2015年房地产估价师考试《开发经营与管理》练习题（9）

　　21、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（ 　）。
　　A．12%
　　B．32%
　　C．24%
　　D．30%
　　答案：b

　　22、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（ 　）。
　　A．投资利润率
　　B．资本金利润率
　　C．财务内部收益率
　　D．成本利润率
　　答案：c

　　23、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（ 　）。
　　A．12%
　　B．19．27%
　　C．17．18%
　　D．27．10%
　　答案：d

　　24、临界点分析和保本点分析的主要差异在于（ 　）。
　　A．变动成本的设置
　　B．平衡点的设置
　　C．固定成本的设置
　　D．产销量的不同
　　答案：b

　　25、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（ 　）的极限值。
　　A．利润为零
　　B．最高运营费用比率
　　C．最大费用
　　D．允许的最低经济效益指标
　　答案：d

　　26、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（ 　）。
　　A．获利能力分析
　　B．盈亏平衡分析
　　C．市场状况分析
　　D．定性风险分析
　　答案：b
　　解析：盈亏平衡分析中的临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素临界值组合显示房地产项目的风险程度。

　　27、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（ 　）。
　　A．单元估算法
　　B．单位指标估算法
　　C．概算指标法
　　D．工程量近似匡算法
　　答案：b

　　28、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（ 　）元。
　　A．10000
　　B．11000
　　C．7800
　　D．9200
　　答案：b
　　解析：银行一般规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，房产支出与收入比＝（本次贷款的月还款额＋月物业管理费）/月均收入，则该家庭最低月均收入应不低于（5000＋500）÷50%＝11000（元）。

　　29、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是（ 　）。
　　A．项目风险越大，风险等级系数值越大
　　B．贷款期限越长，期限系数值越小
　　C．企业信用等级越高，信用等级系数数值越低
　　D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低
　　答案：b

　　30、物业公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（ 　）。
　　A．零售商的财务能力
　　B．零售商的声誉
　　C．零售商组合与位置分配
　　D．零售商经营内容
　　答案：b

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