2015年房地产估价师《经营与管理》模拟试题(18)
一、计算题
1. 某酒店投资采用银行贷款,年利率为12%,估计一年建成,交付使用后,当年可获得净收益50万元,以后逐年增加15%,要求10年净收益回收贷款的本利和,问该酒店建造时总投资应控制在多少万元?(设投资发生在年初,收益发生在年末)
答案:
该酒店第一年末的净收益现值为:
P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}
=50/(12%-15%){1-[(1+15%)/(1+12%)]10}=504.27万元
该酒店总投资=50427/(1+12%)=450.24万元
二、案例题
某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权,已知建筑容积率为1.6,规划建设用地面积为40000平米,建造成本为1400元/平米,专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本建造成本及专业人员费用之和的5%,贷款利率为12%,开发建设周期为3年,(其中准备期6个月,建设期为24个月,销售期为6个月,)土地成本在项目开始时一次投入,建造成本专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入,如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平米,出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%,问开发商成本利润率是多少?
答案:
(1) 项目总开发价值:
项目总建筑面积:40000×1.6=64000平米
总销售收入:4700×46000=30080万元
销售税费:30080×6.5%=1955.2万元
项目总开发价值:30080-1955.2=28124.8万元
(2) 项目总开发成本:
土地成本:1000×64000=6400万元
建造成本:1400×64000=8960万元
专业人员费用:8960×8%=716.8万元
管理费用:(6400+8960+716.8)×5%=803.84万元
财务费用:
a土地成本利息:6400×[(1+12%)3-1]=2591.54万元
b建造成本专业人员费用管理费用利息:
(8960+716.8+803.84)×[(1+12%)(2/2+0.5)-1]=1942.03万元
c财务费用总计:2591.54+1942.03=4533.57万元
销售费用:30080×2.5%=752万元
总开发成本:6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21万元
(3)开发商成本利润率:
开发商利润:28124.8-22166.21=5958.59万元
开发商成本利润率:5958.59/22166.21×100%=26.88%
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