房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟试卷4

　　判断题

　　1、某宗房地产的土地总面积1000平方米，建筑总面积5000平方米，房地单价1800元／平方米，土地单价1500元／平方米，建筑物的重置价格2000元／平方米，九成新。这意味着该宗房地产不是处于最高最佳使用状态。
　　A、对
　　B、错

　　2、城市规划影响土地价值，在一定程度上是合法原则的体现。
　　A、对
　　B、错

　　3、成本估价法又称重置成本法。
　　A、对
　　B、错

　　4、估价对象房地产状况为过去，估价时点却可以是过去或现在、未来。
　　A、对
　　B、错

　　5、房地产价格在某种意义上是客观存在的，房地产估价不是估价人员给房地产定价，而应是模拟市场的价格形成过程，将房地产价格显示出来。
　　A、对
　　B、错

　　6、假设开发法可用于拆迁补偿估价。
　　A、对
　　B、错

　　7、同一宗房地产，其房地价格：土地价格＋建筑物价格。
　　A、对
　　B、错

　　8、城市中现有一块空地，目前没有任何收益，因而不能用收益法估价。
　　A、对
　　B、错

　　9、偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。
　　A、对
　　B、错

　　10、房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面，但其价值的高低主要取决于其权益的大小。
　　A、对
　　B、错

　　11、房地产价格一般来说是由供给和需求决定的，需求减少，则价格会下降。
　　A、对
　　B、错

　　12、人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相对匮乏，因而该地区的房地产价格必然超高。
　　A、对
　　B、错

　　13、房地产价格实质上是关于房地产权益的价格。
　　A、对
　　B、错

　　14、某宗房地产1994年1月初的价格为1000元／平方米，1998年1月初的价格为1400元／平方米。假设该类房地产1994年1月初至1998 年1月初的价格变动规律，为每年1月初的价格与上一年的同期价格的比值都十分接近，则预测该宗房地产1999年1月初的价格为1523元／平方米。
　　A、对
　　B、错

　　单项选择题

　　1、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820、850和900万元，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗房地产的最终评估价格为( )万元。
　　A、850
　　B、845
　　C、869
　　D、857

　　2、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元／平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为( )万元。
　　A、800
　　B、900
　　C、1000
　　D、大于1000

　　3、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，资本化率12％，出让时的土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为( )万元。
　　A、833.33
　　B、830.45
　　C、828.25
　　D、827.64

　　4、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。
　　A、50万元
　　B、55万元
　　C、60万元
　　D、60万元以上

　　5、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用＋( )＋正常利税。
　　A、拆迁费用
　　B、建造建筑物费用
　　C、公共设施建设费用
　　D、市政设施建设费用

　　6、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12％，土地资本化率10％，则该宗房地产的总价值为( )万元。
　　A、417
　　B、500
　　C、460
　　D、450

　　7、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、( )个别因素修正。
　　A、环境因素
　　B、质量因素
　　C、区域因素
　　D、新旧程度

　　8、甲土地的单价2100元／平方米，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元／平方米，建筑容积率为5，该两块土地的总价相比( )。
　　A、甲的等于乙的
　　B、甲的高于乙的
　　C、甲的低于乙的
　　D、难以判断

　　9、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取( )成本作为评估依据。
　　A、类似房地产的客观
　　B、类似房地产的最高
　　C、类似房地产的最低
　　D、该宗房地产的实际

　　10、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( )。
　　A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
　　B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
　　C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％
　　D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％

　　11、某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年数n之间的关系为( )。
　　A、N=t+n
　　B、N < t+n
　　C、N > t+n
　　D、A、B、C都可能

　　12、楼面地价=土地单价÷( )。
　　A、建筑层数
　　B、建筑覆盖率
　　C、绿地率
　　D、建筑容积率

　　13、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的( )。
　　A、收回
　　B、摊销
　　C、减损
　　D、补偿

　　14、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5％，则该建筑物的成新率为( )％。
　　A、76
　　B、80
　　C、81
　　D、84

　　15、某前后临街总深度30米的矩形宗地，前街路线价20000元／平方米，后街路线价1000元／平方米，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为( )米。
　　A、10
　　B、15
　　C、20
　　D、 30

　　16、某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10％，购买者自有资本要求的年收益率12％，则该类房地产的资本化率为( )％。
　　A、10.6
　　B、11.4
　　C、11.2
　　D、10.8

　　17、在评估期房价格时，( )。
　　A、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态
　　B、估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态
　　C、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态
　　D、估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态

　　18、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9％，若该类房地产的资本化率为10.8％，则自有资本要求的年收益率为( )％
　　A、15.0
　　B、15.7
　　C、12.6
　　D、11.6

　　19、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7％和8％。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应交税的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。
　　A、323
　　B、275
　　C、273
　　D、258

　　20、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元／平方米。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为( )元／平方米。
　　A、2390
　　B、2410
　　C、2430
　　D、2450

　　21、用成本法评估新开发土地价格的基本公式为：新开发土地价格：取得待开发土地费用＋( )＋正常利税
　　A、拆迁安置补偿费
　　B、基础设施建设费
　　C、公共配套设施费
　　D、开发土地所需费用

　　22、路线价法估价的第二个步骤应为( )。
　　A、设定标准深度
　　B、求取路线价
　　C、编制深度百分率表
　　D、划分路线价区段

　　23、某房地产1992年1月1日的价格为1000元／平方米，1992年到1995年年平均上涨10％，用长期趋势法评估，该房地产1996年1月1日的价格应为( )元／平方米。
　　A、1611
　　B、1331
　　C、1464
　　D、1400

　　24、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7％和8％。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元／平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元／平方米。
　　A、2487.75
　　B、2500.00
　　C、2511.00
　　D、2162.25

　　25、采用( )求取的年折旧额每年递减。
　　A、成新折扣法
　　B、偿债基金折旧法
　　C、年数合计法
　　D、直线折旧法

　　26、房地产的供给增加，需求不变，其价格会( )。
　　A、上升
　　B、下降
　　C、不变
　　D、升降难定

　　27、残余法是依据( )价格。
　　A、土地收益求取土地
　　B、建筑物收益求取建筑物
　　C、房地收益求取房地
　　D、房地收益单独求取土地或建筑物

　　28、一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )。
　　A、买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格
　　B、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格
　　C、买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格
　　D、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格

　　多项选择题

　　1、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是( )。
　　A、评估价格公平合理，成交价格不公平合理
　　B、评估价格不公平合理，成交价格公平合理
　　C、评估价格和成交价格都公平合理
　　D、评估价格和成交价格都不公平合理

　　2、估价上真实、客观、合理的价格是指：( )。
　　A、交易双方均接受的价格
　　B、对交易双方来说经济上合理的价格
　　C、正常交易情况下形成的价格
　　D、政府规定或希望的价格

　　3、房屋估价时，确定其面积的依据有：( )。
　　A、房屋所有权证所载面积
　　B、房屋现有实际面积(当实际面积大于房屋所有权证所载面积时)
　　C、建筑竣工图所载面积(当房屋已竣工验收合格，尚未办理房屋所有权证时)
　　D、房屋买卖合同所载面积

　　4、估价报告书的内在质量取决于( )。
　　A、估价方法选择的正确性
　　B、估价报告的文字表述水平
　　C、估价结论的准确性
　　D、估价报告书的格式

　　5、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求：( )。
　　A、与估价对象具有类似性
　　B、交易日期与估价时点接近
　　C、交易双方有经济关系
　　D、成交价格是单价

　　6、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用( )求取。
　　A、市场比较法
　　B、基准地价修正法
　　C、假设开发法
　　D、成本法

　　7、各类房屋的残值率一般为：( )。
　　A、钢筋混凝土结构3％
　　B、砖木结构一等6％
　　C、砖混结构一等0％
　　D、简易结构0％

　　8、下列各种价格中肯定是事实的有( )。
　　A、不能作为可比实例的交易实例价格
　　B、可比实例价格
　　C、非公平市价
　　D、评估价格

　　9、房地产交易中的特殊交易情形包括( )
　　A、交易双方曾经有过业务联系
　　B、购买相邻房地产
　　C、交易税费由买方承担
　　D、卖方不了解市场行情

　　10、估价时计算地租量须把握( )。
　　A、土地是在最佳用途下使用的
　　B、土地是由最有能耐的人使用的
　　C、土地是在最粗放利用下使用的
　　D、土地是在最佳集约利用下使用的

　　11、求取建筑物重新建造成本的方法有( )。
　　A、指数调整法
　　B、实际观察法
　　C、工料测量法
　　D、分部分项法

　　12、建筑物的物质折旧包括( )。
　　A、有形损耗
　　B、正常使用的磨损
　　C、功能折旧
　　D、意外的破坏损毁

　　13、对确定资本化率有参考依据的有( )。
　　A、折旧率
　　B、物价指数
　　C、银行贴现率
　　D、投资回报率

　　14、受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有：( )。
　　A、估价时点
　　B、估价目的
　　C、估价对象
　　D、估价原则

　　判断题答案

　　1、A　2、A　3、B　4、B　5、A　6、B　7、A　8、B　9、A　10、B　11、B　12、B　13、A　14、A

　　单项选择题答案

　　1、B　2、D　3、C　4、B　5、B　6、C　7、C　8、D　9、A　10、D　11、D　12、D　13、C　14、C　15、C　 16、A　17、D　18、A　19、B　20、B　21、D　22、A　23、C　24、B　25、C　26、B　27、D　28、C

　　多项选择题答案

　　1、ABD　2、BC　3、AC　4、AC　5、AB　6、ABC　7、BD　8、ABC　9、BCD　10、AD　11、ACD　12、ABD　13、CD　14、ABC

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