房地产估价理论与方法模拟试题

　　一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符题意，请在答题卡上涂其相应的编号。）

　　1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%.对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/m2.

　　A、3214B、3347C、3367D、3458

　　答案：B

　　解析：3000*（1+1%）11=3347元/m2.

　　2、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（）。

　　A、该建筑物的价值低于拆迁费用B、该估价结果肯定有误

　　C、甲土地的价值高于乙土地的价值D、不可能出现这种情况

　　答案：A

　　解析：在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下，一般情况下两块地的价值应当是一样的，对于一块地是空地，另一块地上有建筑物的情况来说，如果地上建筑物的价值低于它的拆迁费用，那么建筑物的价值会成为负数，从而会降低该土地的价值。

　　3、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2.

　　A、100B、300C、600D、900

　　答案：D

　　解析：根据容积率=总建筑面积/土地总面积，可以求出土地总面积，然后土地总价除以土地总面积便可得到土地单价。

　　4、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（）年。

　　A、35B、45C、48D、50

　　答案：A

　　解析：经济寿命应从大楼建成后开始计算，由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结束，所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命35年。

　　5、已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（）万元。

　　A、109B、117C、124D、130

　　答案：B

　　解析：100+100*（9%+8%）=117万元。

　　6、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）。

　　A、物质折旧B、功能折旧C、经济折旧D、会计折旧

　　答案：C

　　解析：该酿酒厂在建筑物本身以外降低了住宅小区房地产价值，应当属于经济折旧。

　　7、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2.现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（）元/m2.

　　A、552B、3519C、4293D、4845

　　答案：C

　　解析：改用途前的土地单价=690*0.8=552元/m2，改用途后的土地单价=950*5.1=4845元/m2

　　应补地价（单价）为改用途后的土地单价减去改用途前的土地单价，即4845-552=4293元/m2.

　　8、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（）。

　　A、800万元B、1000万元C、1800万元D、800-1000万元

　　答案：D

　　解析：根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。

　　9、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。

　　A、0.060B、0.940C、1.060D、1.064

　　答案：D

　　解析：交易情况修正系数=100/（100-6%）=1.064.

　　10、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（）万元。

　　A、180.0B、300.0C、309.0D、313.2

　　答案：C

　　解析：开发利润率=投资利润率*（土地取得成本+开发成本+管理费用）

　　11、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2.

　　A、2290.91B、2326.41C、2344.16D、2308.66

　　答案：B

　　解析：120000+80000/（1+10%）0.5+40000/（1+10%）=2326.41元/m2.

　　12、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。

　　A、售价B、租金C、潜在毛收入D、净收益

　　答案：A

　　解析：见教材。

　　13、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（）。

　　A、重置成本+土地使用权价值

　　B、重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失

　　C、有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失

　　D、建筑安装工程费+建造期间的经济损失

　　答案：C

　　解析：见教材。

　　14、在成本法求取折旧中，采用（）更符合实际情况

　　A、有效经过年数

　　B、实际经过年数

　　C、剩余经过年数

　　D、自然经过年数

　　答案：A

　　解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。

　　15、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2.

　　A、50B、250C、300D、350

　　答案：B

　　解析：300-50=250元/m2.

　　16、收益法适用的条件是房地产的（）。

　　A、收益能够量化B、风险能够量化

　　C、收益或风险其一可以量化D、收益和风险均能量化

　　答案：D

　　解析：见教材。

　　17、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（）。

　　A、5.00%B、5.25%C、5.42%D、5.75%

　　答案：D

　　解析：此人应占有的土地份额={126-[（2400-800）/6000]*300}/800=5.75%.

　　18.按房地产的（）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

　　A、收益性B、用途C、市场性D、地段

　　答案：B

　　解析：居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等是在用途上不同的房地产。

　　19.最能说明土地价格水平高低的价格是（）。

　　A、土地单价B、基准地价C、楼面地价D、标定地价

　　答案：A

　　解析：土地单价是单位土地面积的土地价格，相对于其他三种价格而言最能反映土地价格水平高低。

　　20.市场法的理论依据是（）。

　　A、适合原理

　　B、替代原理

　　C、最高最佳使用原则

　　D、均衡原理

　　答案：B

　　解析：见教材。

　　21.房地产交易中的替代原理，导致了在同一市场中效用相同等的房地产之间，其价格应当（）。

　　A、完全相同B、剧烈变动C、差距加大D、应当相近

　　答案：D

　　解析：见教材。

　　22.有一宗房地产，土地面积1000平方米，其价格为1500元/平方米，建筑面积5000平方米，其重置价格为1200元/平方米。该房地产价格为1250元/平方米，则该建筑物的单价为（）元/平方米。

　　A、950B、1000C、1200D、1250

　　答案：A

　　解析：（1250*5000-1000*1500）/5000=950元/平方米。

　　23.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（）为好。

　　A、重建成本B、重置成本C、完全成本D、重新购建价格

　　答案：A

　　解析：重建成本是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。所以对有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用重建成本最好。

　　24.建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间关系为（）。

　　A、有效经过年数等于实际经过年数B、有效经过年数短于实际经过年数

　　C、有效经过年数长于实际经过年数D、有效经过年数可能长于或短于实际经过年数

　　答案：D

　　解析：见教材。

　　25.甲土地的楼面地价为2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/平方米，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有（）。

　　A、甲等于乙B、甲大于乙C、甲小于乙；D、难以判断

　　答案：C

　　解析：甲土地的单价=2000*5=10000元/平方米，乙土地的单价=1500*7=10500元/平方米，若两宗地的土地面积等其他条件相同，则可以判断甲小于乙。

　　26.标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（）。

　　A、逐渐降低B、逐渐升高C、可视为基本不变D、为零

　　答案：C

　　解析：见教材。

　　27.用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估价依据。

　　A、类似房地产的客观B、类似房地产的实际C、类似房地产的最高D、类似房地产的最低。

　　答案：A

　　解析：见教材。

　　28.估价上折旧注重的是（）。

　　A、原始取得价值的减价修正B、原始取得价值的摊销与回收

　　C、重置价值的摊销与回收D、价值的减价修正答案：D

　　解析：见教材。

　　29.某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率为50%，楼面地价为100元/平方米，则其土地单价为（）元/平方米。

　　A、500B、200C、250D、100

　　答案：C

　　解析：50%*5*100=250元/平方米。

　　30.某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，若投火灾保险，则其投保价值应为（）万元。

　　A、100B、70C、60D、40

　　答案：B

　　解析：100-30=70万元

　　31.某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（）%.

　　A、40B、60C、50D、67%

　　答案：B

　　解析：30/50=60%

　　32.某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%.某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。

　　A、323B、275C、273D、258

　　答案：B

　　解析：297/（1+8%）=275万元。

　　33.某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为（）万元。

　　A、417B、500C、460D、450

　　答案：C

　　解析：先求出土地价值=（50-200*12%）/10%=260万元，房地产总价值=260+200=460万元。

　　二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）

　　1、成本法中的“开发利润”是指（）。

　　A、开发商所期望获得的利润B、开发商所能获得的最终利润

　　C、开发商所能获得的平均利润D、开发商所能获得的税后利润

　　E、开发商所能获得的税前利润

　　答案：CE

　　解析：开发利润应是所得税前的利润，从社会客观的角度出发，开发商所能获得的开发利润应是社会平均利润。

　　2、区位状况比较修正的内容包括（）修正。

　　A、繁华程度B、临街状况C、容积率

　　D、使用年限E、周围环境

　　答案：ABE

　　解析：见教材。

　　3、路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。

　　A、深度百分率B、资本化率C、收益率

　　D、物价指数E、其他价格修正率

　　答案：AE

　　解析：见教材。

　　4、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。

　　A、求得的路线价已是正常价格

　　B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例

　　C、该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致

　　D、该路线价与待估宗地价格都是现在的价格

　　答案：AC

　　解析：见教材。

　　5、在实际中计算地租量的方法有（）。

　　A、从房租中分离出地租B、由地租求出地租

　　C、采用比较法求出地租D、由土地开发成本求出地租

　　E、采用类似假设开发法的方法求出地租

　　答案：ABCE

　　解析：见教材。

　　6、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。

　　A、农用地改为非农建设用地B、在写字楼旁新建大型游乐场

　　C、住宅区内道路禁止货车通行D、常常遭受洪水威胁

　　答案：BD

　　解析：在写字楼旁新建大型游乐场使办公环境受到影响，会降低该类房地产价格，常常遭受洪水威胁更会使房地产贬值。

　　7、一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括（）。

　　A、委托估价合同B、实地查勘记录

　　C、估价人员的作息时间D、向委托人出具的估价报告

　　E、估价项目来源和接洽情况

　　答案：ABDE

　　解析：见教材。

　　8、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。

　　A、交通建设B、市场供求变化C、人口素质变化

　　D、所在地区衰落E、城市规划的指定与修改

　　答案：ABDE

　　解析：房地产的位置有自然位置和经济位置之分，自然位置是固定不变的，而经济位置可随交通建设和城市规划的指定与修改等发生变化。

　　9、在商品房交易中，常见的最低价格有（）。

　　A、商品房销售中的起价B、拍卖活动中的保留价

　　C、拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价

　　D、招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价

　　E、采用收益法确定的参考价格

　　答案：AB

　　解析：拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价应是最高价不是最低价，招标活动中的开发建设方案最为合理的中标价一般也是最高价，采用收益法确定的参考价格也不一定是最低价。

　　10、下面（）是计入商品住宅价格的费用。

　　A、征地费

　　B、建筑安装工程费

　　C、住宅小区内的营业性用房建设费用

　　D、住宅小区内设施的建设费用

　　答案：AB

　　解析：按照商品住房价格构成的有关规定，住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用不得计入商品住宅价格。

　　11、毛租金乘数法是将估价对象一年的毛租金乘以毛租金乘数得出估价对象价值的方法。毛租金乘数法有下列优点，正确的是（）。

　　A、方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料

　　B、由于在同一市场，同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是—个比较客观的数值

　　C、避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计

　　D、忽略了房地产租金以外的收入

　　答案：ABC

　　解析：D为毛租金乘数法的缺点。

　　12、经济适用住宅基准价格由（）构成

　　A、开发成本

　　B、税金

　　C、经营用房的建筑安装费

　　D、利润

　　答案：ABD

　　解析：按照经济适用住房价格构成的有关规定，开发经营企业留用的经营用房的建筑安装费是不得计入经济适用住房价格的。

　　13、房屋的完损等级是根据房屋的（）来划分的

　　A、结构的完好、损坏程度

　　B、装修的完好、损坏程度

　　C、设备的完好、损坏程度

　　D、使用年限的长短

　　答案：ABC

　　解析：房屋的完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算折旧的重要依据，是根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度来划分的。

　　14、商品住宅价格中的利润是以（）为基数核定

　　A、征地费及拆迁安置补偿费

　　B、勘察设计及前期工程费

　　C、住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用

　　D、住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费

　　E.住宅建筑、安装工程费

　　答案：ABDE

　　解析：住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用是不计入商品住宅价格的。

　　15、收益法中，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用（）。

　　A、房地剩余技术B、市场剩余技术

　　C、土地剩余技术D、建筑物剩余技术

　　答案：CD

　　解析：因为是针对单独的土地或建筑物求取土地或建筑物的价值，所以不能选择AB、

　　三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）

　　1、在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时对委托人也是一种警示。（）

　　答案：错

　　解析：见教材。

　　2、若估价报告在其有效期内未付诸使用，则估价责任随之终止。（）

　　答案：对

　　解析：见教材“若估价报告超过其有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告有效期”。

　　3、房地产的位置优劣，取决于与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。（）

　　答案：对

　　解析：见教材。

　　4、评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。（）

　　答案：错

　　解析：如果建筑物有地下室、地下车库等建筑，在评估土地价格时，建筑物地下部分的价值因不属于土地价格，不能计算在内。

　　5、如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。（）

　　答案：对

　　解析：见教材。

　　6、市场法中，采用间接比较得出房地产状况修正系数为0.951，其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分。（）

　　答案：对

　　解析：在市场法中，采用间接比较得出的房地产状况修正系数=100/102*97/100=0.951

　　7、在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（）

　　答案：错

　　解析：不是以一条街道附设一个路线价，一条街道可能有多个不同的路线价，比如由于街道两侧繁华程度不同、地价水平有显著差异时，就会存在不同的路线价。

　　8、在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。（）

　　答案：错

　　解析：从建筑物经济寿命的定义中我们也可以知道这种说法是错误的。

　　9、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（）

　　答案：对

　　解析：见教材。

　　10、估价对象及其范围和内容，既不能简单得根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。（）

　　答案：对

　　解析：见教材。

　　11、人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（）

　　答案：对

　　解析：见教材。

　　12、“路线价”是临街土地中“标准宗地”的平均水平价格，可视为市场法中的“可比实例”价格。（）

　　答案：对

　　解析：见教材。

　　13、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。（）

　　答案：错

　　解析：如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，应采用平均增减量法而非平均发展速度法推算趋势值。

　　14、选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。（）

　　答案：对

　　解析：选择最佳的开发利用方式应以合法原则为前提。

　　15、某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（）

　　答案：错

　　解析：如果在居民区附近有铁路，由于噪音等问题，不但不能给这里的居住房地产带来增值，还会使这里的房地产贬值，而对于某些工业房地产来说，由于方便了运输，会使房地产增值。

　　四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。）

　　1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。

　　据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%.

　　解：（1）计算办公楼现值

　　①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1－35%）×12=159.12万元

　　②收益年限=40－6=34年

　　③办公楼现值为：V=A/Y[1－1/（1+Y）n]=159.12/10%×[1－1/（1+10%）34]=1528.92万元

　　（2）计算乙方的使用权价格

　　①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1－35%）×12=106.08万元

　　②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年

　　③乙方使用权剩余收益年限价格为：

　　V=A/Y[1－1/（1+Y）n]=106.08/10%×[1－1/（1+10%）11]=689万元

　　（3）甲方权益价格=办公楼现值－乙方使用权价格=1528.92－689=839.92万元

　　2、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。

　　解：（1）计算建筑物的重置价格：

　　①建造成本=800万元

　　②管理费用=800×3%=24万元

　　③投资利息=（800+24）×60%×[（1+6%）1.5－1]+（800+24）×40%×[（1+6%）0.5－1]=54.90万元

　　④建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.90万元

　　（2）计算建筑物的折旧额：

　　①墙、地面等损坏的折旧额=18万元

　　②装修部分的折旧额=200*2/5=80万元

　　③设备部分的折旧额=110×8/10=88万元

　　④长寿命项目的折旧额=（1048.90-18-200-110）×8/50=115.34万元

　　⑤建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34万元

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