甲公司。当1996年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以5200元/㎡售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖低价竟然只比楼面地价高300元/㎡，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些？

　　三．问答[共0题，每题2分，总计0分]

　　12．甲．乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资刚好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000㎡，售价3000元/㎡，销售费用为售价的7%.销售过程中，乙拿出一套建筑面积为100㎡的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1380.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙认为该套房屋的实际成本为25万元，故只应从自己应得的收入中扣除12.5万元，自己应得1368.05万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理？应该如何分配？为什么？

　　四．问答[共0题，每题2分，总计0分]

　　13．某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500㎡，总建筑面积为4500㎡，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/㎡.甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/㎡，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？

　　五．指错[共0题，每题40分，总计0分]

　　14．××商务楼估价报告报告封面及目录（略）

　　致委托方函（略）

　　估价师声明（略）

　　估价的假设和限制条件（略）

　　估价结果报告

　　一．委托方××××商贸有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号。

　　二．估价方××××房地产估价有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。

　　三．估价对象××商贸楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。

　　××××商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得ⅹⅹ商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商业。××商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611㎡，总用地面积2560㎡.自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。

　　估价对象其他内容描述（略）

　　四．估价目的评估××商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。

　　五．估价时间2003年4月1日六．价值定义本次估价采用公开市场价值标准。

　　七．估价依据（略）

　　八．估价方法根据估价对象特点．估价目的．房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。

　　九．估价结果估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元（大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整），单价为人民币2544元/㎡（大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整）。

　　十．估价人员（略）

　　十一．估价作业期2003年3月10日～3月20日。

　　十二．估价报告应用的有效期（略）

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