2015年房地产估价师考试《开发经营与管理》练习题（8）

　　11、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为（ 　）。
　　A．成本加成定价法
　　B．价值定价法
　　C．目标定价法
　　D．认知价值定价法
　　答案：b

　　12、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（ 　）模式。
　　A．选择专业化
　　B．产品专业化
　　C．大量定制
　　D．单一市场集中化
　　答案：d

　　13、下列行业中，（ 　）中的企业有许多实施差别化的机会，但每个机会规模都很小。
　　A．批量行业
　　B．僵滞行业
　　C．分块行业
　　D．专业化行业
　　答案：c

　　14、某家庭预计今后20年内月收入为8000元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是（ 　）万元。
　　A．28.62
　　B．35.57
　　C．41.56
　　D．48.24
　　答案：b

　　15、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期（ 　）。
　　A．小于5年
　　B．在4～5年之间
　　C．在5～6年之间
　　D．在3～4年之间
　　答案：b
　　动态投资回收期＝［累计净现金流量现值开始出现正值的期数－1］＋［上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值］＝（5－1）＋4．91/18．63＝4．26（年）。

　　16、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（ 　）元。
　　A．544.10
　　B．709.99
　　C．6300.00
　　D．709.38
　　答案：b

　　17、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（ 　）。
　　A．6.25%
　　B．10%
　　C．16.67%
　　D．16%
　　答案：b
　　解析：（15－7－3）÷（80－30）＝10%.税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。

　　18、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为（ 　）万元。
　　A．55.0
　　B．38.5
　　C．105.0
　　D．23.6
　　答案：b
　　解析：700×5%×（1＋7%＋3%）＝38.5（万元）。城市维护建设税和教育费附加是以营业税为基数的。

　　19、若某房地产投资项目的表面收益率为20%，年租金增长率为9%，通货膨胀率为8%，则该项房地产投资的实际收益率为（ 　）。
　　A．9.26%
　　B．10.09%
　　C．11.11%
　　D．12%
　　答案：c

　　20、某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（ 　）。
　　A．3.41万元
　　B．4.05万元
　　C．4.59万元
　　D．12.59万元
　　答案：a

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