房地产开发经营与管理

　　一、单项选择题（共35题，每题1分。）

　　1.下列风险不属于房地产投资系统性风险的是 （ ）
　　A．通货膨胀风险
　　B．周期风险
　　C．比较风险
　　D．变现风险
　　答案：C．
　　解析：比较风险为个别风险

　　2.某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为（ ）
　　A． 6% B．8.4% C．11% D．15%
　　答案：B．
　　解析：4%+0.4×（15%-4%）=8.4%

　　3.某开发商拟向银行贷款1500万元，借用5年一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息，乙银行贷款年利率为16%，按月复利计息，问向（ ）贷款较经济。
　　A．甲银行 B．乙银行 C．甲乙同样 D．无法比较
　　答案：A．
　　解析：甲银行：1500+1500*17%*5=2775
　　乙银行：1500+（1+16%/12）60=3320.71
　　因此向甲银行贷款较经济。

　　4.房地产的（ ）性，决定了房地产市场是地区性的市场。
　　A．不可移动性 B． 适应性
　　C． 各异性 D．相互影响性
　　答案：A．
　　解析：房地产的不可移动性，决定了房地产市场是地区性的市场。

　　5.已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是（ ）
　　A．3.75% B．7.5% C．15% D．15.87%
　　答案：D．
　　解析：i=（1+r/m）m-1=（1+15%/4）4-1=15.87%

　　6.关于等额序列支付资金回收系数，下列表示正确的是（ ）
　　A．（P / A．，i，n） B．（A．/P，i，n） C．（A．/F，i，n） D．（F/A．，i，n）
　　答案：B．
　　解析：（A．/P，i，n）为等额序列支付资金回收系数标准表示法。

　　7.单利计息与复利计息的区别在于（ ）
　　A．是否考虑资金的时间价值 B．是否考虑本金的时间价值
　　C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
　　D．采用名义利率还是实际利率
　　答案：C．
　　解析：单利计息与复利计息的区别在于是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值。

　　8.居民购买住宅的行为属于（ ）
　　A．习惯性购买行为 B．寻求多样化购买行为
　　C．化解不协调购买行为 D．复杂购买行为
　　答案：D．
　　解析：居民购买住宅的行为就属于复杂购买行为。

　　9.已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投入权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，该投资项目的投资利润率为（ ）
　　A．13.0% B．33.3% C．43.3% D．14.4%
　　答案：A．
　　解析：650/（4500+500）×100%=13.0%

　　10. 下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是（ ）
　　A．三通一平费用
　　B．工程造价咨询费
　　C．可行性研究费用
　　D．水文地质勘探费
　　答案：B．
　　解析：工程造价咨询费属于其它费用。

　　11.工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，该阶段为（ ）阶段。
　　A．投资机会研究
　　B．预可行性研究
　　C．初步可行性研究
　　D．详细可行性研究
　　答案：A．
　　解析：投资机会研究主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。

　　12.对个人住房贷款的的还款能力，国家规定，每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在（ ）以下。
　　A．40% B．50% C．60% D．70%
　　答案：B．
　　解析：每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下。

　　13.详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达到（ ）
　　A．±5% B．±10 % C．±15% D．±20%
　　答案：B．
　　解析：详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达±10 %.

　　14.根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（　）的租金。
　　Ａ．50个月 Ｂ．100个月
　　C．10个月 D．10年
　　答案：B．
　　解析：一般情况下大约为100个月的租金，如果售价过高，那么对出租住宅的需求就会增加。

　　15.按（ ）细分，房地产市场可分为一级、二级、三级市场
　　A．交易形式 B．用途
　　C．目标市场 D．存量增量
　　答案：D．
　　解析：按存量增量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。

　　16.邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在（ ）。
　　A．3个以上 B．5-10个之间
　　C．5个以上 D．3-10个之间
　　答案：D．
　　解析：按照规定，邀请招标一般有3-10个之间。

　　17.（ ）是收集一手资料时最普遍采用的手段。
　　A．面访 B．问卷 C．观察 D．座谈
　　答案：B．
　　解析：问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。

　　18.名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（ ）
　　A．当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率
　　B．当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率
　　C．实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值
　　D．名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大
　　答案：A．
　　解析：当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率

　　19.流动比率，下列说法不正确的是（ ）
　　A．流动比率＝流动资产总额/流动负债总额×100％
　　B．又称之为“银行家比率”
　　C．又称之为“二对一比率”。
　　D．在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上
　　答案：D．
　　解析：在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上。

　　20.房地产投资项目的成本利润率等于（ ）乘以100%
　　A．开发商利润/总开发成本
　　B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本
　　C．开发商利润/总开发价值
　　D．正常经营年份的经营收入/总开发成本
　　答案： A．

　　解析：公式：RPC．=D．P/TD．C．

　　21.某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为（ ）万元。
　　A．8.0 B．8.4 C．9.0 D．10.0
　　答案：B．
　　解析：由40=5*A．1/（1+5%）得出A．1=8.4

　　22.房地产开发项目的建设阶段是指（ ）所经过的过程。
　　A．房地产开发 B．获得土地后到全部工程竣工
　　C．从工程开工到工程竣工验收 D．从工程开工到项目租售完毕
　　答案：C．
　　解析：房地产开发项目的建设阶段是指从工程开工到工程竣工验收所经过的过程。

　　23.物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行（ ）。
　　A．项目融资 B．工程招标
　　C．市场定位 D．物业管理
　　答案：C．
　　解析：物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行市场定位。

　　24.反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是（ ）
　　A．还本付息比率 B．抵押收益率
　　C．投资回报率 D．项目收益率
　　答案：C．
　　解析：投资回报率反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率。

　　25.已知某笔贷款的年名义利率为12%，实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（ ）作为计息周期的。
　　A．年 B．半年 C．季度 D．月
　　答案：C．
　　解析：常识。

　　26.对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的（ ）。
　　A．差别化 B．同质化 C．多样化 D．独特性
　　答案：A．
　　解析：对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的差别化。

　　27.物业管理工作中的每一部分工作，都应以（ ）为中心。
　　A．物业的保值增值 B．满足当前的租户和新租户
　　C．物业的安全 D．实现物业的管理目标
　　答案：B．
　　解析：物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前的租户和新租户为中心。

　　28.由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（ ）年
　　A．1 B．2 C．3 D．5
　　答案：B．
　　解析：对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过2年。

　　29.可行性研究报告中，一般不包括（ ）
　　A．封面 B．摘要 C．初步设计方案 D．附表
　　答案：C．
　　解析：初步设计在可行性研究阶段后。

　　30.某项目生产能力30000件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系，则盈亏平衡产量为（　　）
　　A．30000件 B．21400件 C．21800件 D．15600件
　　答案：B．
　　解析：见教材187页。

　　31.对于一般房地产投资项目来说，偿债备付率应该大于（ ）
　　A．1 B．1.2 C．1.5 D．2
　　答案：B．
　　解析：当小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务。

　　32.某城市地铁线的建设，使沿线房地产大大增值，这体现了房地产的（ ）性。
　　A．适应性 B．位置固定性 C．政策影响性 D．相互影响性
　　答案：D．
　　解析：这是房地产的相互影响性。

　　33.增长点超过了平衡点，这是房地产市场自然周期的（　　）阶段。
　　A．第一　　B．第二　　　C．第三　　　　D．第四
　　答案：Ｂ
　　解析：增长点超过了平衡点，这是房地产市场自然周期的二阶段。

　　34.根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是（　　）
　　A．认知价值定价法　　　　　B．领导定价法
　　C．目标定价法　　　　　　　D．成本加成定价法
　　答案：Ｃ
　　解析：目标定价法是根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法

　　35.以下调查中，不属于不可控调查的是（ ）
　　A．市场容量调查 B．消费行为调查
　　C．市场环境调查 D．营销因素调查
　　答案：D．
　　解析：企业的营销手段是可控的。

　　二、多项选择题（共15题，每题2分，备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）

　　1.工程项目管理的基本职能是计划、（ ）
　　A．组织 B．决策 C． 控制 D． 协调 E．反馈
　　答案：A．C．D．

　　2.政府宏观调控房地产市场的手段包括
　　Ａ土地供应计划 Ｂ地价的杠杆作用
　　Ｃ诚信建设 Ｄ税收政策 E．政府定价
　　答案：A．B．D．
　　解析：宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。但不包括诚信建设。

　　3.经营收入包括（ ）
　　A．销售收入 B．出租收入
　　C．自营收入 D．营业外收入 E上年未分配利润
　　答案：A．B．C．
　　解析：经营收入包括销售收入出租收入 自营收入。

　　4.房地产开发项目的主要不确定因素有（ ）
　　A．土地费用 B．建安工程费用 C．运营费用
　　D．空置率 E．容积率
　　答案：A．B．D．
　　解析：C．E 主要为置业投资项目的不确定因素。

　　5.敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即（ ）
　　A．最乐观预测值 B．最悲观预测值
　　C．最可能预测值 D．最客观的预测值 E最原始的评估值

　　答案：A．B．C．

　　解析：三项预测值即最乐观预测值、最悲观预测值、最可能预测值

　　6.财务评价中损益表用以计算（ ）等评价指标。
　　A．成本利润率 B．投资利润率
　　C．资本金利润率 D．资本金净利润率 E资产负债率
　　答案：B．C．D．
　　解析：损益表中不显示成本及资产负债情况。

　　7.个人住房抵押贷款包括 （ ）
　　A．商业性住房抵押贷款 B．商用房地产抵押贷款
　　C．政策性住房抵押贷款 D．在建工程抵押贷款

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