02年全国房地产估价师执业资格考试房地产估价案例与分析考试试题

　　一、问答题（30分）

　　（一）、某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估。估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/ m2.甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/ m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？

　　（二）、某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，2-20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。

　　（三）、有一临街商铺要转让，建筑面积500m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价格为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%.请回答根据上述资料你能否决定购买？为什么？（假设估价时点在2002年10月，编者注）

　　二、选择题（20分）

　　（一）、甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。问：甲公司拟将其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（  ）。

　　A、因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高。

　　B、因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低。

　　C、该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值。

　　D、该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价。

　　（二）、卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：

　　1、估价时点是（  ）

　　A、2002年4月25日　 B、2002年5月25日　C、2002年7月25日　D、2002年7月25日以后的某一天

　　2、估价的价值范围应是（   ）

　　A、合同1规定的房款

　　B、合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%

　　C、合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%

　　D、合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费

　　（三）、某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2002年5月30日以收益法为主进行了估价，价值为1200万元，后因故未能立即成交。2002年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于2002年8月30日再次为出售商场而进行评估，估价仍以收益法为主，估得商场价值为1280万元，问：

　　1、确定商场在2002年8月30日的交易价格的最终依据是（  ）

　　A、1200万加100万　B、1280万加100万　C、200万　D、1280万

　　2、设以上最终确定的价格为P，若为投保火险而对商场进行估价，则评估价值为（  ）

　　A、P

　　B、P加上商场的土地使用权价格

　　C、P减去商场的土地使用权价格

　　D、P加上商场应补交的土地使用权出让金

　　（四）、某工厂有一临街厂房，占地面积900m2，用地性质为国有划拨用地，建筑面积为1800 m2，建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2001年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650和1400元/m2，其中土地使用权出让金为100和450元/ m2.2001年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250元/ m2，而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为建筑面积1500元/ m2.如果工厂将其厂房改造装修为商业用房的话，需投入的总费用大约是建筑面积750元/ m2.问：

　　1、如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，估价时点为2001年5月9日，其合理的评估价值约为（  ）万元。

　　A、315.0      B、216.0      C、295.2     D、333.0

　　2、假设上述规划允许将其改造装修成为商业用房，不考虑改造装修投资的利息、利润，估价时点同上，该厂房的市场价格约为（   ）万元。

　　A、603      B、522      C、450         D、549

　　（五）、回答下列选择题

　　1、下列说法中错误的是（  ）

　　A、在假设开发法中，估算未来开发完成后的房地产价值不能采用成本法

　　B、在同一建筑工程估价项目中不能同时采用成本法和假设开发法

　　C、假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法

　　D、在房地产抵押价值评估中采用成本法评估出的价值不一定是保守的

　　2、商业物业所处的位置不同，租金会有较大的差异。在同一层商场内，对其租金起最终决定作用的因素是（  ）

　　A、是否靠近楼梯          

　　B、是否靠近拐角

　　C、营业额的大小           

　　D、临街面宽窄

　　3、下面估价目的的估价结果中肯定不是公开市场价值的是

　　A、房地产转让价格评估      

　　B、房地产资产入股价值评估

　　C、房地产抵押价格评估       

　　D、房地产拍卖底价评估

　　三、指错题（40分）

　　封面及目录（略）

　　致委托方函（略）

　　估价师声明（略）

　　估价的假设和限制条件（略）

　　╳╳商业城部分商铺估价结果报告

　　一、委托方：╳╳有限公司（法定代表、住所略）

　　二、估价方：╳╳房地产估价事务所（法定代表、住所略）

　　三、估价对象估价对象为╳╳商业城第三层的部分铺位，即3001-3009号商铺，总建筑面积为547.15m2.╳╳商业城位于╳╳区╳╳路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地的地势平坦，且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。

　　╳╳商业城为综合性百货商场。其中一层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。

　　根据实地查勘及业主介绍，3层铺位（3001-3009号）经营男女装，业主分别与“╳”、“╳╳”、“╳╳╳”等品牌商家签订了租赁协议。

　　四、估价目的为╳╳有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场价值。

　　五、估价时点2004年6月20日六、定义价值（略）

　　七、估价依据（略）

　　八、估价原则（略）

　　九、估价方法估价人员深入细致地分析了估价对象特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及所收集的相关资料，在实际查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在╳╳区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终价值。

　　十、估价结果╳╳有限公司委托评估的位于路商业城三层的3001-3009号商铺，建筑面积合计为547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元，折合人民币为426万元（港元：人民币=1：1.07）

　　十一、估价人员（略）

　　十二、估价作业日期（略）

　　十三、估价报告应用的有效期（略）

　　估价技术报告一、个别因素分析╳╳商业城位于╳╳区╳╳路，建筑结构为框架结构，共六层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地的地势平坦，且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。

　　二、区域因素分析（略）

　　三、市场背景分析（略）

　　四、最高最佳使用分析（略）

　　五、估价方法选用（略）

　　六、估价测算过程

　　（一）、运用市场比较法估价由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为相似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并作出修正后，得出估价对象的价格。具体的估价测算过程如下：

　　1、交易情况修正可比实例A、B、C均为正常价格，因估价对象情况一致，不进行交易情况修正。

　　2、交易日期调整有关统计部门的资料表明，2004年房地产的市场价格略有下降，但下降幅度较大的是高档写字楼和住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期调整。

　　3、房地产状况调整可比实例A与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例A；可比实例B与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略劣于可比实例B；可比实例C与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例C；

　　市场比较法估价计算表

物业名称：商业城三层商铺　 估价时点：2002年6月20日　 项目名称　 估价对象　 可比实例A　 可比实例B　 可比实例C　 比较因素　 ╳╳商业城　 ╳╳酒店　 ╳╳购物广场　 ╳╳大厦　 交易情况　 正常　 正常　 正常　 正常　 交易时间　 2002年6月　 2002年2月　 2002年5月　 2002年6月　 位置（交通）　 ╳╳区╳╳路　 ╳╳大道　 ╳╳大道　 ╳╳大道　 楼层　 3　 3　 3　 3　 装修　 较好　 较好　 普通　 较好　 繁华程度（临街）　 较高　 高　 一般　 高　 成交价格　 7500　 6700　 7550　 　　 交易情况修正　 100　 100/100　 100/100　 100/100　 交易日期修正　 100　 100/100　 100/100　 100/100　 区域因素修正　 100　 100/103　 100/98　 100/102　 个别因素修正　 100　 100/100　 100/95　 100/100　 比准价格（港元）　 7282　 7297　 7042　 　　

　　5、求取比准价格平均比准价格单价=（7282+7197+7402）/3=7294港元/ m2故采用市场比较法估价商业城三层3001-3009号商铺的公开市场价值总额为：547.15  m2×7294港元/ m2=3990912港元取整为399万港元。

　　（二）、运用收益法估价由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年限使用，故采用下列收益法公式：V=a/ｒ[1-1/（1+ｒ）n ]       资本化率取9%

　　（1）估算年租金收入经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：

物业名称　 物业地址　 月租金水平（元/月·m2建筑面积）　 ╳╳酒店二层　 ╳╳大道　 90　 ╳╳大厦二层　 ╳╳大道　 85　 ╳╳购物城二层　 ╳╳大道　 80　 平均租金:85　

　　该物业客观收入水平取人民币85元/  m2建筑面积。月（该费用不包括水电费和物业管理费），则年收益为：85元/ m2×12月=1020元/ m2

　　（2）计算年出租费用维修费：按年收益率3%计算，年维修费=1020元/  m2×3%=30.6元/m2房产税：建筑物购建价格×70%×102%=65.1元/m2保险费：建筑物投保时的购建价格×2.5%=19.4元/m2营业税金等：根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，即：1020元/  m2×16.576=169.1元/ m2

　　（3）估算年收益1020-284=726元/  m2（4）求取收益价格剩余使用年限为34年，则收益价格单价V=736/9%[1-（1+9%）-34 方]=7741港元/ m2（港元：人民币=1：1.07）

　　故采用收益法估价商业城第三层3001-3009号商铺的公开市场价值总额为：7235港元/  m2×547.15 m2=3958465港元，取整为396万港元。

　　七、估价结果确定将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最终估价价值：最终估价价值=（399+396）/2=398万港元综上所述，╳╳商业城三层3001-3009号商铺于2002年6月20日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万元整。

　　附件（略）

　　四、改错题：

　　甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司为其拥有的某酒店进行估价。该酒店共八层，每层建筑面积2000m2，其中一层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于咖啡厅，一层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2，会议室5间，建筑面积共500m2，自用办公室3间，建筑面积共300m2.该评估公司了解到该地段同档次酒店一层餐饮用途的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次的办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2，当地同档次的酒店客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%，该酒店的正常经营平均每月总费用占客房每月收入的40%，会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天，当地酒店类似房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正：

　　一层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=1800万元

　　酒店客房每年总收益=250×280×365×（1-60%）=1022万元

　　酒店会议室每年总收益=1000×20×12=24万元

　　酒店年费用=1022×40%=409万元

　　酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637万元

　　酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/（1+10%）30]=6005万元

　　酒店办公室价格=300×10000=300万元

　　该酒店总价格=1800+6007+300=8107万元

　　答案：

　　（一）问答题：

　　（1）、答：

　　1.评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格，而实际发生的成本可能超过社会平均成本水平；

　　2.估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化；

　　3.房地产抵押价值评估应采用公开市场价值标准，但由于要考虑预期风险和抵押期间的耗损，因此其价值往往要比正常市场价格偏低。因为估价机构接受某公司委托，估价目的为抵押贷款，而成为抵押物的房地产除具有本身固有特点外，又有一些新的特点，因此对其估价也有着不同点。

　　1、注重预期风险：房地产抵押价值评估一般估价时点为当前，而抵押期限一般会有一年以上时间，一旦发生处分清偿，存在预期风险；

　　2、分析市场变现能力：抵押物一旦发生处分清偿，属于强制执行，要求快速变现，在房地产市场状况较差的情况下，会对抵押物处置价值造成较大的折减；3、考虑抵押期间的耗损：在抵押期较长或抵押物耐用经济年限较短的部分由于抵押方的占用和使用会造成抵押物的耗损，引起价值的变化，在估价时应予以分析、考虑。

　　综上所述，在估价时应则重对预期风险加以考虑，采用保守性原则选择估价的参数，因此估价结果是合理的。

　　（2）、答：可优先选择假设开发法，同时也可采用成本法，然后进行综合调整。假设开发法的技术路线：在建工程的价格取决于它完成后的价格再减去从未完成到完成所需投入的续建成本及管理费用、投资利息、销售税费、续建投资利润及买方购买税费。

　　成本法的技术路线：在建工程的价格是由其所投入的成本及相应的利、税所组成，将其各组成部分的价格累加从而得出在建工程的价格。

　　在计算评估及确定估价结果时须考虑因素有：

　　1.可优先采用假设开发法，再采用成本法；

　　2.采用假设开发法确定房地产开发完成后的价值时，商业裙房和住宅应根据市场行情分析分别估价；

　　3.应按估价时点的市场价值估算，不能按5年前的市场价值估算；

　　4.应用假设开发法，要合理确定扣除项；

　　5.应考虑停工造成的抵押物损耗及功能折旧对价值的影响。

　　6.还应考虑预期风险（主要是对预期会降低估价对象价值的因素进行分析）并分析市场变现能力。

　　（3）、由于目前该商铺出租具有收益，将该商铺未来可以获得的所有净收益折现后累加，所的结果不应小于转让价格。根据该商铺目前的收益、收益的年限及投资者的期望收益率可采用有限年的计算公式进行测算：（收益年限为40-2=38年）

　　V=a/r×[1-1/（1+r）n]=5×12×90%/10%[1-（1+10%）38）]=525.56万因为525.56万大于转让价格510万，因此假设在该商铺目前的租金水平不变、出租率达到或接近100%的情况下，投资者购买该商铺可以获得所期望的收益。

　　另一种解答：不能决定购买。

　　1.现租约期满后的客观租金水平不知道，故还需了解租金变化趋势；2.租约期满后的客观出租率不清楚，还需调查掌握；3.出租经营成本的水平不清楚，还需调查掌握。

　　（给出两种答案，这两种答案都有其合理之处，目的是为了让读者拓展思绪，提醒注意培养从估价实务角度考虑问题的意识。编者注）

　　（二）单项选择题：

　　1（B）2（A）3（A）A（合同1是买卖合同，合同2是劳务合同，此问是要求买卖成交价格，应是合同1的价款。） 4（D） 5（C） 6（B）（1500*80%*1800=2160000）  7（C） 8（B） 9（D）10（C）

　　（应根据商场价格4250元乘1800平方，得出房地产价格，再减去地价后才乘以成新率（根据给出的商业楼面地价可计算出土地价格），得出折旧后的建筑物价值+土地价值-装修改造费用-土地出让金=转换用途后的房地产价格）

　　（三）、指错题

　　1、估价对象描述未说明建筑物建成年月及土地的产权状况。

　　2、未说明租赁期限及租赁协议对估价对象有无影响。

　　3、市场比较法中实例选用酒店不恰当。

　　4、实例A、B、C的区域修正错误。

　　5、实例的成交单价未说明是人民币还是港元。

　　6、计算租金收入时不能参照不同楼层的租金。

　　7、计算租金收入时不能参照酒店的租金。

　　8、计算年收益未考虑空置率。

　　9、计算年费用时未计算管理费。

　　10、计算年费用时不能计营业税。

　　11、计算房产税时应按租金收入为基数。

　　12、未说明选用资本化率的依据。

　　13、技术报告中的估价结果未折为人民币。

　　另一种答案：

　　1.估价对象描述中缺少房地产权利（权益）状况的交代描述；2.土地实物描述不全面；3.建筑物实物描述不全面；4.可比实例A为酒店三层，C为综合楼三层，与估价对象的可比性应加以说明；5.可比实例成交价格未说明币种；6.市场比较法区域因素修正方向A、B、C均错（比反）了；7.个别因素有差异，但可比实例A、C未作修正；8.可比实例B、C的比准价格计算数错；9.现租约情况未交代清楚（应考虑租赁协议），租约期内、期外收益没有区别计算，导致租金水平计算不准确；10.收益法中确定租金时，选用的均为比较物业第二层租金，不妥；11.确定客观租金，应通过比较调查物业与估价对象各因素的差异后确定；12.未考虑正常出租率（空置率）因素；13.收益法未分析未来收益变化趋势；14.计算年总费用时未说明购建价格的来源及数额；15.房产税应按租金收入的12％计算；16.营业税等费率取16.576％，太高；17.收益法可获收益年限取34年未作说明；18.收益法资本化率确定为9％未说明求取方法和理由；19.采用收益法估价的结果计算错误；20.缺少确定估价结果的理由说明；21.未扣管理费。

　　（特意提供两种版本答案，供读者分析比较。所谓的标准答案是没有的，正所谓仁者见仁，智者见智，经过自己的思考判断得出的结论，只要符合房地产估价客观规律和相关法律法规规定，就肯定是对的，像这类题型所挑错误只要不犯明显的错误，不会倒扣分，多多多益善。编者注）

　　（四）、改错题

　　1、酒店年总收益=250*280*365*60%=1533万元

　　2、酒店会议室年总收益=5*1000*20*12=120万元

　　3、自用办公室价值计算重复，因其价值已包含在酒店的整体价值内4、计算总价格中的"酒店及会议室价格"不是6007万，应改为6005万元。

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