2015年房地产估价师《经营与管理》练习题（八）

　　1、用公式A＝Pi（1＋i）n/[（1＋i）n－1]＝Pi＋Pi/[（1+i）n－1]来分析投资回收与投资回报，Pi就是投资者投入资本金后所获得的投资回收，Pi/［（1＋i）n－1］就是投资者的投资回报。（　）

　　标准答案：错误
　　解析：Pi是投资者投入资本金后所获得的投资回报，Pi/［（1＋i）n－1］是投资者的投资回收。

　　2、财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，项目计算期内各年的净现金流量之和。（　）

　　标准答案：错误
　　解析：财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。

　　3、财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。（　）

　　标准答案：正确

　　4、研究表明：对于常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化）FIRR有唯一实数解；对于非常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化），解出的方程可能有多个实数解，即FIRR可以有多个值。（　）

　　标准答案：错误
　　解析：对于非常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化），由于FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，须根据FIRR的经济含义对计算出的实数解进行检验，以确定是否能用FIRR评价该项目。

　　5、成本利润率是整个开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，才等于年成本利润率。（　）

　　标准答案：错误
　　解析：成本利润率是整个开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率。

　　6、资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率。（　）

　　标准答案：错误
　　解析：资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率。

　　7、投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。（　）

　　标准答案：正确

　　8、对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于固定资产投资的性质。（　）

　　标准答案：错误

　　9、开发建设投资是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发产品成本。（　）

　　标准答案：错误
　　解析：开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用。而开发产品成本是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。

　　10、城镇土地使用税和房产税在企业所得税后列支。（　）

　　标准答案：错误
　　解析：城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。

　　11、对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果只可在处置（转让）物业时实现。（　）

　　标准答案：错误
　　解析：对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果则既可在处置（转让）物业实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。

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