2008年房地产估价师考试《经营与管理》练习题十二

　　1、投资机会选择和决策分析，是整个开发过程中最重要的一个环节，类似我们通常所说的( )。
　　A、前期工作
　　B、初期工作
　　C、前提工作
　　D、项目可行性研究

　　2、对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。( )
　　A、对
　　B、错

　　3、按照合同所包括的工程范围以及承包关系的不同，合同形式分为( )。
　　A、总包合同
　　B、分包合同
　　C、成本加酬金合同
　　D、独立承包合同

　　4、在房地产开发过程中，开发商只能委托由资质的监理机构负责工程项目管理。( )
　　A、对
　　B、错

　　5、从投资的角度来说，城市国有土地或规划中可以转化为( )使投资者关注的重点。
　　A、建设用地
　　B、城镇基础设施用地
　　C、可以进行开发利用的土地
　　D、城市国有土地的农村集体土地

　　6、招标文件通常包括( )等。
　　A、合同文件
　　B、投标须知
　　C、招标方式
　　D、工程标底

　　7、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有( )。
　　A、自我消费
　　B、房地产保值
　　C、房地产增值
　　D、开发利润
　　E、出租收益

　　8、( )是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。
　　A、空置量
　　B、空置率
　　C、空置水平
　　D、空置面积

　　9、某开发项目规划建设用地面积为3000m2，总容积率为5.5，已知项目开发周期为1.5年，购买土地使用权后即开始建设，工期为1年，租售期0.5年；地价为1000万元，购买土地使用权手续费为地价的1.5％，项目开发成本为2000元／m2，开发商市场推广费为开发成本的3.5％。贷款利率为10％，销售代理费为销售收入的2.5％，销售税费为销售收入的5.48％，项目的平均售价为5000元／m2，项目可销售面积的比例为90％，问开发商的成本利润率是多少?

　　10、对于物业管理企业的选择有一系列的标准可供遵循，标准通常包括( )。
　　A、能否令业主满意
　　B、专业服务水平
　　C、向业主提供信息的能力
　　D、管理计划

　　答案
　　1、D　　2、A　　3、ABD　　4、B　　5、D　　6、ABC　　7、CDE　　8、B
　　9、提示：
　　　　A．项目总开发价值：泛普软件-工程项目管理系统
　　　　a．总建筑面积=3000×5.5=16500m2
　　　　b．总销售收入=16500×90％×5000=7515万元
　　　　C．销售税金=7515×5.48％=411.82万元
　　　　d．项目总开发价值=7515-411.82=7103.18万元
　　　　B．项目总开发成本：
　　　　a．土地费用=1000+1000×1.5％=1015万元
　　　　b．开发成本=165002000=3300万元
　　　　C．财务费用=1015×[(1+10％)1.5-1]+3300×[(1+10％)-1]=486万元
　　　　d．市场推广及销售代理费用=3300×3.5％+7515×2.5％=304.38万元
　　　　e．项目总开发成本=1015+3300+486+304.38=5105.38万元
　　　　c．开发商成本利润率=(7103.18-5105.38)/5105.38×100％=39.13％
　　注：主观题答案仅供参考

　　10、ABCD

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